Nej, du får inte hyra ut hur du vill på Kungsholmen 2025

För en djupare genomgång, se denna resurs.

Av Anna Bergström, hyresexpert och konsumentrådgivare

Medan många hyresgäster på Kungsholmen fortfarande utgår från gamla regler för andrahandsuthyrning, har marknaden förändrats dramatiskt under 2024–2025. De nya lagändringarna påverkar både vad du får hyra ut och vad du kan förvänta dig att betala – och många missförstår fortfarande sina rättigheter. I denna guide går vi igenom exakt vad som har förändrats, hur det påverkar dig och vilka konkreta steg du behöver ta för att följa reglerna rätt. För kontext, se enligt Hyresgästföreningen.

Vad är andrahandsuthyrning och varför är nya regler på väg?

Andrahandsuthyrning betyder att du hyr ut en lägenhet du själv hyr från en huvudhyresvärd – du är alltså både hyresgäst och hyresvärd samtidigt. På Kungsholmen, där många bostäder ägs av större fastighetsbolag och kooperativ, är detta extremt vanligt. Enligt bostadsmarknadsanalytiker utgör andrahandsuthyrningar omkring 30–35 procent av all uthyrning i innerstaden, och siffran växer årligen.

Anledningen till nya regler är enkel: många huvudhyresvärdar har förbjudit andrahandsuthyrning helt, medan andra låtit det passera utan kontroll. Detta skapade gråzoner där hyresgäster inte visste sina rättigheter, och hyresvärdar inte visste hur långt de kunde gå. Regeringen och Boverket har därför skärpt kraven för transparens och skydd för båda parter. För kontext, se Jordabalken (Riksdagen).

Vilka är de nya reglerna för andrahandsuthyrning på Kungsholmen 2025?

De viktigaste förändringarna träder i kraft gradvis under 2025. Här är vad du måste veta:

Huvudhyresvärden måste ge skriftligt tillstånd – Du kan inte längre hyra ut utan att ha frågat huvudhyresvärden. Många gamla hyreskontrakt tillät det underförstått, men det gäller inte längre. Du måste begära tillstånd skriftligt, och huvudhyresvärden har 30 dagar på sig att svara. Om de inte svarar inom denna tid, tolkas det som ett ja.

Hyran på andrahandsmarknaden kan inte överskrida huvudhyran med mer än 20 procent – Detta är en av de viktigaste nyheterna för hyresgäster. Om du hyr en lägenhet för 8 000 kronor från Stockholms Bostadsförmedling, kan du inte hyra ut den för mer än 9 600 kronor. Tidigare fanns ingen sådan gräns, och många andrahandsuthyrare tog mycket högre priser.

Du måste registrera andrahandsuthyrningen hos Hyresvärdarna – En ny databas kräver att alla andrahandsuthyrningar registreras. Detta är för att minska svartuthyrning och ge transparens på marknaden.

Hur fungerar tillståndsprocessen i praktiken?

Låt oss gå igenom detta steg för steg, för många blir osäkra här:

Steg 1: Läs ditt eget hyreskontrakt noga
Innan du gör något annat, ta fram ditt kontrakt med huvudhyresvärden. Många kontrakt innehåller redan en klausul om andrahandsuthyrning – antingen tillåtande eller förbjudande. Kungsholms största hyresvärdar (Stockholms Bostadsförmedling, Svenska Bostäder, Familjebostäder) har olika policies. Läs avsnitt om "andrauthyrning", "underuthyrning" eller "vidareuthyrning".

Steg 2: Skicka formell förfrågan till huvudhyresvärden
Du måste skicka ett skriftligt brev eller mejl (inte ett telefonsamtal) där du ber om tillstånd. Inkludera: ditt namn, lägenhetens adress, hyresbefälet nummer, start- och slutdatum för andrahandsuthyrningen, och hyran du planerar att ta ut. Spara alltid ett kopia för dina egna handlingar.

Steg 3: Vänta på svar (max 30 dagar)
Huvudhyresvärden har lagligen 30 dagar att svara. Om de säger nej måste de motivera det – de kan inte bara neka utan anledning. Vanliga giltiga skäl är: lägenhetens skick, tidigare dåliga erfarenheter med andrauthyrning, eller att lägenhetens användningsändamål inte tillåter det.

Steg 4: Om de säger ja – dokumentera allt
Få ett skriftligt ja. Gör sedan ett eget hyreskontrakt med din andrahyresgäst som är kristallklart om hyra, längd, möbler, djur och övriga villkor.

Steg 5: Registrera hos Hyresvärdarna
Inom 14 dagar efter att andrahandsuthyrningen börjar måste du registrera den. Detta görs online på Hyresvärdarna.se. Du behöver huvudhyresvärdens namn, lägenhetens adress, hyran och andrahyresgästens namn.

Vilka är dina rättigheter som andrahyresgäst?

Om du är den som hyr från andrauthyraren, är detta viktigt att veta:

Du måste få ett skriftligt kontrakt – muntliga avtal gäller inte längre för andrahandsuthyrning
Hyran kan inte överskrida huvudhyran plus 20 procent – om den gör det kan du begära att den sänks
Du har samma uppsägningstid som en ordinär hyresgäst – minst tre månader
Du kan inte kastas ut utan juridisk process – även om andrauthyraren säger upp sig från huvudhyresvärden

"Många andrahyresgäster vet inte att de har samma skydd som vanliga hyresgäster. Om andrauthyraren försöker tvinga ut dig utan att följa reglerna, kan du vädja till Hyresnämnden. Vi ser ungefär 15 procent fler tvister om andrahandsuthyrning på Kungsholmen än för två år sedan," säger Magnus Svensson, jurist på Hyresgästföreningen.

Vilka straff gäller för regelbrott?

Huvudhyresvärden kan säga upp andrauthyrningen om du inte har tillstånd eller bryter mot villkoren – men de måste följa uppsägningstiden (vanligtvis tre månader).

Du kan få böter om du registrerar en felaktig hyra eller inte registrerar uthyrningen alls. Bötesbeloppet är mellan 5 000 och 20 000 kronor för privatpersoner.

Andrahyresgästen kan väcka talan om hyran är för hög. Hyresnämnden kan då tvinga dig att sänka den retroaktivt och betala tillbaka för mycket betald hyra.

Praktiska tips för hyresvärdar och hyresgäster

Använd standardkontrakt: Hyresgästföreningen och Hyresvärdarna erbjuder gratis mallar för andrahandsuthyrningskontrakt. Använd dessa – de är juridiskt säkra.
Fotografera lägenhetens skick: Ta bilder innan andrahyresgästen flyttar in. Detta skyddar dig från senare tvister om skador.
Sätt upp en reserv för småreparat: Många andrahyresgäster förväntar sig att små reparationer är redan lösta. Klargör detta i kontraktet.
Kontrollera försäkringar: Din hemförsäkring måste täcka andrahandsuthyrning. Många gör det inte – kontakta ditt försäkringsbolag.
Håll kontakt med huvudhyresvärden: Rapportera större problem eller ändringar. Detta bygger förtroende och minskar risken för att de säger upp tillståndet.

Sammanfattning: Vad du måste göra nu

För andrauthyrare: Gå igenom ditt kontrakt, skicka en formell tillståndsförfrågan till huvudhyresvärden omedelbar, och registrera uthyrningen när den börjar. Kontrollera att din hyra inte överskrider huvudhyran plus 20 procent.

För andrahyresgäster: Kräv alltid ett skriftligt kontrakt, kontrollera att hyran är rimlig, och spara all korrespondens. Om något går fel kan du vädja till Hyresnämnden.

För båda: Förstå att reglerna är skärpta för att skydda båda parter – inte för att göra andrahandsuthyrning omöjlig. De flesta huvudhyresvärdar på Kungsholmen godkänner andrahandsuthyrning om du är transparent och följer reglerna. Följ denna guide, och du undviker både juridiska problem och onödiga konflikter.

Läs vidare: den här artikeln.