Så säljer jag lägenheten för mest pengar — utan att renovera allt

För en djupare genomgång, se kolla in detta.

Av Sofia Bergström, fastighetsjournalist

Många husägare och lägenhetägare står inför samma dilemma när det är dags att sälja: Ska jag renovera före försäljning eller sälja bostaden som den är? Svaret är inte självklart, men forskning och praktisk erfarenhet visar att strategisk renovering ofta lönar sig ekonomiskt. Frågan är bara vilka renoveringar som faktiskt höjer värdet och vilka som blir slöseri med pengar.

Problemet: Sälj utan renovering – och få mindre betalt

En lägenhet som inte har uppdaterats på 20 år lockar ofta färre köpare och lägre bud. Köpare är inte villiga att betala fullt pris för en bostad som kräver omedelbar upprustning. De räknar istället in kostnaden för renovering i sitt bud och drar av det från vad de är beredda att betala.

Enligt en rapport från Mäklarsamfundet år 2023 säljs fastigheter som är väl underhållna i genomsnitt 8–12 procent dyrare än motsvarande bostäder i dåligt skick. Det är en väsentlig skillnad. En lägenhet värd 3 miljoner kronor kan således förlora 240 000–360 000 kronor på grund av bristfälligt underhål och föråldrad utformning. Mer detaljer i Mäklarsamfundets vägledning.

Problemet förvärras när en bostad inte bara är sliten utan också visuellt omodern. Köpare gör sitt första intryck på några sekunder, och en mörk, skräpig lägenhet med gammal inredning säljer inte lika snabbt eller dyrt, oavsett bostadens faktiska potential.

Varför det spelar roll: Köparnas prioriteringar har förändrats

Dagens bostadsköpare är ofta mycket selektiva. De söker på nätet innan de ens ringer en mäklare, och många passerar över annonser för bostäder som inte ser moderna och välskötta ut. Första intrycket är avgörande för om en potentiell köpare ens bokar visning.

Samtidigt är köpare ovilliga att ta på sig stora renoveringsprojekt själva. En undersökning från Svenskt Fastighetsindex visar att 67 procent av bostadsköpare föredrar en färdig, upprustnad bostad framför ett projekt de måste investera tid och pengar i. Det betyder att renovering före försäljning ofta är en förutsättning för att nå de köpare som är villiga att betala mest.

Konsekvenserna: Längre försäljningstid och lägre slutpris

Om du väljer att sälja utan renovering riskerar du två allvarliga konsekvenser. För det första tar försäljningen längre tid. En bostad som behöver upprustning kan ligga till salu i 3–6 månader längre än en motsvarande, upprustað lägenhet. För varje månad som går ökar risken för att marknaden vänder eller att du behöver sänka priset för att skapa intresse.

För det andra blir slutpriset lägre. Köpare kommer att använda renoveringskostnaderna som förhandlingsargument, och du hamnar ofta i en situation där du accepterar ett bud som är långt under marknadsvärdet för en upprustað motsvarighet.

Tidsförlusten har också ett dollt värde. Under väntetiden betalar du ränta på bolånet (om det finns), fastighetsskatt, hemförsäkring och eventuell uthyrning eller tomhållning. En sex månaders försäljningsprocess kan kosta 50 000–100 000 kronor extra i utgifter.

Lösningen: Strategisk renovering – fokus på högsta ROI

Den bästa lösningen är inte att renovera allt, utan att renovera smart. Vissa renoveringar ger långt högre avkastning än andra. Din strategi bör fokusera på de åtgärder som köpare värderar högst och som kostar rimligt att genomföra.

Följande renoveringar ger typiskt högst avkastning (ROI) vid försäljning:

• Kök – En modernt utrustat köksrenovering återvinner ofta 70–80 procent av kostnaden. Köpare värderar ett funktionellt, snyggt kök mycket högt.
• Badrum – Liksom köket är badrummet en prioritering. En upprustning här återvinner ofta 60–75 procent.
• Målning och fasad – Billigt och effektivt. En väl genomförd målning av väggar, dörrar och fasad kostar 20 000–50 000 kronor men kan öka värdet med 100 000–150 000 kronor genom att skapa ett modernt första intryck.
• Nya golv – Att byta från gammalt laminat eller slitet trägolv till modernt material (trägolv, stor kakel) återvinner ofta 50–65 procent.
• Belysning och vitvaror – Moderna armaturer och nya vitvaror är billiga uppdateringar som gör stor visuell skillnad.

Renoveringar som ofta inte lönar sig:

• Lyxiga designer-möbler eller exklusiv inredning – Köpare vill forma sitt eget hem.
• Helt nya fönster och dörrar (om de gamla fungerar) – Dyrt och långsam ROI.
• Utbyggnader eller större ombyggnationer – För dyrare och för långsamt återvunna.

Vilka renoveringar lönar sig bäst för dig? En jämförelse

Låt oss säga att du har en två-rummare värd cirka 2,5 miljoner kronor. Här är två scenarier:

Scenario 1: Minimal renovering (totalkostnad 80 000 kronor)
Du målar om, byter några vitvaror och fixar belysningen. Resultatet: Lägenheten säljs för 2,65 miljoner kronor (motsvarande cirka 6 procent högre pris). Nettovinst efter renovering: 70 000 kronor. Försäljningstiden: 6 veckor.

Scenario 2: Fullständig renovering (totalkostnad 400 000 kronor)
Du renoverar kök, badrum, byter golv och målar. Resultatet: Lägenheten säljs för 2,85 miljoner kronor (motsvarande cirka 14 procent högre pris). Nettovinst efter renovering: 50 000 kronor. Försäljningstiden: 3 veckor.

Vilket scenario är bäst? Det beror på dina prioriteringar. Scenario 1 ger högre nettovinst men tar längre tid. Scenario 2 lönar sig genom snabbare försäljning och möjlighet att få flera köpare att bjuda.

"Många säljare tror att de måste göra allt perfekt, men verkligheten är att köpare värderar ett fåtal nyckelrenoveringar mycket högt. Fokusera på kök, badrum och första intrycket – det är där pengarna ligger," säger Anders Svensson, fastighetsvärderare och VD på Värderingsmakarna i Stockholm.

Hur du räknar din egen ROI före renovering

Innan du investerar en krona bör du göra en enkel kalkyl. Ta reda på:

1. Marknadsvärdet idag – Fråga din mäklare eller använd värderingsverktyg online.
2. Marknadsvärdet efter renovering – Jämför med nyligen sålda, motsvarande bostäder i samma område som är upprustade.
3. Kostnaden för renovering – Få offerter från minst två entreprenörer.
4. Din ROI – Värdeökning minus kostnad, delat med kostnad, gånger 100 = procent.

En bra ROI på renovering är minst 40–50 procent. Allt under det är tveksamt.

Tidsfaktorn: Snabbare försäljning väger ofta tyngre än högsta pris

En ofta glömd faktor är tiden. En renoverad lägenhet säljs ofta två till tre gånger snabbare än en som behöver upprustning. Det betyder färre månader med hyra, räntekostnader och fastighetsskatt. Det betyder också att du kan fånga upp köpare som är villiga att betala mer, innan marknaden eventuellt svalnar. Mer detaljer i Hyresgästföreningens vägledning.

I en svag marknad är snabbar försäljning guld värd. I en stark marknad kan du ofta tillåta dig att vänta, men även då ökar sannolikheten för flera konkurrerande bud om lägenheten är upprustað.

Slutsats: Renovera – men smart

Renovera före försäljning lönar sig nästan alltid, men bara om du fokuserar på rätt åtgärder. Investera i kök, badrum, målning och belysning. Undvik dyra projekt som köpare inte värderar tillräckligt högt för att motivera kostnaden.

En välrenoverad lägenhet säljs snabbare, för högre pris och lockar fler seriösa köpare. Det är en investering som nästan alltid återvunns – och ofta med god marginal.

Läs vidare: en bra genomgång.