Kriegspremien på hyran — varför Borås drabbades värst

För en djupare genomgång, se läs vidare.

Medan många trodde att räntehöjningarna skulle slå hårdast mot Stockholm och Göteborg, visar verkligheten att Borås bostadsmarknad blev en av de mest påverkade städerna i Sverige 2024. Av [Emma Järvinen], bostadsmarknadsjournalist

Bakgrunden: En stabil marknad innan räntekrisens ankomst

Borås hade gått in i 2023 med en relativt stabil bostadsmarknad. Genomsnittshyran för en tvårummare låg omkring 6 500 kronor per månad, och många hyresvärdar räknade med långsam men stabil tillväxt. Många ägare av hyresfastigheter hade låst in låga räntor under 2021–2022-perioden, vilket gjorde att de kunde erbjuda konkurrenskraftiga hyror. Staden hade också ett demografiskt stabilt läge – varken särskilt stor in- eller utflyttning – vilket gjorde att hyresmarknaden upplevdes som förutsebar.

Denna trygghet skulle dock snart rubbas. När Riksbanken började höja styrräntan från mars 2022 och fortsatte in i 2024, skapade det vad flera fastighetsägare senare skulle kalla en "räntekris med långsam eldslukning". Till skillnad från tidigare räntehöjningsperioder var denna gång många hyresvärdar redan utsatta för långa bindningstider som började löpa ut precis när räntorna nådde sitt höga värde.

Utmaningen: När räntekostnaderna blev ohållbara

För hyresvärdar i Borås var problemet konkret. En typisk hyresfastighet på omkring 2 000 kvadratmeter, värderad till cirka 15 miljoner kronor, hade låg ränta på sitt lån. Men när bindningstiden löpte ut 2023–2024, mötte många ägare räntesatser på 4,5–5,5 procent – en förändring från tidigare 1,5–2,5 procent.

Det betydde att en fastighetsägare med 10 miljoner kronor i lån plötsligt såg årskostnaden för ränta öka från omkring 150 000–250 000 kronor till 450 000–550 000 kronor per år. För små och medelstora hyresvärdars, som ofta driver verksamheten med små marginaler, blev detta omöjligt att absorbera utan att höja hyran.

Men här stötte de på ett klassiskt problem: Borås är inte en expansiv stad. Genomsnittlig årsinkomst för en hyresgäst ligger omkring 360 000 kronor, vilket motsvarar att många kan betala omkring 7 000–8 000 kronor i hyra utan att hamna i ekonomisk stress. Många hyresvärdar insåg att de inte kunde höja hyran tillräckligt utan att riskera tomma lägenheter.

En konkret situation från en fastighetsägare i Borås illustrerar detta:

• Lånebelopp: 12 miljoner kronor
• Tidigare räntekostnad (2022): 180 000 kronor per år
• Ny räntekostnad (2024): 540 000 kronor per år
• Årlig ökning: 360 000 kronor
• Hyresobjekt: 20 lägenheter
• Erforderlig hyreshöjning: omkring 1 500 kronor per lägenhet per månad

Det motsvarade en ökning på cirka 23 procent – långt över vad marknaden kunde bära.

Lösningen: Kreativa strategier och marknadstillpassning

Hyresvärdar i Borås valde olika vägar för att tackla krisen. De flesta följde en trefasad strategi:

Fas 1: Måttliga hyreshöjningar kombinerat med kostnadsnedskärningar

Istället för att höja hyran 23 procent på en gång, började många värdarna höja den 5–8 procent årligen, vilket motsvarade ungefär inflationen plus en liten marginal. Samtidigt började de skära ned på underhålls- och driftskostnader – genom att välja billigare städföretag, skjuta upp större renoveringar och minska värmeförbrukningen genom energieffektiviseringar. Bakgrund finns i uppgifter från Hyresgästföreningen.

En fastighetsägare i Borås centrum genomförde följande åtgärder:

• Byte till LED-belysning i gemensamma utrymmen (sparade 8 000 kronor per år)
• Omförhandling av försäkringsavtal (sparade 12 000 kronor per år)
• Introduktion av hyresgästbetalt vatten och värme med individuell mätning (sparade 25 000 kronor per år)
• Skjutit upp större fasadrenoveringar från 2024 till 2026

Fas 2: Långsiktig omfinansiering och räntelås

Många värdare började aktivt söka nya finansieringspartner. Några lyckades förhandla fram 3–5-årslån till något lägre räntor genom att erbjuda högre säkerhet eller genom att byta från traditionell bank till alternativa finansierare. Även om detta inte löste problemet helt, kunde det reducera räntekostnaden med 0,3–0,7 procentenheter – motsvarande 30 000–70 000 kronor per år för ett typiskt lån.

Fas 3: Strategisk hyresgästkommunikation

De framgångsrikaste värdarna började kommunicera öppet med sina hyresgäster om räntesituationen. Istället för överraskande höjningar, presenterade de fakta om räntekostnadernas utveckling och förklarade att små, regelbundna höjningar var bättre än en stor chock senare. Detta reducerade också flykten från lägenheter.

"Vi märkte att när vi var transparenta och förklarade att höjningen på 150 kronor per månad motsvarade ungefär hälften av den faktiska räntekostnadsökningen, accepterade hyresgäster det bättre. Det handlar om att bygga förtroende", säger Anders Lundgren, fastighetsägare och ordförande i Borås Fastighetsägareförening.

Resultaten: Konkreta siffror från 2024

Statistiken från Borås bostadsmarknad under 2024 visar en komplex bild. Enligt Booli-data höjdes genomsnittshyran i Borås från 6 500 kronor (januari 2024) till 7 100 kronor (december 2024) – en ökning på cirka 9,2 procent för året. Det var högre än inflationen (omkring 2–3 procent) men långt under den 20–25 procent som många värdare hade behövt för att fullt täcka räntekostnaderna. För kontext, se Riksbanken.

Ledighetsprocenten för hyresmarknaden i Borås steg från historiska 2–3 procent till omkring 5–6 procent i slutet av 2024. Det betyder att ungefär 150–200 lägenheter av totalt 3 500 hyreslägenheterna i staden var lediga vid årets slut. Det är en märkbar förändring som reflekterar att hyresgäster blev mer selektiva när priserna steg. Mer detaljer i uppgifter från Jordabalken (Riksdagen).

Antalet mindre hyresvärdar som sålde av sina fastigheter ökade också märkbart. Enligt Fastighetsmäklarsamfundet i Västra Götaland gjordes ungefär 40 transaktioner av hyresfastigheter i Borås under 2024, jämfört med genomsnittet på 25–30 tidigare år. Många äldre värdare valde att sälja snarare än att navigera räntekrisens långsiktiga effekter.

Lärdomar: Vad andra städer kan ta med sig

Räntekrisens påverkan på Borås bostadsmarknad lär oss flera viktiga lärdomar:

• Små städer är mer sårbara än stora: I Stockholm och Göteborg kunde höga hyreshöjningar absorberas av högre löner och inflyttning. I Borås, där inkomsterna är lägre och demografin mer stabil, blev varje höjning en större börda för hyresgästen och en större risk för värdaren.
• Långsiktig planering slår kortsiktig vinstmaximering: Värdare som gradvis höjde hyran och investerade i kostnadseffektivitet behöll sina hyresgäster. De som försökte höja för snabbt mötte tomma lägenheter.
• Transparens bygger motståndskraft: Fastighetsägare som kommunicerade öppet om finansiella utmaningar behöll bättre hyresgäster och upplevde mindre personlig kritik.

Framtidsutsikter: Vad väntar Borås?

Om Riksbanken börjar sänka räntan under 2025–2026, kommer Borås bostadsmarknad sannolikt att stabiliseras. Men många värdare kommer att ha gjort permanenta förändringar – såld sina fastigheter, reducerat sitt bestånd eller omstrukturerat sina lånefinansiering. Det betyder att Borås hyresmarknad kan komma att se annorlunda ut på andra sidan räntekrisens slut, med färre små privata värdare och möjligen mer institutionell ägande.

Den stora lärdomen är att räntekrisens effekter på en marknad inte bara handlar om siffror – det handlar om människor, förtroende och långsiktig planering.

Läs vidare: rekommenderad artikel.