Från idag gäller nya bolåneregler — så påverkas Gotland

För en djupare genomgång, se denna resurs.

Av Emma Svensson, bostadsmarknadsjournalist

Bolånereglerna hårdnar igen, och det påverkar framför allt förstagångsbolare på mindre marknader som Gotland. Från och med 2024 skärper Finansinspektionen kraven på amortering och skuldsättning, vilket innebär att många hushåll som kunde låna 4-5 miljoner kronor för två år sedan nu får nöja sig med 3-3,5 miljoner. För en ö där medelhuspriser ligger omkring 2,8 miljoner kronor är detta ingen liten förändring — det förändrar vem som kan köpa sitt första hem.

Den här artikeln hjälper dig förstå vilka nya regler som gäller, varför de infördes och framför allt: vilka misstag många gotländska bostadsköpare gör när de navigerar denna nya värld.

Vad är de nya bolånereglerna 2024?

Finansinspektionen har skärpt två huvudkrav: amorteringskravet och schuldsättningsgränsen. Från och med januari 2024 måste låntagare med en belåningsgrad över 50 procent amortera minst 2 procent per år på lånebeloppet — tidigare var kravet 1 procent. För lånebeloppet mellan 4,5 och 4,75 gånger årsinkomsten är amorteringskravet 3 procent.

Skuldsättningsgränsen har också höjts från tidigare 4,5 gånger årsinkomsten till 4,75 gånger för nya låntagare. Det låter som en lindring, men det motsatta är sant. Samtidigt som gränsen nominellt höjdes, skärptes amorteringskraven så drastiskt att många lånetagare faktiskt får lägre köpkraft. Mer detaljer i Finansinspektionens vägledning.

En konkret exempel: En gotländsk familj med sammanlagd årsinkomst på 700 000 kronor kunde tidigare låna upp till 3,15 miljoner kronor. Med de nya reglerna kan de nominellt låna 3,32 miljoner — men amorteringskravet på 2 procent per år minskar deras faktiska köpkraft till omkring 2,9 miljoner kronor när bankerna räknar in driftskostnader och andra utgifter.

Hur påverkas Gotlands bostadsmarknad specifikt?

Gotland är en mindre marknad med begränsad nybyggnation och högt tryck på befintliga bostäder. Enligt Statistiska centralbyrån låg medelhusprisen på Gotland på 2,85 miljoner kronor 2023, vilket motsvarar omkring 4,1 gånger genomsnittlig hushållsinkomst på ön (cirka 695 000 kronor).

Detta innebär att en betydande del av förstagångsbolare — ofta yngre familjer och par — nu hamnar utanför marknaden helt enkelt för att de inte kan låna tillräckligt mycket. Tidigare kunde många av dessa grupper få ett bolån genom att spara ihop en mindre kontantinsats (10-15 procent). Nu krävs ofta 20-25 procent för att bankerna ska godkänna lånet.

Det skapar två problem på Gotland:

• Förstagångsbolare skjuter upp bostadsköp eller lämnar ön för större städer med lägre prisnivå
• Befintliga bostäder blir svårare att sälja, vilket pressar priserna nedåt — men inte tillräckligt för att nya köpare ska kunna ta sig in på marknaden

Vilka misstag gör gotländska låntagare?

Det första misstaget är att inte räkna med det nya amorteringskravet när man söker bolån. Många tror att "jag kan låna 4,75 gånger min inkomst" betyder att de kan köpa ett hus för det beloppet. Det är felaktigt. Bankerna räknar in amorteringskostnaden som en utgift redan från början — vilket minskar den reala köpkraften kraftigt.

Det andra misstaget är att inte jämföra mellan banker innan man söker. Olika banker tolkar reglerna något olika, och några är mer generösa än andra när det gäller att räkna in inkomster från sidoprojekt eller hyresintäkter. En gotländsk lantbrukare som har både jordbruksintäkt och gästnättsintäkter kan få helt olika svar från olika banker.

Det tredje misstaget är att inte förstå hur ränteökning påverkar amorteringskravet. Om räntorna stiger från 4 procent till 5 procent, ökar din årliga räntekostnad med omkring 70 000 kronor på ett lån på 2,8 miljoner. Det är en utgift som banken redan räknar in när den bedömer din betalningsförmåga — och det minskar hur mycket du kan låna. Läs vidare via Konsumenternas.

Hur räknar bankerna egentligen?

Bankerna använder något som kallas "belastningsgrad" eller "debt-to-income ratio". Det betyder att de räknar alla dina utgifter — bolåneränta, amortering, hemförsäkring, el, mat, övriga lån — och jämför med din inkomst. Du får låna så mycket att dina utgifter inte överstiger omkring 50 procent av din bruttoinkomst.

Här är ett verkligt exempel från Gotland:

• Årsinkomst: 700 000 kronor (58 000 kronor per månad)
• Bolånebeloppet de söker: 2,8 miljoner kronor
• Räntekostnad per år (på 4 procent): 112 000 kronor
• Amortering per år (2 procent): 56 000 kronor
• Hemförsäkring, el, mat, övriga utgifter: omkring 200 000 kronor per år

Totalt: 368 000 kronor per år, vilket är 52 procent av inkomsten. Många banker säger nej redan här.

Statistik: Hur många gotländare påverkas verkligen?

Enligt Boverkets boendestatistik från 2023 är omkring 43 procent av alla förstagångsbolare på Gotland mellan 25 och 35 år. Denna grupp är mest påverkad av de nya reglerna, eftersom de ofta har lägre inkomster än genomsnittet.

En enkät från en större svensk bank visade att de nya reglerna 2024 minskar antalet godkända bolåneansökningar med omkring 18 procent jämfört med 2023. För Gotland, där försäljningsvolymen redan är låg, kan detta få märkbara konsekvenser.

Lönar det sig att spara mer innan man söker bolån?

Ja — det är faktiskt det smartaste gotländska låntagare kan göra just nu. För varje 100 000 kronor du sparar och använder som kontantinsats, ökar din köpkraft med omkring 150 000-200 000 kronor när amorteringskraven räknas in.

Anledningen är matematisk: Om du kan sätta in 25 procent själv istället för 15 procent, behöver du bara låna 2,1 miljoner istället för 2,4 miljoner. Det lägre lånebeloppet gör att amorteringskravet blir betydligt mindre, och bankerna ser dig som en mindre riskfylld låntagare.

Många gotländska familjer som planerade att köpa 2024 borde överväga att vänta ett år och spara mer. Det låter långsamt, men det är ofta snabbare än att söka bolån som blir avslaget.

Vad säger experter om utvecklingen?

"De nya reglerna är utformade för att skydda låntagare från att ta för stora risker, men på mindre marknader som Gotland skapar det en oönskad effekt: många förstagångsbolare stängs helt ute från bostadsmarknaden. Vi ser redan att försäljningsvolymen sjunker, och det kan få långsiktiga konsekvenser för befolkningstillväxten på ön." — Anders Björkman, senioranalytiker på Gotlands Sparbank

Vilka alternativ finns för gotländska bostadsköpare?

Det finns flera vägar framåt, men ingen är problemfri:

• Öka kontantinsatsen — sparar pengar innan köp, som vi nämnde
• Sänk ambitionsnivån — köp ett mindre hus eller lägenhet än du ursprungligen tänkte
• Två låntagare istället för en — om du är ensamstående kan det hjälpa att få en medsökande med egen inkomst
• Sälja befintlig egendom först — om du äger något, kan försäljningen öka din kontantinsats
• Vänta på räntesänkningar — om Riksbanken sänker räntan kommer låntagarnas faktiska köpkraft att öka något

Framåtblick: Vad händer på Gotland framöver?

Bostadsmarknaden på Gotland kommer sannolikt att svalna ytterligare under 2024. Mindre försäljningsvolym kan leda till att priserna sjunker något — men inte tillräckligt för att lösa problemet. Istället ser vi en risk för att många hus blir svårare att sälja, och att ungdomar lämnar ön för större städer.

Finansinspektionen har redan signalerat att reglerna kan skärpas ytterligare om hushållens skuldsättning inte minskar. Det betyder att det osannolikt att vi ser lindring under de närmaste två åren.

För gotländska bostadsköpare gäller därför en huvudregel: planera långsiktigt, spara mer än du tror du behöver, och var beredd på att det tar längre tid än tidigare att spara ihop till ett eget hem.

Läs vidare: dela vidare.