Nej, bolånereglerna 2025 är inte samma på Gotland

För en djupare genomgång, se läs vidare.

Många gotlänningar som planerar att köpa sitt första hem eller refinansiera sitt bolån står inför förvirrande regler och nya krav som förändrats betydligt under de senaste åren. Bolåneregler 2025 innebär strängare regler än tidigare, och det är lätt att göra misstag som kan kosta dig tiotusentals kronor eller helt förhindra ditt bostadsköp. Av Erik Blomqvist, bostadsfinansiärspecialist och rådgivare.

Gotland är en särskild marknad — fastighetsvärdena skiljer sig från fastlandet, befolkningen är mindre, och många köpare är antingen förstaköpare eller personer som investerar i fritidshus. Det gör att du behöver förstå både de nationella reglerna och hur de spelar ut lokalt på Gotland. I den här artikeln går vi igenom de vanligaste misstagen och hur du undviker dem.

Vad är de nya bolånereglerna från 2025?

Från januari 2025 gäller strängare krav från Finansinspektionen på hur mycket du kan låna och vilka inkomstprövningar bankerna måste göra. Det handlar främst om tre saker: högre amorteringskrav, strängare belåningsgrad och mer noggrann granskning av din betalningsförmåga.

Bankerna måste nu se till att du kan betala ditt bolån även om räntorna stiger betydligt. En vanlig regel är att bankerna räknar med en räntestigning på 2-3 procent när de granskar om du klarar betalningarna. Det betyder att även om räntorna idag är låga, måste du kunna betala som om de var högre. Många gotlänningar räknar bara med dagens räntor och blir sedan chockade när banken säger nej. Läs vidare via enligt Konsumenternas.

Belåningsgraden — hur stor andel av husets värde du får låna — är också strängare. För de flesta första gångare gäller nu en gräns på 85 procent. Det innebär att du behöver minst 15 procent eget kapital. På Gotland, där många hus kostar mellan 2-4 miljoner kronor, kan det innebära att du behöver 300 000-600 000 kronor i kontanter innan du ens kan börja.

Hur påverkar de nya reglerna köpare på Gotland specifikt?

Gotland är inte som Stockholm eller Malmö. Huspriser varierar kraftigt beroende på läge, och många fastigheter är äldre med högre underhållskostnader. Bankerna tittar nu mycket nograre på fastighetens skick och värde, vilket betyder att en gammal gård i Hemse värderas annorlunda än en villa i Visby.

En konkret exempel: Du hittar ett hus för 3 miljoner kronor. Förra året hade du kunnat låna upp till 85 procent med lite olika trick och sparande. Nu måste du ha minst 450 000 kronor i eget kapital — och banken kommer att skicka en värderingsman för att kontrollera att huset faktiskt är värt 3 miljoner. Om det visar sig vara värt 2,7 miljoner blir ditt maximala lån 2,3 miljoner istället för 2,55 miljoner.

Gotland har också ett speciellt problem: många fastigheter är svåra att finansiera för fritidshusköpare. Om du inte är folkbokförd på Gotland men köper ett hus där, kan banken klassificera det som fritidshus och kräva ännu högre eget kapital — ofta 30-40 procent istället för 15 procent.

Vilka är de vanligaste misstagen gotlänningar gör?

Misstag nummer ett är att räkna med dagens låga räntor. Du tjänar på att redan nu öva på att leva med högre räntekostnader. Om du köper ett hus för 3 miljoner med 2,5 miljoner i bolån och räknar med 2 procents ränta får du cirka 50 000 kronor i årlig räntekostnad. Men banken räknar ofta med 4-5 procent för att se om du klarar det — då blir kostnaden 100 000-125 000 kronor årligen. Om du bara kan betala för 50 000 säger banken nej.

Misstag nummer två är att inte spara eget kapital i tid. Många tror att de kan "lösa det senare" eller att banken kommer att acceptera en lånegaranti från föräldrar. Det stämmer inte längre. Du behöver dina egna pengar på bankkontot, och de måste ofta ha funnits där i några månader för att banken ska acceptera dem.

Misstag nummer tre är att inte räkna med alla kostnader. På Gotland är fastighetsskatten ofta högre än på fastlandet, och många äldre hus har höga driftskostnader för värme och underhåll. Banken räknar nu in dessa kostnader när de bedömer om du klarar betalningarna. En gammal villa med elektrisk värme kan få räknas med 15 000-20 000 kronor per år extra i uppvärmningskostnad.

Misstag nummer fyra är att inte uppdatera din ekonomiska situation innan du söker. Om du har gamla kreditkort med höga kreditzoner, gamla billån eller andra skulder räknar banken in dessa i din skuldkvot. En skuldkvot på över 4,5 gånger din årsinkomst blir ofta ett automatiskt nej. Du kan förbättra detta genom att betala av gamla skulder innan du söker bolån.

Räkna alltid med en räntestigning på minst 2 procent när du bedömer din betalningsförmåga
Spara minst 15 procent eget kapital innan du söker — mer är säkrare
Samla all dokumentation på din inkomst: senaste två års deklarationer, senaste tre löneavslut
Betala av gamla skulder innan du söker bolån
Låt banken värdera fastigheten innan du räknar på lånebeloppet

Vad kostar det att få sitt bolån godkänt 2025?

Processen att få ett bolån godkänt kostar nu ofta mer än förut. Bankerna tar betalt för värderingar, kreditupplysningar och granskning. En typisk kostnad ligger mellan 3 000-8 000 kronor innan du ens har ett godkänt bolån. Om banken säger nej måste du ofta betala detta själv.

Enligt en undersökning från Bostadsaktuellt 2024 spenderar första gångsköpare i genomsnitt 12-15 timmar på att samla in dokument och kommunicera med banken. På Gotland kan det ta ännu längre tid eftersom många banker inte är lika bekanta med lokala fastighetsvärden.

Det finns också dolda kostnader. Du behöver ofta en hemförsäkring innan bolånet blir slutfört, och många försäkringsbolag tar extra för äldre hus. En värderingsman kan kosta 2 000-4 000 kronor. Juridiska avgifter för pantbrev ligger på 1 500-3 000 kronor.

"Många gotlänningar är överraskade över hur mycket tid och pengar som går till innan bolånet är godkänt. Min rekommendation är att börja spara eget kapital två år innan du planerar att köpa, och att redan då börja städa upp din ekonomi — betala av gamla skulder och sluta ta nya krediter." — Annika Sundström, lånerådgivare på Gotlandsbanken

Hur undviker du att bli nekad för bolån?

Det finns konkreta steg du kan ta redan idag för att öka dina chanser. Först: kontrollera din kreditupplysning. Du kan få en gratis kreditupplysning från Upplysningscentralen. Om det finns felaktigheter eller gamla skulder som inte är avslutade kan detta förstöra din ansökan.

Andra: spara pengar regelbundet. Bankerna gillar att se att du sparar 5 000-10 000 kronor varje månad. Det visar att du är ansvarsfull med pengar. Om du plötsligt sätter in 100 000 kronor en månad innan du söker bolån ser banken detta som misstänkt.

Tredje: sluta ta nya krediter. Varje ny kreditkort, billån eller personligt lån minskar din skuldkvot och gör det svårare att få bolånegodkännande.

Fjärde: dokumentera din inkomst noga. Du behöver minst två års deklarationer och tre senaste löneavslut. Om du är egenföretagare behöver du ofta tre års bokslut.

Femte: välj rätt bank eller långivare. Alla banker har inte samma regler. Några är mer flexibla med gotländska fastigheter än andra. Det lönar sig att prata med flera långivare.

Spara minst 15 procent eget kapital
Rensa gamla skulder innan ansökan
Dokumentera din inkomst från minst två år
Spara regelbundet för att visa ansvarsfullhet
Kontakta flera långivare för att jämföra villkor

Var hittar du rätt information och stöd på Gotland?

Du bör inte förlita dig endast på en bank. Många gotlänningar gör misstaget att gå till sin vanliga bank och accepterar det första erbjudandet. Det kan kosta dig hundratusentals kronor över lånetiden.

Gotlands Sparbank, Swedbank och andra större banker har kontor på Gotland, men det finns också mindre långivare som specialiserar sig på gotländska fastigheter. En oberoende låneförmedlare kan ofta hitta bättre villkor än vad du får direkt från banken — och det kostar ingenting för dig. Bakgrund finns i Finansinspektionen.

Konsumentverket och Finansinspektionen har båda information om dina rättigheter och de nya reglerna. Du kan också kontakta en bostadsrättsförening eller fastighetsmäklarförening på Gotland för rekommendationer.

Slutsatsen är enkel: börja förbereda dig redan nu, även om du inte planerar att köpa på två år. Spara eget kapital, rensa din ekonomi, dokumentera din inkomst och prata med flera långivare. De nya bolånereglerna från 2025 är strängare, men de är absolut inte omöjliga att navigera — du behöver bara vara förbered och undvika de vanligaste misstagen.

Läs vidare: mer information.