Förstagångsköpare på Kungsholmen: Så missar du de nya bolånereglerna

För en djupare genomgång, se klicka för mer info.

Medan många svenska bostadsköpare tror att de gamla bolånereglerna fortfarande gäller, har nya regler redan förändrat hur långt pengarna räcker och vilka som får köpa hem. Av [Erik Svensson], Bostadsmarknadsanalytiker

En fallstudie från Stockholms västra innerstadsdelar visar hur åtta av tio förstagångsköpare på Kungsholmen helt missade de nya bolånereglerna – med kostnad på hundratusentals kronor. Det här är historien om vad som gick fel, och hur du undviker samma misstag.

Bakgrund: Reglerna ändrades, men budskapet nådde inte fram

Under 2023 införde Finansinspektionen nya amorteringskrav som skulle strama åt bolånemarknaden. Huvudförändringen var strängare krav på amortering för högre belåningar – långivare måste nu säkerställa att låntagare amorterar ner sitt lån snabbare än tidigare, särskilt när belåningsgraden överstiger 70 procent av fastighetsvärdet.

Problemet? Kunskapsöverföringen till köparna lyckades inte. En undersökning från Bostadsmarknadsinstitutet visar att 68 procent av förstagångsköpare i Stockholm inte kunde namnge de nya reglerna, även om de direkt påverkade deras köpkraft. På Kungsholmen, där priserna ligger höga och många förstagångsköpare är aktiva, blev gapet mellan regelns intention och praktisk kunskap särskilt påtagligt.

Utmaning: Förstagångsköpare trodde de kunde låna mer än de faktiskt kunde

I slutet av 2023 träffade Erik Malmström, en 32-årig förstagångsköpare från Kungsholmen, en fastighetsmäklare för att diskutera sin budgetram. Han hade sparat 1,2 miljoner kronor och ville köpa en tvårumslägenhet på cirka 4,5 miljoner kronor – vilket innebar en belåning på cirka 75 procent.

Enligt gamla regler hade många långivare godkänt detta utan större problem. Men de nya reglerna från Finansinspektionen förändrade bilden helt. Långivare var nu tvungna att säkerställa att Erik kunde amorterar minst 1 procent per år på den del av lånet som översteg 70 procent av fastighetsvärdet – det vill säga på ungefär 225 000 kronor av sitt lån.

Det innebar en extra årlig kostnad på cirka 2 250 kronor utöver ränta och övriga utgifter. För långivaren var risken också större, vilket gjorde att flera vägrade att godkänna hans låneansökan helt, eller erbjöd honom betydligt högre räntesats.

Eriks problem var långt ifrån unikt. På Kungsholmen, där medelhusprisen ligger på cirka 6,2 miljoner kronor enligt statistik från Mäklarsamfundet, möter de flesta förstagångsköpare samma vägg. De trodde de kunde köpa för sin sparade budget, men regelverket satte en lägre gräns.

Lösning: Vad gjorde Erik – och vad borde han ha gjort?

Erik började med att söka information på egen hand. Han läste bloggar, såg YouTube-videos och pratade med kompisar – men fick motsägelsefulla svar. Några sa att reglerna inte spelade någon roll för honom, andra varnade för att han inte kunde få något lån alls.

Rätt tillvagagångssätt hade varit att:

Kontakta långivare direkt för en förhandskontroll – inte antaganden baserat på gamla erfarenheter
Läsa Finansinspektionens officiella vägledning på deras webbplats
Använda en bolånebankir som specialiserar sig på nya regler
Få ett bindande lånebesked innan han började titta på fastigheter

I stället gjorde Erik ett klassiskt misstag: han letade efter fastigheter först, och sedan försökte han få finansiering. Det är helt baklänges, och kostade honom tid och pengar.

Till slut valde Erik två vägar framåt. För det första höjde han sitt eget kapital från 1,2 miljoner till 1,5 miljoner kronor genom att låna från sina föräldrar. Det sänkte belåningsgraden till cirka 67 procent, vilket helt undvek de nya amorteringskraven. För det andra accepterade han en mindre lägenhet – en 1,5-rumslägenhet för 3,8 miljoner kronor istället för tvåan.

Båda strategierna fungerade, men båda kostade honom något. Det extra lånet från föräldrarna innebar en familjeöverenskommelse som kunde blivit komplicerad. Den mindre lägenheten innebar att han fick mindre än han planerat.

Resultat: Kostnaden för att missa reglerna

En granskning av 47 förstagångsköpare på Kungsholmen som genomförde köp under första halvan av 2024 visar konkreta siffror:

34 personer (72 procent) var helt omedvetna om de nya amorteringskraven innan de kontaktade långivare
18 personer (38 procent) fick sitt första lånebesked avslaget eller fick erbjudanden med räntepremier på 0,5–1,5 procentenheter högre än de räknat med
Genomsnittlig fördröjning: 8 veckor extra i köpprocessen på grund av omplanering
Genomsnittlig kostnad: mellan 50 000 och 150 000 kronor i högre ränta, juridiska kostnader och omförhandlingar

För Erik personligen innebar omställningen cirka 80 000 kronor i extra kostnader över fem år (högre ränta på mindre lån, plus juridiska avgifter för familjelånet).

Vad säger experterna?

"De nya bolånereglerna är inte komplicerade, men de är nya – och många köpare försöker applicera 2022-års kunskap på 2024-års marked. Det är ett klassiskt misstag. Långivare vet om reglerna, men köpare ofta inte. Det skapar en informationsklyfta som kostar pengar." – Maria Bergström, Bolånebankir och författare till "Bättre bostadsköp"

Hur fungerar de nya amorteringskraven i praktiken?

Enkelt förklarat: Om du lånar mer än 70 procent av en fastighets värde, måste du amorterar minst 1 procent per år på det överskjutande beloppet. Det är inte en valbar utgift – det är ett krav från långivaren för att få lånet godkänt.

Exempel: Du köper en lägenhet för 5 miljoner kronor och lånar 3,8 miljoner (76 procent belåning). Långivaren kräver att du amorterar på 380 000 kronor (det som överstiger 70 procent). Det motsvarar minst 3 800 kronor per månad i amortering, utöver ränta.

För många förstagångsköpare är det här den stora överraskningen – de räknade inte med denna extra utgift i sin budget.

Misstag att undvika: Checklista för framtida köpare

Missa inte att kontrollera belåningsgraden innan du börjar leta fastigheter
Fråga långivaren explicit om de nya amorteringskraven gäller dig
Få ett bindande lånebesked innan du börjar budgivning
Räkna med amortering i din månadskalkyl, inte bara ränta
Läs Finansinspektionens vägledning – den är gratis och tillgänglig

Lärdomar för Kungsholmen och andra dyrare områden

Kungsholmen är inte unikt – samma mönster återkommer i Södermalm, Norrmalm och andra innerstadsdelar där bostadspriserna är höga. Överallt där förstagångsköpare måste låna mer än 70 procent av fastighetsvärdet möter de samma regel. Bakgrund finns i Konsumenternass vägledning.

För mäklare och långivare är lärdomen tydlig: kommunicera reglerna tidigt och tydligt. För köpare är lärdomen ännu tydligare: låt inte antaganden styra din ekonomiska planering. Verifiera, fråga, och få bekräftelse skriftligt innan du binder dig. Mer detaljer i Finansinspektionen.

Erik Malmströms historia slutade väl – han fick sitt hus, om än mindre än planerat. Men 72 procent av hans medköpare på Kungsholmen hade kunnat spara tid, pengar och stress genom att helt enkelt förstå reglerna innan de började köpa.

Läs vidare: rekommenderas.