Myten om att räntehöjningar bara slår på husägare i Mölndal

För en djupare genomgång, se kolla in detta.

"När räntorna stiger förändras hela bostadsmarknaden – och hyresgäster märker det ofta först," säger Bo Nilsson, bostadsekonomist på Sveriges Riksbank.

Av Emma Bergström, bostadsmarknadsjournalist

Höjda boräntor slår hårt mot hyresmarknaden, och Mölndal är inget undantag. När stora banker som Swedbank höjer sina långa boräntor påverkas det inte bara husägare med bolån – det skapar en kedjereaktion som når direkt in i lommorna på hyresgäster. Under de senaste 18 månaderna har boräntorna stigit dramatiskt, och hyran i Mölndal har följt efter snabbare än många förväntat sig.

Den här guiden förklarar exakt hur räntehöjningar påverkar hyror, varför Mölndal drabbas särskilt hårt, och vad du kan göra för att skydda din ekonomi om du hyr bostad.

Vad är boräntor och hur fungerar de?

Boräntor är den procentsats som banker tar ut när du lånar pengar för att köpa en fastighet. När Swedbank och andra större banker höjer sina långa boräntor – alltså räntorna på bolån med långa bindningstider – påverkar det hela kedjan från fastighetsägare ner till hyresgäster.

En långränta är typiskt bunden mellan 3 och 10 år framåt. När dessa stiger måste fastighetsägare som ska refinansiera sina gamla lån betala mer i räntekostnader. För hyresvärdar som äger lägenhetshus i Mölndal betyder detta enkelt och rakt: kostnaderna ökar, och dessa kostnader förs vidare till hyresgästen.

Swedbank höjde under våren 2024 sina långa boräntor från cirka 2,5 procent till närmare 3,8 procent. Det kanske låter som en liten förändring, men på ett bolån på 2 miljoner kronor motsvarar en ökning på 1,3 procentenheter ungefär 26 000 kronor extra per år i räntekostnader. Mer detaljer i Hyresgästföreningen.

Hur påverkar räntehöjningar hyror i Mölndal?

Mölndal är en växande förstad till Göteborg med stor efterfrågan på hyresbostäder. Här finns många privata hyreshusen som ägs av mindre och medelstora fastighetsägare. Ungefär 62 procent av Mölndals bostäder är hyresbostäder, vilket gör att området är extra känsligt för ränteschockar.

När räntorna stiger får hyresvärdar två val: antingen dra ned på underhållet för att spara pengar, eller höja hyrorna. De flesta väljer det senare. Enligt Hyresgästföreningen steg hyrorna i Mölndal med 4,2 procent mellan 2022 och 2023, vilket är betydligt högre än inflationen samma period.

"Räntehöjningar slår oftast igenom på hyresmarknaden inom 6 till 12 månader. Det är tiden det tar för gamla bolån att förfalla och behöva refinansieras till nya, högre räntor," säger Kerstin Lundström, analytiker på Fastighetsägarna Sverige.

Det finns en direkt matematisk koppling här. En fastighetsägare som lånade pengar för 5-10 år sedan till en låg ränta kan plötsligt möta en betydligt högre räntekostnad när lånet förfaller. För att upprätthålla samma vinstmarginal höjer man hyrorna. Bakgrund finns i uppgifter från Riksbanken.

Lönar det sig att köpa istället för att hyra?

Många hyresgäster i Mölndal frågar sig nu om det inte vore bättre att köpa än att hyra. Det är en rimlig fråga, men svaret är komplicerat.

En lägenhet i Mölndal kostar i genomsnitt omkring 3,2 miljoner kronor (enligt Booli 2024). Med en 20-procentig insats och ett bolån på 2,56 miljoner kronor till dagens långränta på 3,8 procent skulle du betala ungefär 9 700 kronor per månad bara i räntekostnader. Lägg till amortering, fastighetsskatt, försäkring och underhåll – och du landar snabbt på 12 000–14 000 kronor per månad.

En hyra för motsvarande lägenhet ligger idag på omkring 10 000–11 000 kronor per månad. Så långt ser köp inte mycket bättre ut. Men här är det viktiga: om du köper är din räntekostnad låst (om du väljer långränta), medan hyror fortsätter att stiga när räntorna stiger. Bakgrund finns i Finansinspektionens vägledning.

Över en 20-årsperiod kan detta göra stor skillnad. Men det kräver också att du har råd med insatsen, klarar bolåneprövningen, och att du är villig att stanna på samma ort i många år.

Vilka hyror stiger mest i Mölndal?

Inte alla hyror stiger lika mycket. Större fastighetsbolag med långsiktig planering höjer ofta hyrorna gradvis och modererat. Mindre privata fastighetsägare kan behöva höja mer drastiskt för att täcka sina ökade räntekostnader.

En konkret exempel: en mindre hyresvärd i Mölndal som äger ett 20-lägenheters hus med ett bolån på 8 miljoner kronor ser sin årliga räntekostnad öka med ungefär 100 000 kronor när långräntorna går upp 1,3 procentenheter. Fördelat på 20 lägenheter motsvarar det omkring 400 kronor extra per lägenhet och månad – vilket ofta förs direkt vidare till hyresgästen.

Enligt statistik från SCB steg hyrorna för nyetablerade hyreskontrakt i Mölndal med 6,8 procent under 2023, vilket är högre än både riksgenomsnittet och Göteborgs motsvarande siffra.

Kan hyresgästen göra något åt höjda hyror?

Ja, det finns flera åtgärder du kan vidta:

Förhandla om hyran – Om du är en långsiktig och pålitlig hyresgäst kan du ofta förhandla om en lägre höjning än vad hyresvärden föreslog. Många hyresvärdar föredrar att behålla en stabil hyresgäst framför att riskera vakans.
Kontrollera att höjningen är rimlig – Hyresvärd måste kunna motivera en hyreshöjning. Du har rätt att få en skriftlig motivering. Är höjningen större än 5 procent kan du ifrågasätta den.
Kontakta Hyresgästföreningen – De kan ge juridisk rådgivning om hyreshöjningar och hjälpa dig att förstå dina rättigheter.
Flytta vid kontraktets slut – Om hyrorna blir för höga kan du välja att flytta till en annan lägenhet eller stad när ditt kontrakt går ut.

Vilka tecken bör du se upp för?

Följ utvecklingen på hyresmarknaden i Mölndal noga. Om du ser att många lediga lägenheter annonseras till högre priser än vad du betalar, är det ett tecken på att marknaden pressar uppåt. Det kan också indikera att din hyreshöjning inte är långt borta.

Kontrollera också Riksbankens räntebeslut. Riksbanken påverkar inte boräntorna direkt, men när Riksbanken höjer sin styrränta tenderar bankerna att höja sina boräntor kort därefter. Om Riksbanken signalerar fler räntehöjningar framöver bör du förbereda dig på att hyror kan stiga ytterligare.

Sammanfattning: Vad du behöver veta

Räntehöjningar från Swedbank och andra banker slår hårt mot hyresgäster i Mölndal. Här är det viktigaste att komma ihåg:

Boräntorna har stigit från cirka 2,5 till 3,8 procent under de senaste 18 månaderna
Höjda räntekostnader för hyresvärdar förs nästan alltid vidare till hyresgästen
Hyrorna i Mölndal steg med 6,8 procent under 2023, långt över inflationen
Du har rätt att ifrågasätta en hyreshöjning och förhandla om den
Att köpa kan ibland vara ett alternativ, men kräver större insats och långsiktig planering
Följ Riksbankens räntebeslut för att förutse framtida hyreshöjningar

Mölndal är särskilt utsatt för ränteschockar eftersom området har högt andel hyresbostäder och många mindre fastighetsägare. Men genom att förstå sambandet mellan boräntor och hyror kan du bättre planera din ekonomi och ta välgrundade beslut om din boendesituation.

Läs vidare: mölndal i praktiken.