4 lyxgator där förfallna hus kostar miljoner mindre

För en djupare genomgång, se läs mer här.

Maja tittade på fasaden på Villagatan och skakade på huvudet. Villa från 1920-talet, nästan 400 kvadratmeter, tre våningar — och prislappen var nästan två miljoner kronor lägre än grannskapet. "Det kan inte vara rätt", sa hon till mäklaren. Men det var det. Huset behövde allt: nya tak, nya fönster, ny elledning. Ändå var det här Majas chans. Hon var inte rik, men hon var uthållig. Och 2025 är året då förfallna lyxhus på lyxgatorna blir något helt annat än vad de var för fem år sedan.

Av Erik Svensson, fastighetsjournalist

Varför förfallna lyxhus är olika från vanliga renoveringsprojekt

Förfallna lyxhus på etablerade adresser är inte samma sak som gamla hus överallt. Skillnaden ligger i läget, potentialen och marknadslogiken. En förfallen villa på Villagatan i Stockholm eller Avenyn i Göteborg säljs långt under sitt potentiella värde — ofta för 30–50 procent under vad den skulle kosta renoverad. Det är här många köpare gör sitt första misstag: de tror att priset reflekterar faktisk skada, inte bara förfall.

Marknaden för dessa fastigheter har förändrats radikalt. Enligt Mäklarsamfundet steg antalet förfallna lyxfastigheter på auktion eller till underpris med 23 procent mellan 2023 och 2024. Det är inte en tillfällighet. Det är en trend som beror på arv, skilsmässor, ekonomiska svårigheter hos äldre ägare — och en ny köparkategori som faktiskt vågar ta på sig renoveringen.

Men här är misstaget många gör: de jämför inte alternativen innan de hoppar in. Ska man köpa förfallen och renovera själv? Köpa redan renoverad? Eller vänta på nästa cykel? Svaret beror på vem du är — och vilka fel du är villig att undvika.

Alternativ 1: Köpa förfallen och renovera själv

Fördelarna är lockande. Du får en fastighet på en etablerad adress för betydligt mindre än marknadspriset. En villa som skulle kosta 8 miljoner kronor renoverad kanske säljs för 5,5 miljoner i förfallet skick. Du har kontroll över renoveringen — och du kan göra det i din egen takt.

Men här är misstagen som kostar miljoner:

Gömd skada. Många köpare gör en ytlig besiktning och missar fukt i väggarna, dålig grundläggning eller mögel bakom väggarna. En fuktskada kan kosta 500 000–2 miljoner kronor att åtgärda. Många köpare räknar bara på nya tak och nya kök.
Tidsöverslaget. En renovering som beräknas till två år blir ofta fyra. Du kan inte bo där. Dina kostnader för tillfälligt boende läggs på. Intresseräntorna stiger.
Okvalificerade arbetare. Du sparar pengar genom att anlita billigare arbetare — och får arbete som måste göras om. En elledning som installeras fel kan kosta tiotusentals kronor att åtgärda senare.

Statistik: Enligt Boverkets renovationsrapport från 2024 överskrider 68 procent av privata renoveringsprojekt sin budget — i genomsnitt med 22 procent.

En förfallen villa på Villagatan kan bli ett lönsamt projekt, men bara om du:

Anlitar en oberoende fuktexpert innan köp (inte bara en vanlig besiktning)
Budgeterar med 30–40 procent buffert på alla kostnader
Har likvida medel eller lågt lånad andel för oväntade utgifter
Är beredd att stå utan inkomst från fastigheten i 2–3 år

Alternativ 2: Köpa redan renoverad på samma gata

Det säkra valet. Du vet vad du får. Ingen överraskning med dolda skador. Du kan flytta in direkt. Värdeökningen är ofta redan inräknad i priset — det är ingen spekulativ tillgång.

Men kostnaderna är höga:

En redan renoverad villa på samma adress kostar ofta 40–60 procent mer än den förfallna versionen
Du betalar för andras arbete och vinst
Det finns ingen möjlighet att göra "dina val" — köket är redan valt, färgerna är redan satta

Misstaget här: Många köpare tror att redan renoverad betyder "väl renoverad". Det gör det inte. En snabb renovering gjord för att sälja kan innehålla billiga material och slarvig arbetskvalitet. Du måste fortfarande anlita en oberoende besiktningsman — och ofta är det samma besiktningsman som hade kunnat fånga problemen i det förfallna huset.

Redan renoverad passar dig om:

Du vill kunna flytta in snabbt
Du inte orkar eller kan hantera ett renoveringsprojekt
Du värderar säkerhet högt framför ekonomisk vinst

Alternativ 3: Vänta och köp på nästa cykel

Marknadslogiken här är enkel: Förfallna lyxhus är billiga nu. Men om du väntar två år kommer några av dem att vara renoverade och billigare än vad redan-renoverade kostar idag. Andra kommer att ha stigit kraftigt i värde.

Det här är spekulativ strategi — och det är här många människor förlorar pengar.

Misstagen:

Du förutsätter att marknaden kommer att röra sig på ett visst sätt — det gör den inte alltid
Du missar möjligheten att låsa in ett lågt pris nu
Räntor kan stiga, vilket gör att redan-renoverad blir ännu dyrare
En redan renoverad villa kan bli väldigt dyr att hyra — det finns ingen garanti för att väntandet lönar sig

Statistik: Svenska Mäklarsamfundet rapporterar att fastighetsmarknadens värdetillväxt varierar mellan 2–8 procent årligen beroende på område. Förfallna fastigheter på etablerade adresser har visat en genomsnittlig årlig värdestegring på 6–9 procent under de senaste två åren.

Vänta bara om:

Du redan äger en bostad och inte behöver köpa nu
Du har långsiktigt kapital som inte behövs för något annat
Du är villig att acceptera att spekulationen kan gå åt båda hållen

Hur man undviker de största misstagen

"Det största misstaget jag ser är att köpare underskattar kostnaden för dolda skador och övervärderar sin egen förmåga att hantera ett renoveringsprojekt. Många tror att de kan renovera själva för att spara pengar, men slutligen kostar det mer än om de hade anställt proffs från början." — Maria Bergström, fastighetskonsult och renovationsexpert

Innan du köper förfallen:

Anlita en fuktexpert (inte bara en vanlig besiktning) — det kostar 3 000–5 000 kronor och kan spara dig miljoner
Få en detaljerad kostnadsuppskattning från en erfaren byggnadsarbetare, inte bara från dina egna gissningar
Kontakta tidigare köpare i området — fråga dem vad som gick snett
Budgetera alltid 30–40 procent extra för överraskningar

Om du köper redan renoverad:

Fråga mäklaren om vilka arbetare som gjorde renoveringen och kontrollera deras referenser
Begär all dokumentation från renoveringen — garantier, inköpskvitton, arbetsbeskrivningar
Låt en oberoende besiktningsman granska arbetet

Sex marknadstrender att följa 2025

Trend 1: Ökande intresse från unga köpare. Generationen Y och Z är villiga att ta på sig renoveringsprojekt på ett sätt som tidigare generationer inte var. De ser det som ett äventyrskapital snarare än ett riskkapital.

Trend 2: Priserna på förfallna fastigheter sjunker långsammare än tidigare. Det finns en växande medvetenhet om att dessa hus kan bli lönsamma — vilket minskar rabatten gentemot redan-renoverad.

Trend 3: Lokala expertiser blir viktigare. En renovering på Villagatan i Stockholm är helt olika från en på en gata i Malmö. Lokala mäklare och byggnadsarbetare blir avgörande.

Trend 4: Finansiering blir svårare för renoveringsprojekt. Banker är mer försiktiga med lån för förfallna fastigheter. Du behöver ofta 30–40 procent eget kapital, inte 15 procent.

Trend 5: Bostadsrätt och lägenhet blir populärare än villa. Det finns färre förfallna villor på lyxgatorna än tidigare — många har redan renoverats. Förfallna lyxlägenheter blir det nya marknadsområdet.

Trend 6: Grönomvandling ökar värdet snabbare än traditionell renovering. Fastigheter med nya värmepumpar, solpaneler och energieffektiva lösningar stiger snabbare i värde än de som bara får nya kök.

Vilket alternativ passar dig?

Köp förfallen och renovera själv om:

Du har tid, kunskap eller är villig att lära dig
Du har ekonomisk buffert för överraskningar
Du är långsiktigt intresserad av fastigheten (minst 5–10 år)
Du vill maximera ekonomisk vinst

Köp redan renoverad om:

Du behöver flytta in snabbt
Du värderar säkerhet framför vinst
Du inte orkar hantera ett projekt
Du har begränsat eget kapital

Vänta om:

Du redan äger bostad och kan vänta
Du är osäker på marknaden
Du inte behöver köpa nu

Förfallna lyxhus på etablerade adresser är fortfarande en möjlighet 2025 — men bara om du undviker misstagen som tidigare köpare gjort. Det handlar inte om att vara modig eller försiktig. Det handlar om att veta exakt vilka risker du tar — och om de är värt det för din situation.

Läs vidare: klicka för mer info.