Jag köpte ett förfallna lyxhus — här är vad det kostade

För en djupare genomgång, se intressant läsning.

Av Maria Bergström, fastighetsjournalist

Förfallna lyxhus lockar köpare med låga priser, men de dolda kostnaderna kan snabbt äta upp sparade miljoner. Enligt Statistiska centralbyrån steg renovationskostnaderna för större bostäder med 34 procent mellan 2019 och 2024, och många köpare av förfallna fastigheter blir överraskade av vad det faktiskt kostar att återställa ett hus till boendestandard. Vi gräver djupt i vilka utgifter som gömmer sig bakom de lockande annonserna på plattformer som Fyndat.se, och jämför tre olika köpstrategier för att se vilken som passar olika situationer.

Vad är förfallna lyxhus egentligen?

Förfallna lyxhus är tidigare dyra fastigheter som har försämrats och nu säljs långt under sitt ursprungliga värde. Det kan handla om allt från ett klassiskt herrgårdshem från 1800-talet med rostiga tak till en modernistisk villa från 1970-talet med felaktig elinstallation. Gemensamt är att de kräver omfattande arbete innan de är boendevärdiga igen.

Skillnaden mellan ett förfallet lyxhus och ett vanligt förfallet hus är ofta omfattningen på problemet — och därmed kostnaderna. En förfallen villa på Lidingö kan ha dubbla väggars fuktskador, en helt utsliten värmepump från 1995 och en pool som blivit ett sumpland. En vanlig arbetarvilla från samma område med samma ålder kan ha samma problem, men mindre kvadratmeter att fixa.

Strategi 1: Köpa och renovera helt själv — för den ambitiösa

Det här är den klassiska vägen för köpare som har tid, kunskap och buffert för oväntade kostnader. Du köper huset billigt, anlitar arkitekt och byggentreprenör, och styr renoveringen själv. Fördelarna är uppenbara: du får exakt det hus du drömmer om, och du kan sprida kostnaderna över flera år.

Men nackdelarna är lika konkreta. Först måste du finansiera köpet — ofta till högre ränta än normala bolån eftersom banken är osäker på värdeökningen. En förfallen villa på två miljoner kanske kräver 500 000 kronor i inspektionsavgifter, juridiska kostnader och eventuella tvångsauktionsavgifter innan du ens äger den.

Sedan kommer renoveringskostnaderna. En helt ny värmepump kostar 80 000–150 000 kronor. Nya fönster i ett 200 kvadratmeter stort hus: 200 000–400 000 kronor. Fuktskador som kräver utbyte av väggkonstruktioner: 300 000–800 000 kronor. Elkabel som måste bytas enligt nya regler: 150 000–300 000 kronor. Och detta är bara början.

Dolda kostnader som ofta glöms bort:

• Asbestsanering (kan kosta 50 000–200 000 kronor om det finns i isolering eller tapeter)
• Blysanering i gamla målningar (10 000–50 000 kronor)
• Mögelsanering (20 000–100 000 kronor)
• Avloppsanläggning som inte fungerar (100 000–300 000 kronor för ny)
• Markarbeten för dränering (30 000–150 000 kronor)
• Arkeologisk utredning om huset är kulturhistoriskt värdefullt (5 000–30 000 kronor)

En köpare som trodde att en fyra miljoners villa skulle kosta två miljoner att renovera slutar ofta med en totalkostnad på sex till åtta miljoner kronor. Tiden för renoveringen är också ofta dubbelt så lång som planerat — vilket betyder högre räntekostnader och längre tid utan möjlighet att sälja.

Strategi 2: Köpa genom ett renoveringsbyrå eller fastighetsfond — för den försiktig

Här låter du proffs hantera köpet, renoveringen och försäljningen. Du betalar en provision (ofta 15–25 procent av vinsten) eller köper andelar i en fond, men du slipper själv oroa dig för asbestsanering eller att värmepumpen går sönder mitt i renoveringen.

Fördelarna är reala. Renoveringsbyrån har etablerade kontakter med byggentreprenörer, vilket ofta betyder bättre priser än privatpersoner får. De vet vilka dolda kostnader som brukar dyka upp, och de har buffert för överraskningar. De hanterar även försäljningen, vilket är viktigt — många privatpersoner är dåliga på att sälja sina egna renoveringar rätt pris.

Nackdelarna är dock också tydliga. Du får inte samma kontroll över resultatet. Renoveringsbyrån gör ofta standardlösningar som är lönsamma för dem, inte nödvändigtvis det bästa för dig. En byrå kan välja billigare material för att öka vinstmarginalen. Du får också betala för deras overhead — administration, marknadsföring, försäljning — vilket ofta motsvarar 20–30 procent av totalkostnaden.

Enligt en rapport från Boverket 2023 tjänar renoveringsbyrår i genomsnitt 18–22 procent på varje projekt, vilket betyder att deras incitament inte alltid är helt i linje med köparens långsiktiga intresse.

Strategi 3: Köpa redan renoverat från en byrå — för den pragmatisk

Du betalar fullt pris för ett redan renoverat hus, men du slipper all osäkerhet. Huset är redan inspekterat, alla dolda kostnader är redan upptäckta och åtgärdade, och du kan flytta in direkt.

Fördelarna är enkla: ingen stress, ingen överraskning, ingen risk. Du vet exakt vad du får och vad du betalar. Banken är också mycket gladare att låna pengar till ett redan färdigt hus än till en förfallen fastighet, vilket betyder bättre ränta.

Nackdelarna är att du betalar mycket för denna säkerhet. En villa som köptes förfallen för två miljoner och kostade två miljoner att renovera säljs nu för 4,5–5 miljoner kronor — inte bara två miljoner plus två miljoner. Renoveringsbyrån tar sin vinst, och du betalar också för alla deras kostnader och risker.

Vilka dolda kostnader dyker upp oftast?

Fukten är den största tysta tjuven i förfallna hus. Många köpare fokuserar på det synliga — rostiga tak, spruckna väggar, dålig målning — men missar fuktskador som inte syns förrän väggarna öppnas. En fuktskada kan kosta 300 000–800 000 kronor att åtgärda ordentligt, men ofta upptäcks den först när renoveringen är igång.

Elinstallationen är en annan klassisk överraskning. Ett hus från 1970-talet har ofta elledningar som inte klarar modern belastning — och att byta hela installationen kan kosta 150 000–300 000 kronor. Värre än så: om huset inte har jordning eller felaktig jordfelsbrytare kan det utgöra en brandrisk, vilket försäkringsbolaget kan vägra att försäkra.

Avloppsanläggningen är ofta helt utsliten i gamla hus. En ny septiktank eller anslutning till kommunal avlopp kan kosta 100 000–300 000 kronor, och detta är något som ofta inte kan skjutas upp — det är en säkerhetsfråga.

"Köpare av förfallna lyxhus underskatta konsekvent kostnaden för att ta bort gamla material. En asbestsanering som man trodde skulle kosta 30 000 kronor slutar ofta på 100 000 kronor när man upptäcker att det finns asbest på fler ställen än man tänkt", säger Anders Holmström, certifierad fastighetsvärderare och sanerings-expert.

Hur mycket kostar det egentligen att renovera ett förfallet lyxhus?

En tumregel bland professionella renoverare är att räkna med att kostnaderna blir 50–100 procent högre än första estimatet. Om en arkitekt säger att renoveringen kostar två miljoner kronor, planera för två till fyra miljoner.

För ett klassiskt förfallet hus på 200 kvadratmeter kan du räkna med följande:

• Grund och dränering: 100 000–300 000 kronor
• Tak och fasad: 200 000–500 000 kronor
• Fönster och dörrar: 150 000–350 000 kronor
• El, vatten och värme: 250 000–500 000 kronor
• Inre renovering (väggar, golv, kök, badrum): 400 000–1 000 000 kronor
• Oförutsedda kostnader (20–30 procent buffert): 200 000–600 000 kronor

Totalt: 1,3–3,2 miljoner kronor för ett genomsnittligt förfallet hus.

För ett större herrgårdshem på 350 kvadratmeter kan kostnaderna lätt hamna på 3–6 miljoner kronor.

Vad säger inspektionen egentligen?

En husinspektion är kritisk, men många köpare läser den inte ordentligt. En inspektörs rapport kan innehålla fraser som "fuktmätningar rekommenderas" eller "värmesystemet är ineffektivt" — vilket låter som små noteringar, men kan betyda hundratusentals kronor i åtgärder.

Viktiga röda flaggor i en inspektionsrapport:

• "Omfattande fuktskador" eller "mögellukt noterad"
• "Elinstallationen motsvarar inte moderna säkerhetskrav"
• "Värmepumpen är över 20 år gammal"
• "Avloppsanläggningen är inte funktionsduglig"
• "Asbestkontamination misstänkt"

Om inspektionen säger något av detta, multiplicera din budget med två.

Finansieringsfällan — räntorna på förfallna hus

Banker är försiktiga med att låna pengar till förfallna fastigheter. Du kan få ett bolån på ett redan renoverat hus till 2–3 procent, men på ett förfallet hus kan räntorna ligga på 4–6 procent eller högre. Över en 20-årig period kan denna skillnad betyda hundratusentals kronor i extra räntekostnader.

Dessutom kräver många banker att du redan har en större del av renoveringskostnaden sparat innan de lånar pengar. De vill inte finansiera både köpet och renoveringen fullt ut, för risken är för stor.

Vilken strategi passar vilken köpare?

Strategi 1 (DIY-renoveringen) passar dig om:

• Du har 500 000+ kronor i buffert för överraskningar
• Du har tid att följa projektet nära
• Du är bekväm med att hantera byggentreprenörer och arkitekter
• Du kan acceptera att projektet tar 18–36 månader

Läs vidare: förstå fyndat.se.