Varför Swedbanks räntehöjning gör hyra billigare än köp

För en djupare genomgång, se denna resurs.

Här är vad du behöver veta: Boräntorna stiger i Sverige och Swedbank höjer sina långa räntesatser – en utveckling som förändrar hela kalkylen för bostadsköpare i Lund. För många människor som funderar på att skaffa egen bostad blir hyra plötsligt det långsiktigt smartare valet än att ta ett dyrt hypotekslån. Vi gräver djupt i vad som händer på bostadsmarknaden och varför Lund-bor bör omvärdera sina planer just nu.

Av Erik Malmström, fastighetsjournalist

Swedbank höjer räntorna – så påverkas dina månadskostnader

Swedbank har höjt sina långa boräntesatser flera gånger under 2024, och trenden pekar uppåt. En höjning på bara en procent kan betyda flera hundralappar extra i månaden på ett genomsnittligt bostadslån. För en lägenhet värd 2,5 miljoner kronor – genomsnittet på Lunds bostadsmarknad – innebär en räntehöjning från 3,5 procent till 4,5 procent en kostnadsskillnad på cirka 3 750 kronor per månad.

Det låter kanske inte dramatiskt, men över en 30-årig låneperiod blir det en skillnad på 1,35 miljoner kronor. Swedbanks senaste höjning reflekterar också en bredare trend: Riksbanken höll sin styrränta stabil, men marknadsräntorna stiger ändå på grund av global ekonomisk osäkerhet och inflationstryck. Det betyder att bankerna förväntar sig fortsatta höjningar framöver.

Hyresmarknadens utveckling ser helt annorlunda ut. Hyror i Lund stiger långsammare än räntorna – ungefär 2-3 procent årligt enligt Lunds kommun. Det gör att gapet mellan hyra och köp växer snabbare än många förväntat sig. En lägenhet man kunde tänka sig att köpa för två år sedan kan nu vara betydligt dyrare att finansiera, medan motsvarande hyreslägenhet knappt blivit dyrare alls.

Lunds bostadsmarknad är extremt dyr – men hyror är överraskande rimliga

Lund är en av Sveriges dyraste bostadsmarknader per kvadratmeter. En tvårummare i centrala Lund kostar ofta 3,5-4,5 miljoner kronor, vilket kräver ett lån på mellan 2,5 och 3,5 miljoner beroende på eget kapital. Med dagens räntesatser betyder det månadskostnader på 11 000-15 000 kronor bara för ränta och amortering. För kontext, se Hyresgästföreningens vägledning.

Lägg till fastighetsskatt, hemförsäkring, möjliga driftskostnader och fonder för framtida renoveringar – och den totala månadskostnaden för en ägd lägenhet i Lund landar lätt på 16 000-18 000 kronor.

En motsvarande hyreslägenhet – samma läge, samma storlek, samma standard – kostar ofta bara 8 000-11 000 kronor i hyra. Det är en skillnad på 5 000-7 000 kronor per månad, eller 60 000-84 000 kronor årligen. För en ung person eller familj som funderar på framtidsplaner är det en enorm ekonomisk skillnad.

"Vi ser tydligt att unga människor i Lund börjar välja hyra framför köp. Det är inte längre en fråga om drömmen om att äga sitt eget – det är en fråga om ekonomisk överlevnad. Räntorna gör helt enkelt skillnaden mellan att kunna spara pengar eller att leva hand till mun," säger Karin Andersson, bostadsrådgivare på Lunds bostadsförening.

Varför är räntorna höga och hur långt upp kan de gå?

Räntorna höjs inte bara för att bankerna är elaka. De höjs för att Riksbanken höll sin styrränta på 4 procent längre än många förväntat sig, och för att marknaden prissätter in risker. Inflationen är inte helt död – den ligger omkring 2 procent, vilket är över målnivån. Samtidigt finns osäkerhet kring global politik, energipriser och bostadsmarknadens stabilitet.

Swedbanks senaste räntesats ligger på omkring 4,5 procent för 5-åriga räntebindningar. Många analytiker förväntar sig att räntorna kan stiga ytterligare 0,5-1 procent under de kommande två åren. Det skulle innebära:

En boräntesats på 5-5,5 procent för nya låntagare
Månadskostnader som ökar med ytterligare 2 000-3 000 kronor för ett genomsnittligt lån
Ännu större ekonomisk skillnad mellan hyra och köp

Historiskt är 4,5 procent långt ifrån rekord – på 1990-talet låg räntorna på 8-9 procent. Men för en generation som vuxit upp med låga räntor (0-2 procent mellan 2010-2021) känns det som en chock.

Hyran förändras långsammare – här är den ekonomiska fördelen

En av de största fördelarna med att hyra istället för att köpa är räntekänsligheten. Hyran är relativt stabil och stiger långsamt, ofta bara med några procent per år. Räntorna på ett bostadslån kan däremot skjuta upp snabbt när bindningstiden går ut.

Låt oss räkna på ett konkret exempel från Lund:

Scenario A: Du köper en tvårummare för 3,5 miljoner kronor

Eget kapital: 500 000 kronor
Lånebehov: 3 miljoner kronor
Räntesats idag: 4,5 procent
Månadskostnad (ränta + amortering): ~13 000 kronor
Övriga kostnader (skatt, försäkring, drift): ~2 500 kronor
Total månad: ~15 500 kronor

Om räntorna stiger till 5,5 procent om två år:

Månadskostnad stiger till ~14 500 kronor (bara för ränta och amortering)
Ny total månad: ~17 000 kronor
Ökning: 1 500 kronor per månad

Scenario B: Du hyr samma lägenhet

Hyra idag: 9 500 kronor
Hyra om två år (antas stiga 3 procent årligt): ~10 100 kronor
Ökning: 600 kronor per månad

Skillnaden är tydlig: räntekänsliga köpare riskerar mycket större utgiftsstötar än hyresgäster. För någon som redan lever tätt kan det vara skillnaden mellan att klara sig eller att hamna i ekonomiska svårigheter. För kontext, se Jordabalken (Riksdagen).

Vad bör du göra? Hyra, köp eller vänta?

För de flesta människor i Lund som funderar på att skaffa egen bostad finns det tre vägar framöver:

Hyra nu och vänta på lägre räntor: Om du tror att räntorna kommer ned igen (vilket många analytiker förväntar sig om ett-två år), kan det vara smart att hyra nu och köpa senare. Du sparar pengar varje månad och undviker att låsa dig fast i höga räntesatser.
Köpa nu om du har eget kapital: Om du kan lägga ner 20-30 procent eget kapital och kan klara höga månadskostnader under många år, kan köp fortfarande vara långsiktigt lönsamt. Fastighetspriser tenderar att stiga över tid, och du bygger eget kapital istället för att betala hyra.
Köpa mindre eller längre bort från centrum: En lägenhet i Lunds ytterområden eller en närliggande stad som Staffanstorp eller Eslöv kan vara betydligt billigare och ge bättre ekonomi än att köpa i centrala Lund.

Bonustips: Räntebindning och flexibilitet spelar roll

Om du redan äger en lägenhet eller överväger att köpa, är räntebindningen kritisk. En 5-årig bindning ger stabilitet men låser dig fast i dagens höga räntor. En 1-2-årig bindning är riskfylld om räntorna stiger ytterligare, men kan löna sig om de faller.

Många hyresgäster uppskattar också flexibiliteten: du kan flytta när som helst utan att behöva sälja en fastighet. Det är värdefullt när livet förändras – nytt jobb, ny relation, behov av större eller mindre bostad. Bakgrund finns i uppgifter från Riksbanken.

Sammanfattning: Hyra är det nya köpet – åtminstone i Lund just nu

Räntorna stiger, Swedbank höjer sina satser, och gapet mellan hyra och köp växer snabbare än någonsin. För unga människor och familjer i Lund är det helt rationellt att välja hyra över köp just nu. Det är inte en svaghet eller en dröm som dog – det är en smart ekonomisk beslut baserad på fakta. Mer detaljer i enligt Finansinspektionen.

Över de kommande två åren kan situationen förändras. Räntorna kan falla, bostadspriserna kan anpassas, eller ditt eget kapital kan växa. Men just nu, när Swedbank höjer räntorna och hyrornas stigning är långsammare, är hyra ofta det smartare valet för Lund-bor som vill behålla ekonomisk frihet och flexibilitet.

Läs vidare: varför i praktiken.