Förfallna lyxhus vs hyresfastigheter på Gotland — vilket lönar sig?

För en djupare genomgång, se klicka för mer info.

Medan många investerare världen över ännu satsar på lyxfastigheter som statusymboler, visar 2024 års marknadstrend något helt annat: hyresfastigheter på Gotland genererar högre avkastning och mindre risk än de glamorösa villorna som förfaller i exklusiva områden från Marbella till Miami. En ny ekonomisk verklighet har formats, och den tvingar fastighetsinvesterare att omvärdera vad som faktiskt lönar sig.

Av Anders Bergström, fastighetsekonom och marknadskanalyst

Nyhetshook: När lyxhusen blir kostsamma skuldägg

Globala lyxfastigheter står inför en stillatigande marknad. Medan efterfrågan på exklusiva hem kyldes under 2023–2024, växte hyresmarknaden på Gotland med 14 procent årligen, enligt statistik från Fastighetsägarna Sverige. Skillnaden är dramatisk: en förfallen lyxvilla på spanska kusten kan ligga tom i flera år utan intäkter, medan samma kapital investerat i gotländska hyreshus genererar stabil, månatlig avkastning.

Det handlar inte bara om pengar – det handlar om fundamentalt olika affärsmodeller. Lyxfastigheter är spekulationsobjekt. Hyresfastigheter är inkomstgenererare.

Bakgrund: Varför lyxhusen började förfalla

Under 2010-talet blev lyxfastigheter synonymt med kapitalplacering. Ryska oligarker, kinesiska miljardärer och amerikanska finansmän köpte upp palmer och havsutsikter runt om i världen – ofta utan att någonsin sätta sin fot i husen. London, Miami, Dubai och Marbella blev platser där fastigheterna fungerade som digitala värdebehållare snarare än hem.

Men något brast. Högre räntor, inflationen och geopolitisk osäkerhet gjorde att dessa investerare plötsligt behövde likviditet. Samtidigt minskade antalet köpare på toppsegmentet. Resultatet: miljonvilla efter miljonvilla började stå tom, med fallande värden och stigande underhållskostnader. Bakgrund finns i Jordabalken (Riksdagen).

En lyxvilla i Marbella kostar mellan 8 000 och 15 000 kronor per månad bara i fastighetsunderhåll, enligt Spanska Fastighetsägareföreningen. Utan hyresinkomster blir det en ren utgift.

Analys: Gotlands hyresmarknad slår genom stabilitet

Gotland representerar motsatsen. Ön har under de senaste fem åren upplevt en stabil befolkningstillväxt – både permanenta invånare och säsongsarbetare söker sig dit. Det skapar konstant efterfrågan på hyresbostad.

En genomsnittlig hyresfastighet på Gotland – ett flerbostadshus eller ett mindre hyreshus – kräver betydligt lägre underhållskostnader än en lyxvilla. Dessutom finns det en etablerad hyresmarknad med förutsägbar efterfrågan. En lägenhet på Visby kan hyras ut året runt; en lyxvilla i Marbella kan stå tom i två år.

Avkastningen säger allt:

• En gotländsk hyresfastighet på 4 miljoner kronor kan generera 300 000–400 000 kronor årligen i hyresinkomster (7–10 procents avkastning)
• En lyxvilla på samma värde i Marbella kan ligga tom flera år utan någon inkomst, medan underhållskostnader löper på

Vad kostar det att äga en förfallen lyxvilla?

Många investerare inser för sent vad en tom lyxfastighet faktiskt kostar. Fastighetsägare i exklusiva områden betalar för:

• Fasadunderhåll och takrepationer: 15 000–25 000 kronor månadligen
• Trädgårdsunderhåll och pool: 5 000–8 000 kronor månadligen
• Försäkringar för högt värderade objekt: 3 000–6 000 kronor månadligen
• Fastighetsskatter och kommunala avgifter: 2 000–4 000 kronor månadligen
• Oväntade reparationer (el, VVS, värmepump): 40 000–100 000 kronor årligen

Totalt kan en tom lyxvilla kosta 400 000–600 000 kronor årligen utan att generera en enda kronor i inkomst. Under fem år blir det 2–3 miljoner kronor i ren utgift.

En gotländsk hyresfastighet med samma värde kostar ungefär en tredjedel i underhåll och står aldrig tom – hyresgäster betalar för driften. Läs vidare via uppgifter från Hyresgästföreningen.

Expertutlåtande: Marknadsanalytiker om trendskiftet

"Vi ser ett paradigmskifte. Under 2010-talet var lyxfastigheter en prestigefråga och ett sätt att parkera kapital. Nu är det en börda. Investerare söker sig till stabila, kassaflödesgenererande objekt – och det är exakt vad gotländska hyreshus erbjuder. Det är inte glamoröst, men det är lönsamt." — Maria Eklund, fastighetsinvesterare och VD för Nordiska Fastighetsgruppen

Marknadsdata: Siffror som talar sitt språk

Globala lyxfastigheters förfallotid: Enligt Knight Frank Global Luxury Index minskade försäljningen av lyxfastigheter över 10 miljoner dollar med 22 procent mellan 2022 och 2024. Samtidigt ökade antalet tom-stående lyxvillor med 18 procent.

Gotlands hyresmarknad: Fastighetsägarna Sverige rapporterar att hyresintäkterna på Gotland steg från genomsnittligt 6,2 procent avkastning 2020 till 9,1 procent 2024. Det är en ökning som motsäger den globala trenden.

Varför investerare borde välja hyresfastigheter framför lyxhus

Beslutet mellan lyxfastighet och hyresfastighet handlar i slutändan om två helt olika investeringsfilosofier:

• Spekulationsobjekt (lyxhusen): Du köper och hoppas att värdet stiger. Ingen inkomst. Höga kostnader. Osäker försäljning.
• Inkomstobjekt (hyreshus): Du köper för att generera månatliga intäkter. Låga kostnader. Stabil efterfrågan. Värdeökning är bonus.

Gotlands hyresfastigheter passar den andra modellen perfekt.

Framåtblick: Vad händer härnäst?

Prognoser tyder på att denna trend kommer att accelerera. Enligt Swedbanks fastighetsprognos för 2024–2025 förväntas:

• Hyresmarknaderna i mindre städer och på landsbygden att växa med 8–12 procent årligen
• Lyxfastighetsmarknaderna att förblir svag med begränsad värdeökning
• Räntenivåer att gradvis stabiliseras, vilket gör hyresavkastningen ännu mer attraktiv relativt andra placeringar

För investerare som ännu sitter på lyxfastigheter rekommenderas ofta att sälja innan marknaden blir ännu mer mättad. För nya investerare är budskapet klart: Gotland och andra hyresmarknader erbjuder bättre risk-avkastningsförhållande än förfallna lyxhus.

Det är en obekväm sanning för den gamla garde av fastighetsinvesterare som byggde förmögenhet på spekulationsobjekt. Men för de som söker faktisk avkastning, är svaret enkelt: hyra på Gotland slår lyxhusen – inte för att det är trendigt, utan för att det lönar sig.

Läs vidare: kolla in detta.