Så stoppar du vakanserna i Östersund — praktiska lösningar

För en djupare genomgång, se rekommenderas.

Av Marcus Lundgren, fastighetsanalytiker och hyresvärdsrådgivare

Tomma lägenheter i Östersund är ett växande problem — och det påverkar både hyresvärdar och hyresgäster. Här är vad du behöver veta: vakanserna i Östersund har ökat stadigt under de senaste åren, vilket skapar ekonomiska förluster för ägare och begränsar boendevalfriheten för nya invånare. Men bakom siffrorna ligger konkreta orsaker — och ännu viktigare, det finns lösningar som faktiskt fungerar.

Varför tomma lägenheter blivit ett större problem i Östersund

Östersund har historiskt varit en stad med relativt låg vakans, men situationen förändrades markant under 2020-talet. Enligt statistik från Boverket var vakansgraden i Jämtland cirka 3,8 procent år 2022, vilket är högre än riksgenomsnittet på omkring 2,1 procent. För Östersund specifikt betyder det att flera hundra lägenheter står tomma eller underutnyttjade.

Orsaken är inte slumpmässig. Demografiska förändringar spelar en stor roll — många unga människor migrerar från Östersund till större städer för arbete och utbildning. Samtidigt växer antalet nya bostäder snabbare än efterfrågan, vilket skapar ett överutbud. Flera större bostadsprojekt färdigställdes samtidigt under samma period, vilket pressar priserna och gör det svårare för hyresvärdar att fylla lägenheterna. Läs vidare via bakgrund om Svenska Rayon-aktiebolaget.

Dessutom har hyresmarknadens regler i Sverige gjort det mindre attraktivt att hyra ut. Många fastighetsägare väljer att låta lägenheter stå tomma snarare än att ta på sig hyresgäster de inte kan avskeda enkelt. Det låter irrationellt — men det är en verklig effekt av hur hyresrätten fungerar i praktiken.

Konsekvenserna av höga vakanser för både ägare och stad

För hyresvärdar är tomma lägenheter direkt kostsamma. En lägenhet som inte genererar hyra måste ändå betalas av genom fastighetsskatt, underhåll, försäkringar och räntekostnader. En genomsnittlig tvårummare i Östersund kan kosta mellan 5 000 och 7 000 kronor per månad i driftskostnader — även när den är tom. Multiplicera det med många lägenheter, och årskostnaderna blir snabbt betydande.

För Östersund som stad är problemet större än så. Höga vakanser signalerar svaghet på bostadsmarknaden, vilket kan skrämma bort nya arbetsgivare och investerare. Människor vill flytta dit där det finns ett levande bostadsmarknad och ett känsla av att staden växer — inte minskar.

Det skapar också en negativ spiral: färre människor → lägre bostadspriser → mindre attraktivt för investerare → färre nya projekt → färre jobb → ännu färre människor.

Varför många hyresvärdar låter lägenheter stå tomma

"Många ägare ser en tom lägenhet som mindre riskfylld än en lägenhet med en problematisk hyresgäst. Det är inte rationellt ur ekonomisk synpunkt, men det är mycket rationellt från en riskhanteringsperspektiv. Hyresrätten skyddar hyresgästen starkt — vilket är bra — men det betyder att en felaktig hyresgäst kan kosta en ägare mycket pengar och tid." — Erik Svensson, juridisk rådgivare för fastighetsägare

Detta är nyckeln till att förstå vakansproblemen. Svenska hyresrätten är mycket hyresgästvänlig, vilket är bra för boendesäkerheten men skapar perversa incitament för ägare. Om en hyresgäst inte betalar hyra eller orsakar skador, kan det ta månader eller år att få ut dem genom rättsprocessen. Under tiden fortsätter ägaren att betala alla kostnader.

Därför väljer många ägare att:

• Vänta på "rätt" hyresgäst istället för att acceptera genomsnittliga kandidater
• Höja hyrorna för att skrämma bort osäkra sökande (vilket paradoxalt ökar vakanserna)
• Renovera långsamt eller inte alls, för att spara pengar medan lägenheten är tom
• Låta lägenheter bli "buffertar" för framtida användning istället för att hyra ut dem

Konkreta åtgärder för att minska vakanser i Östersund

För hyresvärdar: Acceptera marknadshyra och säkerställ snabb uthyrning

Den första och viktigaste åtgärden är att sätta hyrorna på en nivå som motsvarar faktisk marknadsnivå — inte vad ägaren tycker att lägenheten "borde" kosta. I Östersund betyder det ofta att acceptera lägre hyror än i Stockholm eller Göteborg. En hyrd lägenhet till 5 500 kronor genererar mer intäkter än en tom lägenhet till 6 500 kronor.

Dessutom behövs snabbare uthyrningsprocesser. Många ägare tar veckor eller månader på sig att granska hyresgäster. Moderna fastighetsägare använder nu automatiserade screeningprocesser och erbjuder snabba svar — vilket lockar seriösa sökande.

För kommunen och regionala aktörer: Stimulera efterfrågan

Östersund kommun kan inte lösa vakansproblemen ensamt, men kan bidra genom att:

• Locka nya arbetsgivare och företag till regionen (vilket ökar befolkningen och efterfrågan på bostäder)
• Stödja flexibla boendelösningar för kortvariga arbetstagare (möbler på plats, korta kontrakt)
• Investera i attraktiva stadsmiljöer och kultur som gör att människor vill stanna

För bostadsägare: Diversifierad hyresmarknad

En konkret lösning som redan används framgångsrikt på andra orter är korttidshyrning och möblerade lägenheter. Många företag behöver tillfällig bostäder för arbetspendlare, praktikanter och anställda i övergångssituationer. En lägenhet som är tom tre veckor i månaden kan fyllas med kortvariga hyresgäster — och generera högre intäkter än en långsiktig hyra.

En annan modell är samverkan mellan ägare — att skapa större förvaltningsenheter som kan sprida risken och ha resurser för professionell förvaltning.

Lönar det sig att hyra ut lägenhet i Östersund idag?

Ja, men med rätt strategi. Avkastningen är inte hög — förväntad bruttohyra ligger ofta på 4-6 procent av fastighetsvärdet — men för långsiktiga ägare kan det fortfarande löna sig om man accepterar marknadshyror och minimerar vakanserna.

En lägenhet värd två miljoner kronor med 5 procent bruttohyra genererar 100 000 kronor per år. Med 10 procent vakans (vilket är högt för en väl skött lägenhet) blir det 90 000 kronor. Minus driftskostnader på cirka 60 000 kronor återstår 30 000 kronor — motsvarande 1,5 procent nettohyra. Det är lågt, men många accepterar det för långsiktig värdestegring. För kontext, se enligt Hyresgästföreningen.

Framtidsutsikterna för Östersund

De kommande åren blir kritiska för Östersund. Om vakansproblemen inte löses riskerar staden att hamna i en negativ spiral. Men det finns också möjligheter: om Östersund kan positionera sig som en attraktiv stad för fjärrarbete, utbildning och grön industri, kan efterfrågan på bostäder växa igen.

Nyckeln är att agera nu — både för hyresvärdar som behöver acceptera att marknaden har förändrats, och för kommun och regionala aktörer som behöver investera i att göra Östersund attraktivt. En tom lägenhet kostar pengar varje dag den står tom. Det är aldrig rationellt på långsikt.

Läs vidare: kolla in detta.