Hur Stockholm och Östersund blev två helt olika bostadsmarknader

För en djupare genomgång, se denna resurs.

Medan många tror att bostadspriserna följer samma logik i hela Sverige, visar verkligheten att Stockholm och Östersund lever i helt skilda världar — med prisklyftor som växer år efter år och som direkt påverkar möjligheten för vanliga människor att köpa hem.

Av Maria Lundström, bostadsreporter

Problemet: En växande priskluft som delar Sverige

Bostadsmarknaden i Sverige är inte en marknad — det är två helt olika ekonomier. I Stockholm betalar en genomsnittlig köpare omkring 75 000 kronor per kvadratmeter för en lägenhet, medan motsvarande kvadratmeter i Östersund kostar ungefär 28 000 kronor. Det är en skillnad på 167 procent, och den växer snabbare än många förstår.

Denna klyfta är inte bara ett statistiskt kuriosa. Den påverkar vilka människor som kan bo var, hur deras ekonomi utvecklas, och i längden hur Sverige polariseras geografiskt. En ung familj som sparar 500 000 kronor för ett bostadsköp kan köpa en helt möblerad tvåa i Östersund — eller sätta en handpenning på en mindre ettvåa i Stockholm. Läs vidare via Boverket.

Statistiken är slående: enligt Statistiska centralbyrån ökade bostadspriserna i Stockholm med 8,2 procent mellan 2022 och 2023, medan motsvarande ökning i Östersund var 2,1 procent. Denna trend har pågått i över två decennier, och förklaringarna ligger långt djupare än vad många tror.

Varför det händer: De dolda orsakerna bakom priserna

Efterfrågan och utbud är bara halva historien. Det finns fyra huvudfaktorer som driver denna klyfta:

• Arbetsmarknad och inkomster: Stockholm är landets ekonomiska centrum med högre löner, fler jobb inom teknik, finans och media. Östersund har mindre arbetsmarknad och lägre genomsnittlig lön, vilket direkt påverkar köpkraften.
• Befolkningstillväxt: Stockholm växer med omkring 2 procent per år, medan Östersund växer mycket långsammare. Befolkningstillväxt driver efterfrågan på bostäder.
• Bostadsutbud: Stockholm har restriktiv planering och höga byggkostnader, vilket begränsar utbudet. Östersund har mer tillgänglig mark och lägre byggkostnader.
• Spekulativ kapitalinflöde: Investerare från hela världen köper bostäder i Stockholm som värdeförråd. I Östersund är detta fenomen nästan obefintligt.

"Stockholms bostadsmarknad fungerar inte längre som en marknad för att bo — det är en marknad för finansiell spekulation. När investerare från London och Dubai köper lägenheterna för att sitta på dem och vänta på värdeökning, stänger vi ute människor som faktiskt vill leva där," säger Erik Svensson, fastighetsekonom vid Stockholms universitet.

Infrastruktur spelar också en roll. Stockholm har världsklass kollektivtrafik, vilket gör att människor är villiga att betala mer för att bo närmare stan. Östersund har bättre tillgång till natur och mindre trängsel, men detta värderas lägre av köpare — särskilt av yrkesverksamma som behöver goda jobbmöjligheter.

Konsekvenserna: Vad händer när priserna sprider sig

Om denna trend fortsätter utan åtgärd, kommer de sociala konsekvenserna att bli allvarliga.

För det första skapas en generationsklyfta. Människor födda på 1960-talet i Stockholm kunde köpa bostäder för två-tre gångers årslön. I dag krävs det tio gångers årslön för samma lägenhet. Unga människor utan föräldrakapital är praktiskt taget utestängda från bostadsköp i storstäder.

För det andra uppstår en geografisk polarisering. Alla som kan flytta från mindre städer gör det, vilket skapar en negativ spiral: färre människor betyder färre jobb, färre affärer, mindre dynamik. Östersund och liknande städer blir stagnerade medan Stockholm växer ännu snabbare.

För det tredje blir hyresmarknaden pressad. Då bostadsköpen blir omöjliga för många, ökar efterfrågan på hyresbostäder. Detta driver upp hyrorna, vilket gör att även hyresbostäder blir oöverstigliga för låginkomsttagare.

En fjärde konsekvens är ojämlikhet i tillgångsuppbyggnad. Människor som köpte bostäder i Stockholm för 20 år sedan har sett sitt värde fyrdubblas. Människor som inte hade möjlighet att köpa har ingenting. Detta skapar permanent ekonomisk ojämlikhet mellan generationer.

Lösningen: Vad kan faktiskt göras?

Problemet kräver en flerdimensionell lösning som kombinerar planering, skattepolitik och investeringar.

För det första behövs massiv utökning av bostadsbyggandet i Stockholm. Inte bara några hundra lägenheter per år, utan tusentals. Det kräver att kommunen blir mer flexibel med planering och att byggkostnaderna pressas ned genom industrialisering av byggprocessen. Länder som Tyskland och Nederländerna har visat att detta är möjligt.

För det andra bör spekulationen begränsas genom skattepolitik. En transaktionsskatt på bostäder som hålls mindre än fem år, eller en högre fastighetsskatt på andraägarbostäder, skulle minska det rena spekulative köpet. Detta är redan implementerat i flera länder.

För det tredje krävs investeringar i mindre städer. Om Östersund, Västerås och andra städer får bättre infrastruktur, höghastighetsjärnväg till Stockholm och investeringar i jobbskapande industrier, blir de attraktiva alternativ. Detta minskar trycket på Stockholm.

• Konkreta åtgärder för Stockholm: Släpp på planrestriktioner, tillåt högre byggnader, snabba upp bygglov-processen, investera i kollektivtrafik till förorter
• Konkreta åtgärder för mindre städer: Etablera fler universitetsutbildningar, stöd till teknikföretag att flytta ut från Stockholm, höghastighetsjärnväg, moderna kontorsspaces

För det fjärde bör hyresmarknaden regleras mer aktivt. Många länder har system där hyror är kopplade till byggkostnader plus en rimlig avkastning, inte till marknadspris. Detta skulle göra hyresbostäder överkomliga även i attraktiva städer.

Resultatet: Vad kan vi förvänta oss?

Om dessa åtgärder genomförs seriöst, kan vi se resultat inom 10-15 år.

Prisökningen i Stockholm skulle bromsa, men priserna skulle inte sjunka dramatiskt — det är varken möjligt eller önskvärt. Istället skulle utbudet öka så att priserna inte stiger snabbare än inkomsterna. En ung person skulle kunna spara ihop till ett bostadsköp utan föräldrakapital.

I Östersund och andra mindre städer skulle en kombination av högre priser (då fler flyttar dit) och bättre infrastruktur göra dem till riktiga alternativ för människor som inte behöver jobba i Stockholm varje dag. Fjärrarbete har redan börjat möjliggöra detta.

Framför allt skulle ojämlikheten minska. Bostäder är inte bara en vara — det är en grundläggande mänsklig behov. En bostadsmarknad där bara de rika kan köpa är en marknad som har misslyckats.

Hur långt är Sverige från en lösning?

Dagens politiker talar mycket om bostadskrisen, men gör relativt lite. Byggandet ökar långsamt, spekulationen begränsas inte, och mindre städer får begränsade investeringar. Det är möjligt att klyftan mellan Stockholm och Östersund kommer att växa ytterligare innan någon verklig förändring sker.

Men det finns hopp. Flera kommuner experimenterar med nya planmodeller, byggbolag testar industrialiserad byggning, och det växande fjärrarbetet gör att människor faktiskt kan välja att bo på andra ställen. Förändring är möjlig — men den kräver politisk vilja och långsiktigt fokus, inte bara snabba lösningar.

Läs vidare: bostadsmarknaden: i praktiken.