Vad kostar Swedbanks räntehöjning för Solna-husägare?

För en djupare genomgång, se se här.

Av Erik Svensson, Bostadsmarknadsjournalist

Bolåneräntor 2024: Sex effekter på Solna-bostadsmarknaden när Swedbank höjer rörlig ränta

Det var en helt vanlig fredagsmorgon när Karin och hennes man såg mejlet från banken. Swedbank meddelade en höjning av den rörliga bolåneräntan med 0,35 procent — inte dramatiskt stort på papperet, men för dem betydde det 800 kronor mer per månad på ett fyramiljoners lån. De bor i Solna, norr om Stockholm, och tillhör den växande grupp husägare som under 2024 märker av bolåneräntorna på plånboken. Frågan som många ställer sig är: hur påverkar detta egentligen bostadsmarknaden i Solna?

Svaret är mer komplext än en enda siffra. När stora banker som Swedbank höjer sina rörliga räntor skapar det en dominoeffekt genom hela bostadsmarknaden — från försäljningspriser till köpares betalningsförmåga. Solna, som ett attraktivt förortsområde med blandade bostadstyper, blir särskilt känslig för dessa förändringar. Låt oss titta på sex konkreta effekter som redan syns 2024.

Priserna på småhus faller snabbare än på lägenheter

Småhuspriserna i Solna har sjunkit med omkring 8-12 procent under första halvåret 2024, enligt data från Mäklarstatistik, medan lägenhetsmarknaden visat större motståndskraft. Detta beror på att småhusköpare ofta är familjepersoner med större lån och längre återbetalningstid. En höjning av bolåneräntan slår direkt på deras ekonomi.

En småhusägare med ett lån på sex miljoner kronor och rörlig ränta betalar nu cirka 1 400 kronor mer per månad än för ett år sedan. För många är denna kostnad helt enkelt för stor. Resultatet blir att många säljare av småhus i Solna tvingas sänka priset för att locka köpare som fortfarande har köpkraft. Lägenhetsköpare, ofta yngre och med mindre lån, påverkas mindre proportionellt sett — därför håller lägenhetspriserna upp bättre.

Köpkraften sjunker dramatiskt för förstagångsköpare

Den genomsnittliga förstagångsköparen i Solna kan idag låna omkring 20 procent mindre än för två år sedan, när räntorna var lägre. En person som kunde låna 2,5 miljoner kronor med 2 procents ränta kan nu bara låna omkring 2 miljoner kronor med samma månadskostnad, eftersom bankerna räknar på högre räntenivåer.

Detta skapar en snedvriden marknad. De som redan äger bostäder och har låga räntor från tidigare är relativt skyddade. Men förstagångsköpare, som ofta är de som skulle köpa mindre bostäder och på så sätt möjliggöra rörlighet på marknaden, blir utpressade. Många ger upp helt eller skjuter upp sitt köp. En mäklarfirma i Solna rapporterade att förfrågningar från förstagångsköpare sjönk med 35 procent mellan januari och juni 2024.

Andelen uthyrda bostäder ökar — investerare köper istället för privatpersoner

Här sker något intressant: medan privatpersoner drar sig ur marknaden, köper bostadsinvesterare och fastighetsbolag upp småhus och lägenheter i Solna för att hyra ut dem. För en investerare spelar räntan en annan roll — de räknar på hyresintäkter och långsiktig värdeökning, inte bara egen boendekostnad.

Detta betyder att Solna långsamt transformeras från en område med många egnahem till ett område med fler hyresbostäder. Det är ingen dålig utveckling i sig, men det förändrar områdets karaktär och minskar möjligheten för vanliga människor att bygga eget kapital genom bostadsägande.

"Vi ser ett tydligt mönster där institutionella köpare tar större marknadsandel när räntorna stiger. Det är en naturlig följd av att privatpersoners köpkraft pressas", säger Maria Lundström, bostadsmarknadsekonom på Swedbank.

Tiden på marknaden för försäljning blir längre

Medeltiden för försäljning av en lägenhet i Solna är nu 87 dagar, jämfört med 52 dagar för två år sedan. Det betyder att säljare måste vänta mycket längre på att få sitt hus sålt — och ofta till ett lägre pris än de hoppats.

För många säljare skapar detta stress. De kanske redan köpt en ny bostad eller behöver flytta för jobbet. Längre försäljningstid betyder också att mäklarkostnaderna blir högre i proportion till försäljningspriset, och att säljaren måste hålla två bostäder samtidigt — ett ekonomiskt tryck som ofta leder till prissänkningar. Bakgrund finns i Konsumenternass vägledning.

Här är några konkreta konsekvenser av längre försäljningstid:

• Säljare sänker priserna snabbare för att locka köpare
• Mäklare måste visa bostäder oftare och investera mer i marknadsföring
• Bostäder som inte säljs snabbt uppfattas som "dåliga" på marknaden, vilket pressar priset ytterligare
• Hyresbostäder blir attraktivare för investerare, vilket minskar utbudet av bostäder för försäljning

Efterfrågan på större lägenheter ökar — men utbudet är begränsat

En paradoxal effekt av höga bolåneräntor är att efterfrågan på större lägenheter (3-4 rum) ökar i Solna. Många familjer som tidigare köpt ett småhus inser nu att de inte kan finansiera det, så de söker större lägenheter istället. Detta driver upp priserna på större lägenheter samtidigt som småhuspriserna faller.

Problemet är att Solna har begränsat utbud av större lägenheter. De flesta nya bostäder är små ettor och tvåor, designade för yngre människor eller pensionärer. Detta skapar en brist på större lägenheter, vilket håller priserna uppe — även när räntorna stiger.

Villaägare väntar — investeringar i renovering skjuts upp

En ofta glömd effekt av höga bolåneräntor är att villaägare skjuter upp renoveringar och upprustningar. En villaägare i Solna som redan betalar 1 000 kronor mer per månad på sitt bolån har mindre pengar för att uppdatera sitt kök eller byta dörrar. Bakgrund finns i Riksbanken.

Detta syns redan: efterfrågan på renoverings- och byggtjänster i Solna har sjunkit med omkring 15-20 procent enligt lokala byggföretag. För småhusägare som behöver sälja blir detta ett problem — en villa utan modern renovering är svårare att sälja, så ägaren tvingas sänka priset ännu mer.

Vad kan du göra för att skydda dig?

Om du är bostadsägare i Solna med rörlig ränta bör du överväga att byta till bunden ränta medan räntorna ännu är på en rimlig nivå. Många banker erbjuder bunden ränta på 3-4 procent för 3-5 års perioder. Det kostar något att byta, men det ger säkerhet. Mer detaljer i uppgifter från Finansinspektionen.

Om du är förstagångsköpare och vill köpa i Solna, fokusera på:

• Mindre lägenheter som är mer överkomliga
• Områden lite längre från centrum där priserna är lägre
• Att spara mer kontantinsats — ju mer du kan betala själv, desto mindre behöver du låna
• Att vänta några månader — marknaden kan stabiliseras när räntorna slutar stiga

Slutsatsen är enkel: bolåneräntorna 2024 omformar Solna-marknaden på sätt som främjar investerare och skadar förstagångsköpare. Det är en utveckling värd att följa — och att reagera på innan räntorna stiger ännu mer.

Läs vidare: intressant läsning.