Räntehöjningen gör hyra billigare – här är räkningen för Kalmar

För en djupare genomgång, se denna resurs.

Under de senaste åren har bostadsmarknaden i Sverige genomgått dramatiska förändringar, och när stora banker som Swedbank höjer de långa boräntorna blir det allt fler som funderar på att hyra istället för att köpa. I Kalmar, där bostadspriserna steg kraftigt under pandemin, ser vi nu en tydlig trend: fler människor väljer att hyra lägenhet för att undvika höga räntekostnader och osäkra investeringar. Men många gör misstag när de fattar det här beslutet. Denna guide hjälper dig att förstå vad som händer på bostadsmarknaden och hur du undviker kostlysta fel.

Av Emma Bergström, bostadsrådgivare

Hur fungerar räntehöjningarna och varför påverkar de hyresmarknaden?

Räntehöjningar från Swedbank och andra banker slår direkt på villaägares och lägenhetskäpares ekonomi. När räntorna stiger från dagens nivåer (som varit historiskt låga i åtta år) måste många bostadsägare räkna om sina månatliga utgifter. En höjning på två procent på ett två miljoner kronor dyrt bostadslån betyder ungefär 40 000 kronor mer per år i räntekostnader — det motsvarar ofta en hel månadshyra för en trerummare i Kalmar.

Den här utvecklingen skapar en växande efterfrågan på hyresbostäder. Människor som tidigare trodde att de skulle köpa upptäcker plötsligt att hyra är mer ekonomiskt försvarbart. I Kalmar är detta särskilt märkbart eftersom staden har en blandad bostadsmarknad — både villaområden och flerbostadshus från olika epoker.

Enligt Statistiska centralbyrån (SCB) steg räntorna för nya bolån med i genomsnitt 2,5 procent mellan 2022 och 2024, vilket är den kraftigaste ökningen på ett decennium. Det här påverkar direkt hur många människor som kan eller vill köpa bostäder. Bakgrund finns i uppgifter från Riksbanken.

Hyresmarknaden växer när köpmarknaden blir dyrare. Det är en enkel ekonomisk princip som många glömmer när de fattar sitt bostadsbeslut. Istället för att följa massorna och försöka köpa till varje pris bör du analysera din egen situation grundligt.

Vad kostar det att hyra en lägenhet i Kalmar jämfört med att köpa?

En typisk trerummares hyra i Kalmar ligger idag mellan 7 500 och 9 500 kronor per månad, beroende på läge och standard. Det verkar högt — tills du räknar på alternativet.

Låt oss säga att samma lägenhet skulle kostat 2,2 miljoner kronor att köpa (ett realistiskt pris för en bra lägenhet i centrala Kalmar). Med dagens räntesatser på omkring 4,5 procent skulle dina räntekostnader bli cirka 99 000 kronor per år, eller 8 250 kronor per månad. Lägg till amortering (ofta 1 000-2 000 kronor per månad för många), fastighetsskatt, hemförsäkring och underhållsfond — plötsligt ligger din månatlig kostnad på 11 000-13 000 kronor. För kontext, se uppgifter från Hyresgästföreningen.

Hyra blir ofta billigare än att köpa när räntorna är höga.

Men det finns ett vanligt misstag här: många räknar bara på ränta och glömmer att en hyreslägenhet ger dig flexibilitet. Du kan flytta utan att sälja. Du behöver inte oroa dig för att fastigheten sjunker i värde. Du sparar tid på underhåll och reparationer.

Här är kostnaderna sammanfattat:

Att hyra: 7 500-9 500 kronor/månad, ingen bindningstid (ofta 3 månaders uppsägning)
Att köpa: 11 000-13 000 kronor/månad, långsiktig bindning, risk för värdenedgång

En annan viktig siffra: enligt fastighetsmäklare i Kalmar sjönk försäljningsvolymen med 18 procent under 2023 jämfört med året innan, medan intresset för hyresbostäder ökade med 12 procent. Det visar att trenden är verklig och inte bara en tillfällig flukt.

När bör man välja att hyra istället för att köpa i dagens Kalmar?

Du bör välja hyra om någon av dessa punkter stämmer på dig:

Du är osäker på hur länge du stannar i Kalmar (mindre än 5-7 år)
Du har mindre än 15 procent eget kapital till ett köp
Du förväntar dig att räntorna ska stiga ytterligare
Du vill undvika risken för negativ ekvation (att lånet blir större än fastighetens värde)
Din inkomst varierar mycket från månad till månad

Räntorna förväntas inte falla närmaste åren, enligt de flesta ekonomer. Det betyder att hyra kan vara ett långsiktigt smart val, inte bara ett temporärt. Många gör misstaget att tro att räntorna snart sjunker och att de bör köpa "innan det blir för sent" — men historien visar att låga räntor kan ta många år att återkomma.

En expert inom bostadsfinansiering säger:

"Vi ser en helt ny bostadsmarknad ta form. Människor som tidigare såg köp som självklart börjar inse att hyra kan vara det smartare valet ekonomiskt. Det viktiga är att inte låta rädslan för att "missa" något få dig att göra ett dåligt beslut." — Anders Nilsson, finansiell rådgivare och bostadsanalytiker

Vilka risker löper du om du köper när räntorna är höga?

Det största risken är räntechock. Om du tar ett lån med variabel ränta och räntorna stiger ytterligare (vilket många experter förutspår), kan din månatlig utgift plötsligt bli omöjlig att betala. Många människor i Kalmar tog lån under 2021-2022 när räntorna var låga och trodde att de skulle stanna där — de hade fel.

En annan risk är värdenedgång. Kalmar är inte Stockholm eller Göteborg. Om räntorna stiger kraftigt och köpkraften sjunker kan fastighetspriserna falla. Om du då är tvungen att sälja kan du sitta kvar med ett lån som är större än det du får för huset — det kallas negativ ekvation och är en ekonomisk mardröm.

Likviditetsrisken är också viktig. Om du binder dina pengar i ett bostadslån kan du inte använda dem om något oväntad händer — sjukdom, arbetslöshet, eller bara att du behöver en ny bil. Hyresgäster har större ekonomisk flexibilitet.

Här är de viktigaste riskerna sammanfattat:

Räntechock om du har variabel ränta
Värdenedgång på fastigheten
Negativ ekvation (lånet större än fastighetens värde)
Bunden kapital som du inte kan använda flexibelt
Långsiktiga underhållskostnader som kan bli överraskande höga

Var hittar man bra hyresbostäder i Kalmar och vilka vanliga misstag bör man undvika?

Hyresbostäder i Kalmar hittar du framför allt genom tre kanaler: kommunens bostadsförmedling (där väntetiden ofta är 2-4 år), privata fastighetsägare och bostadsbolag som Kalmar Bostäder eller andra lokala aktörer.

Det första misstaget många gör är att ge upp för tidigt. Väntetiden för att få en hyreslägenhet genom kommunen kan verka lång, men den går. Du kan samtidigt söka privat och ofta hitta något snabbare — det kostar bara att vara aktiv. Mer detaljer i Jordabalken (Riksdagen).

Det andra misstaget är att inte läsa hyresavtalet ordentligt. Många accepterar första erbjudandet utan att förstå vad som ingår i hyran. Är värme inkluderad? Vad säger avtalet om möjlighet att säga upp? Kan hyran höjas, och i så fall hur mycket och hur ofta?

Det tredje misstaget är att inte räkna på de totala kostnaderna. En hyra på 8 000 kronor verkar billig tills du inser att el, internet, försäkring och tvättstuga inte ingår. Din faktiska månadskostnad kan bli 10 000 kronor — och då måste du jämföra det med köpkostnaden.

Många glömmer också att hyra är en långsiktig strategi, inte bara ett provisorium. Om du tänker hyra i Kalmar bör du välja ett område där du faktiskt vill bo, inte bara någonstans billigt. Du kommer att stanna där i flera år — se till att det passar ditt liv.

Slutligen: när räntorna är höga och osäkerheten stor är det ofta klokt att vänta. Hyra ger dig den friheten. Du behöver inte fatta ett gigantiskt ekonomiskt beslut under tidspress. Många människor i Kalmar kommer att ångra sina köpbeslut från 2023-2024 — se till att du inte är en av dem.