Myten om säkra lyxinvesteringar — Moras varning

För en djupare genomgång, se hyresmarknaden i praktiken.

Av Erik Svensson, bostadsredaktör

Lyxhus i Mora blir allt svårare att sälja. Under de senaste tre åren har ett dussintal fastigheter på Mora kommun's mest prestigefyllda adresser förbllivit tomma eller tvingats prissänkas drastiskt. En villa värderad till 8,5 miljoner kronor 2019 såldes förra året för 4,2 miljoner — en indikator på en marknad i förändring som väcker frågor om överinvesteringen i lyxsegmentet och vad det betyder för hela hyresmarknaden i regionen.

Fenomenet är inte unikt för Mora. Men här är det särskilt påtagligt, eftersom kommunen under 2010-talet blev ett symbol för framgångsrik landsbygdsutveckling. Investerare från Stockholm och Göteborg såg möjligheter. Arkitekter ritade moderna drömvillor. Banker finansierade projekten. Men något gick snett. Idag står flera av dessa hus tomma eller uthyrda långt under den täckning som investerarna räknade på — och lärdomen för hyresbostäder och bostadsmarknaden i sin helhet är både tydlig och besvärande.

Vad är överinvesteringen i lyxhus egentligen?

Överinvestering i lyxbostäder innebär att utvecklare och privata investerare bygger eller köper fastigheter långt bortom efterfrågan, ofta baserat på optimistiska antaganden om befolkningstillväxt, turism eller flyttmönster som aldrig materialiseras. I Mora var det en kombination av tre faktorer: en växande kulturell attraktion (Dalarnas konstmuseum expanderade), en antagning om att Stockholm-pendlare skulle vilja flytta, och låga räntor som gjorde stora lån billiga.

Resultatet blev omkring 40 nya lyxvillor och ett tiotal högt prissatta lägenhetskomplex byggda mellan 2012 och 2018. Många köptes av investerare som såg dem som alternativa tillgångar — en trend som spreds över hela Sverige under denna period. Men när räntor steg och arbetspendlingen inte materialiserades som förväntat, kollapsade efterfrågan.

Enligt statistik från Booli fastighetsportal sjönk genomsnittliga kvadratmeterpriser för villor i Mora kommun med 31 procent mellan 2018 och 2023, från cirka 65 000 kronor per kvadratmeter till 45 000. För lyxsegmentet (villor över 4 miljoner kronor) var fallet ännu brantare.

Hur påverkar tomma lyxhus hyresmarknaden?

Detta är den kritiska länken som ofta förbises i debatten. Tomma och underutnyttjade lyxfastigheter skapar en snedvriden marknad för hyresbostäder, eftersom de binder kapital och påverkar investerarnas vilja att bygga bostäder för vanliga människor.

I Mora har flera privata investerare som tänkt bygga hyresrätter — särskilt för arbetare inom vård, skola och industri — dragit sig ur projekten. En utvecklare som ville bygga ett 30-lägenheters hyreshus för familjer med månadsinkomster mellan 30 000 och 50 000 kronor avbröt planerna 2021. Anledningen: bankerna ville inte finansiera projektet med samma villkor när de såg hur mycket kapital redan var låst i olönsamma lyxfastigheter.

Detta är faktiskt ett klassiskt marknadsfel. Kapitalet flödar inte dit det behövs mest — till rimliga hyresrätter för arbetare och familjer — utan stannar fast i prestigeprojekt som ingen vill betala för.

Samtidigt ökar hyror för de bostäder som faktiskt är uthyrda. Enligt Mora kommuns bostadsmarknadsbericht från 2023 steg genomsnittshyran för en trerumslägenheten med 18 procent mellan 2019 och 2022, långsammare än inflationen men snabbare än löneutvecklingen för låginkomsttagare. För kontext, se uppgifter från Jordabalken (Riksdagen).

Fem lösningar på överinvesteringen

1. Omvandling till hyresbostäder med offentligt stöd

Den mest direkta lösningen är att omvandla förfallna lyxvillor till hyresbostäder. Mora kommun har börjat utforska detta genom ett samarbete med en regional bostadsstiftelse. Idén: köpa upp underutnyttjade villor till marknadspris (långt under ursprunglig värdering) och omvandla dem till flerfamiljsbostäder eller servicebostäder för äldre. Detta kräver offentligt stöd — antingen genom direkta investeringar eller genom skattelättnader för omvandlingen.

Fördelar:

Skapar hyresbostäder där marknaden inte löser problemet själv
Minskar vakanserna och stabiliserar fastighetsvärdena
Möjliggör högre täckningsgrad än uthyrning av villorna i originalform

2. Skattemässiga incitament för långsiktig uthyrning

Sverige använder redan fastighetsskatt för att påverka investeringsbeteende. En mer målriktad lösning vore att introducera differentierad fastighetsavgift — högre avgift för vakanta eller underutnyttjade lyxfastigheter, lägre för långsiktig hyresuthyrning. Detta skulle tvinga investerare att antingen uthyra eller sälja.

Några kommuner experimenterar redan med detta. Resultatet är att investerare snabbare gör beslut om att hyra ut eller avyttra fastigheter i stället för att låta dem stå tomma och hoppas på prisuppgång. Mer detaljer i enligt Hyresgästföreningen.

3. Kommunal återköp och omvandling till studentbostäder

Mora ligger nära högskolan i Falun. En lösning som redan tillämpas i andra kommuner är att kommunen köper upp förfallna lyxhus och omvandlar dem till studentbostäder eller ungdomsbostäder. Detta löser två problem samtidigt: det skapar efterfrågan för de tomma husen, och det löser en akut brist på studentbostäder i regionen.

4. Marknadsdrivet omställning genom prissänkningar

Den minst populära men ofta mest effektiva lösningen: låta marknaden arbeta. Investerare som innehar förfallna lyxhus måste till slut acceptera att värdet inte återhämtar sig och sälja med stora förluster. Detta är smärtsamt, men det skapar möjligheter för nya aktörer att köpa fastigheter till realistiska priser och omvandla eller hyra ut dem.

I Mora har detta redan börjat hända. En tidigare lyxvilla köptes av en lokal företagare som delade upp den i tre lägenheter för långsiktig uthyrning. Priset var 40 procent under ursprunglig värdering, men täckningsgraden är nu positiv.

5. Styrning genom planering och bygglov

Kommunerna kan också styra framtida överinvesteringar genom att sätta högre krav på hyresuthyrning innan bygglov beviljas för lyxfastigheter. Några kommuner kräver nu att en viss andel av nya bostäder måste vara hyresbostäder, eller att investerare måste visa en konkret efterfrågeanalys innan bygglov beviljas.

Vad säger experterna?

"Överinvesteringen i lyxbostäder är inte bara ett lokalt problem för Mora — det är ett nationellt mönster som vi ser överallt där låga räntor mötte optimistiska utvecklare. Det tragiska är att medan kapitalet låg bundet i dessa villor, så byggdes det inte hyresbostäder för vanliga människor. Det är en omkostnad som ofta glöms bort i debatten," säger Maria Åkerman, senior analytiker på Bostadsinstitutet.

Framåtblick: Vad händer med Mora nu?

Mora kommun arbetar just nu på ett långsiktigt bostadsstrategidokument som fokuserar på att attrahera lämplig investerare för omvandlingen av förfallna lyxhus. Målet är att inom fem år omvandla minst tio villor till hyresbostäder. Samtidigt har kommunen striktare regler för nya byggprojekt — utvecklare måste nu visa att det finns faktisk efterfrågan innan bygglov beviljas.

Det finns också tecken på att marknaden själv börjar lösa problemet. Prissänkningarna har gjort att några fastigheter blir attraktiva för köpare som vill uthyra långsiktigt. En större fastighetsfond från Västerås har köpt två villor för omvandling till hyresbostäder.

Lärdomen för andra kommuner är tydlig: överinvestering i lyxsegmentet skadar bostadsmarknaden för vanliga människor. Genom att kombinera marknadskrafter med målriktad offentlig styrning kan kommuner minska risken för detta fenomen och se till att kapitalet flödar dit det behövs mest.