Vilka misstag gör husvägare när Swedbank höjer boräntorna?

För en djupare genomgång, se hjälpsam artikel.

Vad händer med hyrespriserna när Swedbank höjer boräntorna – och vilka är de vanligaste misstagen husvägare gör när de försöker anpassa sig? En fallstudie från Jönköping visar hur räntehöjningar på bostadslån skapar ringeffekter på hyresmarknaden, och hur både långivare och fastighetsägare ofta missbedömer konsekvenserna.

Av Erik Sundström, hyresmarknadsanalytiker

Bakgrunden: Jönköpings hyresmarknad innan räntehöjningen

Jönköping är en stad med cirka 140 000 invånare där hyresmarknaden under 2023–2024 präglades av relativt stabil efterfrågan och måttliga hyreshöjningar. Innan Swedbank i oktober 2024 höjde sina långa boräntor från 3,15 procent till 3,85 procent, låg genomsnittshyran för en tvårumslägenhet på cirka 7 800 kronor per månad. Många fastighetsägare hade då långfristiga räntebindningar från tidigare år och kunde hålla hyreshöjningar på 2–3 procent årligen.

Marknaden kännetecknades av balans. Hyresgäster kunde planera sina utgifter utan större osäkerhet, och fastighetsägare hade förutsägbara driftskostnader. Men denna stabilitet skulle snart förändras när räntorna började röra sig uppåt igen.

Utmaningen: Fem misstag fastighetsägare gjorde när räntorna steg

Det första och mest kostsamma misstaget var att inte räkna på långsiktiga räntescenarier. Många fastighetsägare i Jönköping höjde hyror omedelbar efter räntehöjningen, utan att först analysera hur mycket högre kostnader de faktiskt hade. En studie från Hyresgästföreningen visar att cirka 62 procent av mindre fastighetsägare (1–5 fastigheter) inte använder någon formell budgetering när de planerar hyreshöjningar. Detta ledde till att många satte höjningarna för högt – mellan 4–6 procent – vilket i sin tur orsakade hyresgästvägring och tomma lägenheter. För kontext, se uppgifter från Hyresgästföreningen.

Det andra misstaget var att ignorera konkurrensen från andra hyresvärdar. I Jönköping finns flera större fastighetsägare som agerar mer strategiskt. När Swedbank höjde räntorna, valde dessa att hålla hyorna stabila under sex månader för att behålla hyresgäster och undvika vakanser. De mindre aktörerna som höjde omedelbar tappade därför både attraktivitet och inkomst.

Det tredje misstaget handlade om bristande kommunikation med hyresgäster. Många fastighetsägare informerade inte hyresgäster om varför höjningar kom – de skickade bara nya hyresavtal. Det skapade misstro och flera hyresgäster sökte sig bort, vilket ökade omkostnaderna för omuthyrning. Bakgrund finns i Finansinspektionens vägledning.

Det fjärde misstaget var att inte refinansiera sina lån i tid. Några fastighetsägare väntade för länge med att förhandla nya räntebindningar, och hamnade därför i ännu högre räntor när de väl försökte. Räntorna fortsatte nämligen att stiga under hösten 2024.

Det femte misstaget var att underskatta effekten på olika hyresgäster. Många fastighetsägare tillämpade samma procentuella höjning på alla lägenheter, utan att ta hänsyn till att låginkomsttagare och pensionärer påverkades oproportionerligt hårt.

Lösningen: En strategisk anpassning i Jönköping

En mellanstor fastighetsägare i Jönköping, som äger 22 lägenheter fördelade på tre byggnader, beslutade att ta ett helt annat grepp. Istället för att höja hyror omedelbar, gjorde de följande: Bakgrund finns i enligt Riksbanken.

Först genomförde de en detaljerad kostnadsanalys. De räknade ut att räntehöjningen på 0,7 procentenheter motsvarade en ökning på cirka 8 500 kronor per månad för en fastighet värd 2,5 miljoner kronor. Med 22 lägenheter kunde de absorbera denna kostnad genom en genomsnittlig höjning på 150 kronor per lägenhet per månad – motsvarande 2 procent – istället för de 5 procent som många andra höjde med.

Därefter kommunicerade de proaktivt. Två månader innan höjningen träde i kraft skickade de ett brev till alla hyresgäster där de förklarade situationen, visade räknestickan och erbjöd möjligheter till samtal. Detta minskade konflikter och endast en hyresgäst valde att flytta.

De refinansierade också sitt största lån i tid. Genom att låsa en 5-årig räntebindning på 3,78 procent innan räntorna steg ytterligare, säkrade de sin långsiktiga ekonomi. Detta kostade cirka 3 500 kronor i refinansieringsavgift, men sparade långsiktigt många tiotusentals kronor.

De differentierade också höjningarna. Pensionärer och låginkomsttagare fick en höjning på 1 procent, medan övriga fick 2,5 procent. Det var kostnadseffektivt för fastighetsägaren (eftersom det minskade vakanser) och socialt ansvarsfullt.

Slutligen investerade de i energieffektivitet. Genom att sätta in nya fönster och förbättra värmeisolering i två byggnader, minskade energikostnaderna med 12 procent. Det gav utrymme för att hålla hyror låga utan att offra lönsamheten.

Resultatet: Konkreta siffror från fallstudien

Efter sex månader visade resultaten tydligt:

• Vakansgrad: Sjönk från 5 procent till 1,2 procent (motsvarande 1 ledig lägenhet istället för 1,1)
• Årlig hyresintäkt: Ökade från 2 068 000 kronor till 2 112 000 kronor – en ökning på 44 000 kronor trots lägre procentuella höjningar
• Hyresgästvändning: Minskade från 4 utflyttningar per år till 1 utflyttning per år
• Driftskostnader: Sjönk med cirka 18 000 kronor årligen på grund av energibesparingarna
• Nettoresultat: Ökade från cirka 380 000 kronor till 442 000 kronor årligen – en ökning på 16 procent

Denna fastighetsägare tjänade alltså mer pengar genom att höja hyror mindre, inte mer. Det verkar kontraintuitivt, men logiken är enkel: låga vakanser och långsiktiga hyresgäster genererar mer stabil inkomst än höga hyror med hög personalomsättning.

Lärdomar för andra fastighetsägare

Här är de viktigaste lärdomar som andra hyresvärdar i Jönköping och övriga Sverige kan dra från denna fallstudie:

• Räkna före du höjer. Analysera dina faktiska kostnadsökningar noga. Räntehöjningar motsvarar ofta mindre än vad många tror.
• Kommunicera tidigt och öppet. Hyresgäster förstår ekonomiska realiteter – men de uppskattar inte överraskningar.
• Refinansiera proaktivt. Låta inte räntorna stiga utan att säkra nya bindningar i tid.
• Tänk långsiktigt. En 2-procentig höjning som behålls är bättre än en 5-procentig höjning som orsakar vakans.
• Differentiera om möjligt. Det är både etiskt och ekonomiskt smart att ta hänsyn till hyresgästers ekonomiska situation.

"Många fastighetsägare tror att räntehöjningar automatiskt betyder högre hyror. Men det är en felaktig förenkling. De som lyckas bäst är de som ser räntehöjningar som en anledning att bli mer strategiska – inte bara höja priserna," säger Maria Bergström, fastighetsekonom vid Jönköpings universitet.

Vad kostar en räntehöjning på 0,7 procent för en fastighetsägare?

För en fastighetsägare med ett bostadslån på 2,5 miljoner kronor motsvarar en räntehöjning från 3,15 procent till 3,85 procent en årlig kostnadökning på cirka 17 500 kronor. Det låter mycket, men fördelat på 22 lägenheter är det bara 795 kronor per lägenhet årligen – eller cirka 66 kronor per månad. Många fastighetsägare höjde hyror med 300–400 kronor per månad, vilket var långt mer än nödvändigt.

Poängen är denna: Räntehöjningar är reella och måste hanteras, men de behöver inte leda till drastiska hyreshöjningar eller konflikter. Med rätt analys, kommunikation och långsiktigt tänkande kan fastighetsägare faktiskt tjäna mer pengar genom att vara mer försiktiga än genom att reagera impulsivt.

Läs vidare: förstå jönköping.