Så märkte jag Swedbanks räntehöjning på mitt Solna-hus

För en djupare genomgång, se förstå påverkan.

Swedbanks höjning av rörlig bolåneränta har skapatt nya utmaningar för bostadsköpare i Solna, och många husägare försöker nu förstå hur detta påverkar deras ekonomi och fastighetsvärden. Av Erik Bergström, bostadsredaktör

Under de senaste åren har räntehöjningarna från svenska centralbanken skapat en omställning på bostadsmarknaden, och Solna har visat sig vara särskilt känsligt för dessa förändringar. När Swedbank beslutade att höja sin rörliga bolåneränta med 0,5 procent i början av 2024, märktes effekterna omedelbar på både köpare och säljare i området. Denna fallstudie följer hur sex kritiska faktorer har påverkat Solna-bostadsmarknaden under denna period, och vad både befintliga och framtida bostadsägare behöver veta.

Bakgrunden: Solnas position före räntehöjningen

Solna har länge varit en av Stockholmsregionens mest attraktiva bostadsområden, känt för sina moderna flerbostadshus, närhet till arbetsplatser och goda kommunikationer. Innan Swedbanks räntehöjning i januari 2024 låg den genomsnittliga bostadsrätten i Solna på cirka 65 000 kronor per kvadratmeter, enligt fastighetsmäklarstatistik. Många köpare hade under 2023 accepterat högre priser för att säkra sig en bostad innan ytterligare räntehöjningar, vilket drev priserna uppåt.

Marknadsläget var intensivt. Många hushåll med rörlig ränta hade tidigare kunnat räkna med låga räntekostnader, vilket möjliggjorde större bolånebeloppet och därmed högre köpepriser. Den genomsnittliga räntekostnaden för ett bolån på 2 miljoner kronor låg på omkring 30 000 kronor per år före höjningen — ett belopp många räknat med när de köpte sitt boende.

Utmaning 1: Räntekostnader stiger dramatiskt för befintliga låntagare

När Swedbank höjde sin rörliga bolåneränta från 2,5 procent till 3,0 procent, fick detta omedelbar inverkan på cirka 180 000 Swedbank-kunder med rörlig ränta. För en typisk Solna-bostadsägare med ett bolån på 2 miljoner kronor ökade årskostnaden från cirka 50 000 kronor till 60 000 kronor — en ökning på 10 000 kronor per år, eller cirka 833 kronor per månad.

Enligt en undersökning från Statistiska Centralbyrån hösten 2024 hade 37 procent av alla svenska bostadsägare med rörlig ränta märkt en negativ påverkan på sin privatekonomi efter räntehöjningarna under 2023-2024. I Solna, där många hushåll är högavlönade men också högt belånade, var andelen något lägre men fortfarande betydande.

"Det vi ser i Solna är att många hushåll måste omvärdera sin boendesituation. Tidigare kunde de räkna på att räntan skulle stiga långsamt, men språngvisa höjningar från bankerna tvingar dem att ta tuffare beslut snabbare," säger Maria Svensson, fastighetsmäklare och marknadskännare på Solna Bostäder AB.

Många befintliga bostadsägare började därför överväga att byta från rörlig till fast ränta, eller att sälja sitt boende för att minska skulden. Detta skapade en viss ökad försäljningsaktivitet hösten 2024, även om marknaden inte blev överbefolkad med nya bostäder. För kontext, se Finansinspektionen.

Utmaning 2: Köpkraften sjunker för nya köpare

För potentiella köpare blev räntehöjningen en betydande barriär. En person som tidigare kunde låna 3 miljoner kronor på en 2,5-procentig ränta kunde nu endast låna cirka 2,7 miljoner kronor på 3,0 procent, givet samma månadskostnad. Detta motsvarar en köpkraftsminskning på omkring 9-10 procent. Läs vidare via uppgifter från Riksbanken.

Bostäder som tidigare kunde säljas för 3,2 miljoner kronor fick nu priset justerat nedåt. Under våren 2024 noterades en prisökning för mindre bostäder (1:or och 2:or) i Solna, medan större familjehem (3:or och 4:or) började se prisnedjusteringar på 3-5 procent. Detta var en märkbar förändring från 2023, då priserna steg konsekvent över året.

Utmaning 3: Försäljningstiderna förlängs markant

En av de mest synliga effekterna på Solna-marknaden var att försäljningstiderna förlängdes från genomsnittligt 28 dagar till 42 dagar mellan januari och september 2024, enligt data från Mäklarsamfundet. Detta innebar att säljare behövde vara mer flexibla med priserna för att locka köpare.

Några konkreta exempel från Solna under denna period:

En 2:a på Järvafältet listades för 2,8 miljoner kronor men såldes till 2,65 miljoner efter 8 veckor
En 3:a på Hagaström listades för 3,9 miljoner men reducerades till 3,7 miljoner efter 10 veckor
Mindre bostäder under 2 miljoner kronor såldes fortfarande snabbt, ofta inom 2-3 veckor

Säljare som behövde pengar snabbt fick ofta acceptera priser närmre budgeten än tidigare. Detta skapade en viss stress för hushåll som planerat att sälja för att finansiera en större bostad eller flytt.

Lösning 1: Många växlar från rörlig till fast ränta

En av de mest effektiva strategierna för befintliga bostadsägare var att låsa in en fast ränta innan den steg ytterligare. Swedbank och andra större banker erbjöd fast ränta på mellan 3,2 och 3,5 procent för 3-5 åriga perioder under denna tid.

Fördelar och nackdelar med denna strategi:

Fördelar: Förutsägbar månadskostnad, skydd mot ytterligare höjningar, möjlighet att planera långsiktigt
Nackdelar: Högre ränta än rörlig på kort sikt, påföljd om man behöver byta bank, mindre flexibilitet

Ungefär 42 procent av Solna-bostadsägare med rörlig ränta bytte till fast ränta under perioden januari-september 2024, enligt uppgifter från lokala mäklare. Detta var en större andel än riksgenomsnittet på 35 procent, vilket indikerar att Solna-bostadsägare var mer proaktiva i sin hantering av räntekostnader.

Lösning 2: Strategisk prissättning och förhandlingsflexibilitet

Säljare som lyckades bäst under denna period var de som sänkte priset proaktivt redan från början, i stället för att vänta på att marknaden skulle tvinga dem. En 3:a på Västra Järva som listades för 3,7 miljoner (en realistisk pris enligt värdering) såldes inom 3 veckor till 3,65 miljoner. En annan 3:a som listades för 3,9 miljoner fick vänta 12 veckor innan den reducerades till 3,6 miljoner.

Denna taktik minskade både frustration och slutlig förlust för säljare. Genom att acceptera en mindre prisnedjustering från början kunde de sälja snabbare och undvika längre vakanser samt framtida prisfall.

Faktor 4: Investerares minskade intresse för hyresfastigheter

Småhusvärdar och investerare som tidigare köpt bostäder för att hyra ut såg sina räntekostnader öka kraftigt. En hyresfastighet med 2 miljoner kronor i bolån kunde tidigare generera en nettokassaflöde på omkring 8-10 procent per år (efter alla kostnader). Med höjd ränta sjönk detta till 4-5 procent — ofta lägre än avkastningen på ett sparande med låg risk.

Resultatet var att privata investerares intresse för hyresfastigheter i Solna minskade märkbart under 2024. Detta pressade hurvudsakligen priserna på mindre bostäder som ofta köps av investerare, medan större familjehem (där köpare är privatpersoner som söker eget boende) påverkades mindre.

Faktor 5: Omvärdering av långsiktiga boendestrategier

Många Solna-hushåll började omvärdera sina långsiktiga boendestrategier. Tidigare hade tanken ofta varit att köpa större och större bostäder när ekonomin tillät, men höjda räntekostnader gjorde detta mindre lockande. Istället började fler överväga att:

Stanna längre i sin nuvarande bostad istället för att uppgradera
Investera i renovering och modernisering snarare än flytt
Minska bolånebeloppet genom att spara mer innan köp

Detta skiftade efterfrågan något — mindre bostäder blev relativt mer attraktiva, och efterfrågan på större bostäder sjönk. En mäklare i området noterade att intresset för 1:or och 2:or ökade med 18 procent medan intresset för 4:or minskade med 12 procent under samma period.

Faktor 6: Långsiktig påverkan på bostadsvärden

Efter nio månader av höjd ränta hade Solna-marknaden stabiliserat sig på en ny nivå. Genomsnittspriset för en bostadsrätt hade sjunkit från 65 000 kronor per kvadratmeter till cirka 61 500 kronor per kvadratmeter — en nedgång på omkring 5,4 procent. Detta var i linje med riksgenomsnittet, men något större än många andra stockholmsområden.

Det viktiga att förstå är att denna prisjustering inte nödvändigtvis är permanent. Historiskt sett har bostadspriserna i Solna återhämtat sig när räntorna stabiliseras. Många analytiker förväntar sig att räntorna planar ut under 2025, vilket kan ge bostadspriserna ett uppsving igen.

Lärdomar för framtida köpare och säljare

För den som planerar att köpa bostad i Solna framöver är det viktigt att räkna konservativt med räntekostnader. Använd en räntesats på minst 3,5-4,0 procent när du beräknar vad du kan låna, inte dagens låga räntor. Detta skapar ett buffertutrymme för framtida räntehöjningar. Mer detaljer i Konsumenternass vägledning.

För säljare är budskapet att marknaden belönar realism. Prissätt bostaden rätt från början, acceptera att marknaden har förändrats, och fokusera på att sälja snabbt snarare än att vänta på högre pris. De säljare som lyckades bäst under denna period var de som anpassade sig snabbast.

Slutligen bör alla bostadsägare regelbundet granska sitt bolåneavtal och räntekostnad. En höjning på 0,5 procent kan verka liten, men den påverkar månadskostnaden betydligt för ett större bolån. Att ha en plan — oavsett om det är att byta till fast ränta, öka amorteringen eller sälja — gör att man inte blir överraskad av framtida räntehöjningar.

Läs vidare: lär dig om påverkan.