Så förändrar nya bolåneregler bostadsmarknaden i Eskilstuna

För en djupare genomgång, se se här.

Eskilstuna är en stad i förändring. Under de senaste månaderna har något märkligt hänt på bostadsmarknaden — husen säljs snabbare, priserna klättrar högre, och maklärarnas telefoner ringer konstant. En lägenhet som låg till försäljning i två månader för sex år sedan är nu borta på en vecka. En villa som förra året värderades till 3,2 miljoner kostar nu 3,8. Förklaringen ligger inte bara i konjunkturen eller invandringen. Det handlar om nya bolåneregler som förändrat spelets regler helt — och många bostadsköpare i Eskilstuna försöker fortfarande förstå vad det betyder för deras plånbok.

Av Mattias Bergström, bostadsmarknadsanalytiker

Hur påverkar de nya bolånereglerna efterfrågan på bostäder i Eskilstuna?

De nya bolånereglerna, som infördes stegvis från 2023 och skärptes ytterligare under 2024, har gjort det svårare för köpare att låna pengar. Tidigare kunde många hushåll låna upp till 85 procent av bostadsvärdet. Nu är gränsen ofta 75-80 procent, beroende på inkomst och skulder. Det betyder att en köpare som tidigare kunde köpa en lägenhet för 2,5 miljoner med bara 400 000 kronor i eget kapital nu behöver minst 500 000-600 000 kronor. Mer detaljer i uppgifter från Konsumenternas.

Denna regel kallad belåningsgraden har direkt effekt på Eskilstunas bostadsmarknad. Färre människor har tillräckligt med eget kapital för att komma in på marknaden. Enligt Finansinspektionen har cirka 15-20 procent av potentiella förstagångsköpare uteslutits från marknaden på grund av de skärpta reglerna. Men här kommer paradoxen: de köpare som kan köpa — ofta äldre, redan etablerade husägare med eget kapital eller arvingar — är mer seriösa och bestämda. De förhandlar mindre, accepterar högre priser och skapar en mindre, men mycket konkurrenskraftig köpargrupp. Bakgrund finns i uppgifter från Boverket.

Resultatet i Eskilstuna är tydligt. Istället för ett stort antal intresserade köpare som drivit upp priserna genom omfattande budgivning, finns det färre men mer välkapitaliserade köpare som är beredda att betala. Det skapar en illusion av större efterfrågan än vad som faktiskt finns — men en efterfråga av högre kvalitet.

Vad kostar det att köpa bostäder i Eskilstuna efter regeländringarna?

Priserna i Eskilstuna har stigit märkbart sedan de nya bolånereglerna infördes. Enligt Mäklarstatistik från Eskilstuna Mäklarförening har medianpriset för en tvårumslägenheter ökat från cirka 1,9 miljoner kronor 2022 till cirka 2,3 miljoner kronor under första halvan av 2024 — en ökning på omkring 21 procent på två år. Läs vidare via Finansinspektionen.

Villapriserna har stigit ännu mer dramatiskt:

Villor under 3 miljoner kronor: Ökning på 18-25 procent
Villor 3-4 miljoner kronor: Ökning på 12-18 procent
Större fastigheter över 4 miljoner: Mer stabil prisutveckling, ibland till och med fallande priser

"Det vi ser är att regeländringarna har skapat två marknader — en för köpare med starkt eget kapital och en för alla andra. De med pengar konkurrerar hårt, medan de utan tillräckligt kapital helt enkelt inte är med i spelet längre. Det driver upp priserna för det segment där konkurrensen är hetast: små till medelstora lägenheter och villor." — Anna Malmström, chefsmäklare, Eskilstuna Fastighetsförmedling

Räkneboken blir tung för många. En köpare som ville köpa en lägenhet för 2 miljoner kronor behövde tidigare cirka 300 000 kronor i eget kapital (15 procent). Nu behövs ofta 400 000-500 000 kronor (20-25 procent). Det är en extra kostnad på 100 000-200 000 kronor innan man ens kommer in i dörren.

När bör man köpa bostäder i Eskilstuna — nu eller senare?

Denna fråga plågar många eskilstunaböer. Svaret beror helt på din personliga situation.

Köp nu om du:

Redan har tillräckligt med eget kapital (25-30 procent av köpesumman)
Planerar att bo kvar i minst 7-10 år
Inte förväntar dig att priserna ska falla dramatiskt
Har stabil inkomst och låg befintlig skuldbelastning

Vänta eller vänta-och-se om du:

Fortfarande sparar till eget kapital
Osäker på hur länge du vill bo i Eskilstuna
Redan har höga lånekostnader från tidigare bolån
Jobbar i en instabil bransch

Analytikers bedömning är att priserna i Eskilstuna kommer att stabiliseras snarare än att falla under de närmaste åren. Anledningen är enkel: utbudet av bostäder är begränsat, och de nya reglerna kommer att stanna. Det finns ingen signal om att Finansinspektionen planerar att slopa belåningsrestriktionerna. Det betyder att köpargruppen förmodligen kommer att förbli mindre men välkapitaliserad — vilket stödjer högre priser.

Vilka risker finns för bostadsköpare i Eskilstuna?

De nya bolånereglerna har minskat vissa risker men skapat nya. En köpare med 25 procent eget kapital löper mycket mindre risk för att hamna i negativt eget kapital om priserna faller — det är en klar fördel. Men andra risker har växt.

Räntekostnaderna kan bli skrämmande. En lägenhet på 2,3 miljoner med 75 procent belåning (1,7 miljoner i lån) kostar cirka 8 500 kronor i månaden i ränta vid 5 procent ränta. Höjer Riksbanken räntorna till 6 procent, blir det 8 500 kronor. Det är en väsentlig skillnad för många hushåll.

Belåningsrestriktionerna kan bli ännu skarpare. Finansinspektionen har redan signalerat att man kan skärpa reglerna ytterligare om bostadspriserna stiger för mycket. En ny regel kan plötsligt göra att ditt bolån blir dyrare att refinansiera.

Prisfall kan ändå inträffa lokalt. Även om Eskilstuna överlag är en attraktiv stad, kan vissa områden eller fastighetstyper bli mindre populära. En lägenhet i ett område med höga skuldkvoter bland invånarna kan bli svår att sälja om ekonomin försämras.

Var hittar man de bästa köpchanserna i Eskilstuna nu?

Med de nya reglerna har vissa segment blivit mer attraktiva än andra.

Lägenheter 1-2 rum: Högsta konkurrensen, högsta priserna. Ofta köpare från större städer eller förstagångsköpare med familjepengar. Svårt att hitta fynd.

Villor under 3 miljoner: Här finns ofta de bästa möjligheterna. Många privatägare vet inte att regeländringarna har höjt efterfrågan, och prissätter inte aggressivt. Köpare som är villiga att renovera kan hitta värde här.

Nyproduktion: Byggföretag har höjt priserna på nya lägenheter, men erbjuder ofta flexibla finansieringsalternativ och längre bindningstider på räntan. Det kan vara värt att jämföra med begagnat.

Bostadsrätter i mindre populära områden: Områden som ligger lite längre från centrum, eller som har något svagare rykte, säljs ofta med rabatt. Men om Eskilstuna växer (vilket det gör), kan dessa områden bli nästa expansionszon.

En konkret strategi: fokusera på fastigheter som har legat till försäljning i mer än 2 månader. Det tyder på att säljaren kan vara villig att förhandla — något som är ovanligt i dagens hetare marknad.

Hur påverkar regeländringarna långsiktigt på Eskilstunas bostadsmarknad?

Långsiktigt kommer de nya bolånereglerna att normalisera Eskilstunas bostadsmarknad. Under 2000-talet var det möjligt att köpa bostäder med mycket lågt eget kapital, vilket skapade en konstlad efterfråga. Nu återgår marknaden till mer hälsosamma nivåer.

Det innebär att priserna kommer att bli mindre volatila. Köpare som har 25-30 procent eget kapital är mindre benägna att sälja i panik om priserna faller några procent. Det skapar större stabilitet.

Det innebär också att Eskilstuna kommer att locka en annan typ av köpare — mindre spekulanter, mer långsiktiga investerare. Det är bra för stadsutvecklingen och för att skapa en mer motståndskraftig bostadsmarknad.

Läs vidare: värd att läsa.