Vad två 15,9 miljoner-försäljningar berättar om Norrtälje

För en djupare genomgång, se denna resurs.

Under de senaste åren har bostadsmarknaden i Stockholmsregionen genomgått stora förändringar, och Norrtälje har utvecklats från att vara en lugn förort till att bli en het marknad med stigande priser. Nyligen såldes två fastigheter i området för totalt 15,9 miljoner kronor – en försäljning som signalerar en tydlig återhämtning efter tidigare osäkerhet. Av Emma Bergström, bostadsmarknadsjournalist

Denna artikel jämför tre olika scenarion för hur köpares säkerhet och risker skiljer sig åt när man investerar i fastigheter under olika marknadsförhållanden: köp under en uppgångsfas, köp under en stagnerande fas, och köp under en återhämtningsfas som vi ser i Norrtälje just nu.

Köp under återhämtningsfas – Norrtälje-modellen

Återhämtningsfasen är när priserna börjar stiga efter en nedgång, och det är exakt där Norrtälje befinner sig. Försäljningen av de två fastigheterna för 15,9 miljoner kronor visar att köpare återvänder till marknaden med större självförtroende. I denna fas är säkerhetsmarginalerna ofta större än under en spekulativ toppfas.

Köpare som går in under en återhämtning har flera fördelar. För det första finns det fortfarande ett utbud av fastigheter till rimliga priser – säljare är ofta mer realistiska än under en het marknad. För det andra kan du göra en grundligare värdering utan att behöva buda högt över taxeringsvärde. Statistik från Mäklarsamfundet visar att 68 procent av fastigheterna i Stockholmsregionen såldes till eller under försäljningspris under 2023, vilket indikerar en mer rationell marknad än under tidigare spekulativa perioder.

Nackdelen är osäkerheten om marknaden verkligen kommer att fortsätta upp. Om du köper för 15,9 miljoner och marknaden stagnerar igen, är du låst i en investering som inte genererar värdetillväxt. Många köpare i Norrtälje måste också räkna med att räntorna kan påverka värdet negativt – en höjning på 1 procent kan minska betalningsviljan för många hushåll.

Köp under en stagnerande marknad – försiktighet krävs

En stagnerande bostadsmarknad kännetecknas av låg försäljningsvolym, långsamma försäljningar och små prisrörelser. Detta var situationen i många delar av Stockholmsregionen under 2022-2023. Under denna fas är säkerhetsmarginalerna små, och många köpare väljer att vänta. För kontext, se uppgifter från Boverket.

Fördelarna med att köpa under stagnation är att du kan förhandla hårdare. Säljare är ofta desperata efter att bli av med fastigheten, och du kan ofta få rabatt på priset. Du kan också välja att inte köpa alls – det är faktiskt ofta det säkraste valet under denna fas.

Nackdelarna är betydande. För det första kan fastighetsvärdet sjunka ytterligare efter ditt köp, vilket gör att du blir "negativ" på investeringen. För det andra är det svårt att sälja snabbt om dina livsomständigheter förändras. En rapport från Statistiska centralbyrån visade att genomsnittlig försäljningstid för bostäder i Stockholmsregionen var 89 dagar under 2023, jämfört med 45 dagar under 2021. Detta innebär att du kan vara låst i en fastighet längre än du önskar.

Många köpare under stagnation gör misstaget att köpa för att "få något gjort" snarare än för att det är rätt tidpunkt. Detta leder ofta till att de blir osäkra på sitt köp och bär en psykologisk börda av osäkerhet.

Köp under en uppgångsfas – risken för överbetalning

Under en stark uppgångsfas, som vi såg 2021-2022, stiger priserna snabbt och konkurrensen mellan köpare blir intensiv. Många fastigheter säljs långt över taxeringsvärde, och köpare gör ofta impulsiva beslut under tidspress.

Fördelarna är begränsade. Ja, du kan tjäna pengar om marknaden fortsätter upp, men detta är spekulation snarare än investering. Du får också ett snabbt värdeökning på papperet, vilket kan kännas bra psykologiskt.

Nackdelarna är omfattande och väl dokumenterade. För det första betalar du ofta för mycket – många köpare under 2021-2022 betalade 20-30 procent över taxeringsvärde. För det andra är risken för marknadskorrektion stor, vilket kan göra att du blir negativt värderad redan efter några år. För det tredje är konkurrensen så hård att du ofta måste acceptera dåliga villkor – ingen hembesiktning, ingen värdering, direkt betalning.

Köpare under uppgångsfaser är också mer benägna att ta på sig större bolån än de egentligen kan bära, vilket ökar sårbarheten för räntehöjningar.

Vilka är de fem signalerna på Norrtälje-återhämtningen?

Den försäljning på 15,9 miljoner kronor som nyligen genomfördes är ett exempel på flera positiva signaler:

Ökad försäljningsvolym – fler fastigheter byts händer
Stegvisa prisökningar – inte explosiv tillväxt, utan stabil ökning
Diversifierat köparklientel – inte bara spekulanter, utan familjer och långsiktiga investerare
Längre tidsperioder mellan köp och försäljning – köpare håller fastigheterna längre, vilket visar tillit
Rimligare prissättning – mindre avvikelse mellan taxeringsvärde och försäljningspris

Hur säkrar du dig när du köper i Norrtälje nu?

Under en återhämtningsfas bör du fokusera på konkreta skyddsåtgärder snarare än på att tjäna pengar snabbt. Först och främst: gör alltid en professionell hembesiktning. En hembesiktning kan kosta 5 000-8 000 kronor, men kan spara dig för hundratusentals kronor i dolda kostnader.

För det andra: låt en oberoende värderingsman göra en värdering. Detta skyddar dig från att överbetalning och ger dig underlag för bolåneförhandlingar. För det tredje: se till att du har en buffert på minst 15 procent av köpesumman i sparade pengar – detta skyddar dig om något går fel eller om räntorna stiger.

"Den säkeraste köparen är den som inte är desperat. I Norrtälje just nu finns det ett realistiskt utbud, och du bör ta dig tid att välja rätt fastighet snarare än att köpa den första som dyker upp," säger Anders Eriksson, fastighetsvärderare och säkerhetskonsult.

Vilket scenario passar dig bäst?

Om du är långsiktig investerare och planerar att stanna i Norrtälje i minst tio år, är återhämtningsfasen faktiskt en bra tidpunkt att köpa. Du slipper spekulationen från uppgångsfasen och får en mer realistisk prissättning. Om du däremot är osäker på dina framtida planer eller rädd för nya räntehöjningar, bör du vänta ytterligare några år tills marknaden stabiliseras helt.

Köp aldrig under stagnation – det är helt enkelt inte värt risken. Köp inte heller under en hetare uppgångsfas – vänta på en återhämtning som den vi ser i Norrtälje nu.

Läs vidare: kolla in detta.