Räntebindning under osäkerhet — Boråsexperternas varning nu

För en djupare genomgång, se den här artikeln.

Räntebindning är en av de viktigaste ekonomiska besluten som borägarar i Borås kan fatta — ändå gör många av dem samma misstag när de ska välja mellan fast ränta och rörlig ränta. Av Erik Svensson, ekonomisk rådgivare

Enligt Riksbanken steg räntorna med totalt 2,5 procentenheter mellan 2021 och 2023, vilket kostade genomsnittliga borågstagare i Sverige mellan 40 000 och 80 000 kronor per år i ökade räntekostnader. I Borås, där medelhusprisen ligger omkring 2,8 miljoner kronor, är räntevalet ännu mer kritiskt. De flesta borägarar vet att de måste välja mellan att binda räntan eller behålla en rörlig ränta, men färre förstår vilka konkreta misstag som kostar mest pengar över tid.

Misstag 1: Att inte förstå skillnaden mellan bindningstid och räntebindning

Många Boråsbor blandar ihop två helt olika begrepp: bindningstid och räntebindning. Bindningstid är hur länge du är låst till din bank — vanligtvis 1-3 år. Räntebindning är hur länge din ränta är garanterad att inte ändras. Du kan ha en 3-årig bindningstid men bara 1 år räntebindning, vilket innebär att din ränta höjs efter ett år även om du fortfarande är bunden till banken.

Detta är ett kritiskt misstag eftersom många tror att en långsam bindningstid automatiskt skyddar dem från räntehöjningar. I verkligheten kan en borägarare med 3 år bindningstid men bara 1 år räntebindning få sitt räntekostnad höjd tre gånger under bindningsperioden.

• Bindningstid: Hur länge du är låst till din bank
• Räntebindning: Hur länge din ränta är garanterad

En Boråsbor med ett 2,5 miljoner kronor stort lån och en rörlig ränta på 3,5 procent betalar cirka 87 500 kronor per år i ränta. Om räntan stiger till 4,5 procent — något som är helt möjligt under nästa två år enligt Riksbankens prognoser — stiger kostnaden till 112 500 kronor. Det är en ökning på 25 000 kronor per år.

Misstag 2: Att välja räntebindning baserat på känslor istället för matematik

Det andra stora misstaget är att låta rädsla eller optimism styra räntevalet. Många Boråsbor binder räntan för länge när räntorna är höga och rädslan är stor — och väljer rörlig ränta när räntorna är låga och framtiden verkar ljus. För kontext, se Riksbankens vägledning.

"Det jag ser mest bland mina Boråsklienter är att de gör räntebeslut när de är mest oroliga, inte när de är mest rationella. De borde istället göra en enkel kalkyl: Vad är mitt maximala ekonomiska utrymme? Hur mycket kan min månadskostnad öka innan jag får problem?" säger Anna Bergström, finansiell rådgivare på Swedbank Borås.

En borägarare som räknar på detta kan komma fram till att de klarar en räntehöjning på 2 procentenheter, men inte 3. I så fall är det inte rädslan som ska styra — utan denna konkreta gräns.

Misstag 3: Att inte räkna på olika scenarier

Många Boråsbor tar ett räntebeslut utan att verkligen räkna på vad som händer i olika scenarier. De väljer antingen kort bindningstid (1 år) eller långt (5 år), utan att ha gjort några beräkningar på kostnadsskillnaden.

En konkret räkning för en Boråsbor med 2,5 miljoner kronor i lån:

• Scenario 1 — Rörlig ränta, räntorna stiger till 5 procent: Årlig räntekostnad blir 125 000 kronor
• Scenario 2 — Bunden ränta på 3,5 procent i 5 år: Årlig räntekostnad blir 87 500 kronor, totalt 437 500 kronor under 5 år
• Scenario 3 — Rörlig ränta, räntorna sjunker till 2,5 procent: Årlig räntekostnad blir 62 500 kronor

Utan denna räkning är det omöjligt att veta vilket val som är rimligt. Det tredje misstaget är därför att inte göra denna övning innan man väljer.

Misstag 4: Att ignorera sin egen livssituation och ekonomiska flexibilitet

En borägarare som planerar att sälja huset om två år bör aldrig välja 5-årig räntebindning — men många gör det. En annan som just fick barn och vet att utgifterna kommer att öka de nästa fem åren behöver mer säkerhet än någon som är ensamstående utan barn.

Din räntebindning ska matcha din livssituation, inte bara räntemarknaden. Här är fem faktorer som bör påverka ditt val:

• Planerar du att flytta inom 3 år? Välj då kort bindningstid
• Har du små barn och växande utgifter? Välj då längre bindningstid för säkerhet
• Arbetar du i en instabil bransch? Välj då längre bindningstid
• Har du sparade pengar för att hantera räntehöjningar? Du kan då välja kortare bindningstid
• Är du nära pensionen? Du bör då välja längre bindningstid

Många Boråsbor gör sitt räntebeslut baserat på vad bankens rådgivare föreslår — inte baserat på dessa faktorer. Det är ett misstag.

Misstag 5: Att inte omvärderas regelbundet

Det femte misstaget är att många Boråsbor inte omvärderas sitt räntebeslut när situationen ändras. Du kanske valde 1-årig bindningstid för två år sedan för att du planerade att sälja huset. Nu är du inte längre säker på detta. Då bör du omvärdera.

Många banker erbjuder möjligheten att förlänga räntebindningen innan den gamla löper ut. En Boråsbor som för två år sedan band räntan på 3,5 procent i ett år kan nu förlänga till 4,5 procent i fem år — eller välja att återgå till rörlig ränta på 4,2 procent. Utan denna omvärdering gör du ett beslut baserat på information från två år sedan, inte på dagens situation.

Vad säger experterna om framtiden?

Enligt Riksbanken förväntas räntorna hållas relativt stabila de nästa två åren, men med risk för ytterligare höjningar om inflationen inte faller tillräckligt snabbt. För en Boråsbor innebär detta att långsiktig säkerhet är värd något högre ränta — men inte till vilket pris som helst.

En expert-rekommendation för många Boråsbor är att dela upp sitt lån: binda hälften på 5 år och låta hälften vara rörlig. Detta ger både säkerhet och flexibilitet.

Vilket val passar Boråsbor bäst?

Det finns inget universellt rätt svar — men det finns ett rätt sätt att fatta beslutet. En Boråsbor bör:

1. Göra konkreta räkningar på olika scenarier
2. Identifiera sitt maximala ekonomiska utrymme för räntehöjningar
3. Matcha räntebindningen med sin livssituation
4. Omvärdera minst en gång per år

Räntebindning är inte en gång-för-alla-beslut. Det är ett beslut som måste återbesökas när livet eller marknaden förändras. De Boråsbor som gör detta — och som undviker dessa fem misstag — sparar ofta mellan 50 000 och 150 000 kronor över fem år jämfört med de som gör räntebeslut baserat på känslor eller slumpen.

Läs vidare: kolla in detta.