5 juridiska fallgropar vid andrahandsuthyrning på Kungsholmen

För en djupare genomgång, se intressant läsning.

"Det finns ingen väg runt det: andrahandsuthyrning är en juridisk minkamp mellan hyresgäst, hyresvärd och kommun. Utan rätt kunskap kan du förlora både pengar och lägenhet," säger Bo Bergström, jurist specialiserad på hyresrätt vid Juridiska institutionen Uppsala.

Av Emma Lindqvist, hyresmarknadsanalytiker

Andrahandsuthyrning på Kungsholmen har blivit en allt större fråga för både hyresgäster som vill tjäna extra pengar och för hyresvärdar som oroar sig för att tappa kontroll över sina fastigheter. Under 2025 har reglerna skärpts ytterligare i Stockholm, och särskilt på Kungsholmen – ett område där både privat och allmän bostadsuthyrning är vanlig – gäller nya riktlinjer som många ännu inte känner till. Denna guide klargör vad som är tillåtet, vilka misstag du måste undvika, och hur du räknar ut vad som faktiskt lönar sig ekonomiskt.

Vad är andrahandsuthyrning och varför är det ett problem 2025?

Andrahandsuthyrning innebär att du hyr ut en lägenhet som du själv är hyresgäst i – du är inte fastighetsägaren, utan en mellanhand. Det verkar enkelt: du hyr en tvåa för 8 000 kronor i månaden, hyr ut den för 10 000 och tjänar 2 000 kronor. Men juridiken är långt mer komplex än så.

Under 2024–2025 har Stockholm kommun och Kungsholms stadsdelsförvaltning skärpt tillsynen mot illegal andrahandsuthyrning. Enligt Boverkets statistik från 2024 uthyres mellan 15–20 procent av Stockholms hyresrätter som andrahandsuthyrningar, men många av dessa sker utan tillåtelse från den ursprunglige hyresvärden. Det är här problemet ligger. Om din hyresvärd inte godkänt andrahandsuthyrningen kan du riskera att förlora både hyresrätten och eventuella inkomster – och hyresvärden kan stämma dig på skadereglering. Mer detaljer i Jordabalken (Riksdagen)s vägledning.

Nya regler på Kungsholmen 2025 – vad måste du veta?

Kungsholmen följer Stockholms stadsdelar i att implementera strängare regler för andrahandsuthyrning. De viktigaste förändringarna är:

Hyresvärden måste ge skriftligt samtycke innan du får hyra ut – muntlig överenskommelse räcker inte längre
Andrahandsuthyrningen får inte överstiga 4 år utan att kontraktet omförhandlas
Du får inte höja hyran mer än 5 procent över din egen hyra utan att det klassificeras som otillåten vinstmaximering
Kommunen kan nu inspektera lägenheter på misstanke om illegal andrahandsuthyrning

En hyresgäst på Kungsholmen, som vi kallar Anna för anonymitet, berättar: "Jag hyrde ut min ettåa i två år utan att fråga hyresvärden. När han fick reda på det skickade han ett brev med krav på att jag skulle betala tillbaka 24 000 kronor i 'obehörig vinstuttag'. Jag hade ingen försäkring, ingen avtalsklarhet – bara panik." Bakgrund finns i Skatteverket.

Varför blir andrahandsuthyrning ofta en rättslig fälla?

Det största misstaget är att tro att hyresrätten är din egendom. Den är det inte. Du är en läglig hyresgäst, inte ägare, och du har begränsade rättigheter att hyra ut vidare. Här är de vanligaste fallgroparna:

Ingen skriftlig överenskommelse: Du tror att ett SMS eller ett samtal räcker. Det gör det inte – en domstol kommer att kräva skriftlig dokumentation
Ingen hyresvärdsöverenskommelse: Du antar att hyresvärden inte bryr sig. Många hyresvärdar bryr sig mycket, särskilt på Kungsholmen där många är institutionella fastighetsägare eller bostadsbolag
Hyresnivåer som är för höga: Om du hyr ut för mycket mer än du själv betalar riskerar du att klassificeras som näringsidkare, vilket kräver F-skatt och momsbeteckning
Ingen försäkring: Om din andrahyresgäst skador lägenheten och du inte har försäkring, står du själv för kostnaden

En vanlig missuppfattning är att "alla gör det" – därför måste det vara tillåtet. Det är det inte. Bara för att många bryter reglerna betyder det inte att du kan utan konsekvenser.

Hur räknar du ut vad andrahandsuthyrning faktiskt lönar sig?

Låt oss göra en konkret kalkyl för en tvåa på Kungsholmen:

Scenario 1: Din egen hyra är 9 000 kronor

Du hyr ut för 11 500 kronor (vilket är inom gränsen för "rimlig vinstmarginal"). Här är vad du faktiskt tjänar:

Bruttointäkt: 11 500 kronor
Din egen hyra: −9 000 kronor
Möblering/underhåll (cirka 8 %): −920 kronor
Försäkring (andrahyresgäst-försäkring): −300 kronor
Möjlig skatt på vinst (25 %): −400 kronor
Nettovins: cirka 880 kronor per månad

Det motsvarar 10 560 kronor per år. Är det värt risken? För många är svaret nej.

Scenario 2: Du försöker tjäna mer – 13 000 kronor

Bruttointäkt: 13 000 kronor
Din egen hyra: −9 000 kronor
Kostnader: −1 220 kronor
Skatt på högre vinst (35 %): −1 330 kronor
Nettovins: cirka 1 450 kronor per månad

Men här riskerar du att klassificeras som näringsidkare, vilket betyder:

Du måste registrera dig för F-skatt
Du måste betala moms (25 %) på hyran
Du måste bokföra allt
Kommunen kan säga att detta är kommersiell verksamhet och inte tillåtet i bostadsrätter

Vad bör du göra innan du hyr ut – steg för steg?

Steg 1: Läs ditt hyreskontrakt noga. Många kontrakt förbjuder andrahandsuthyrning helt, eller kräver tillåtelse. Du måste veta vad ditt säger.

Steg 2: Kontakta din hyresvärd skriftligt. Inte per telefon – skriftligt, helst per e-post med mottagningsbekräftelse. Be om tillåtelse och presentera villkoren: hur länge, vilken hyra, vilka kostnader.

Steg 3: Skaffa ett juridiskt andrahyresavtal. Du kan ladda ner mallar från Hyresgästföreningen eller köpa ett från en jurist. Det måste innehålla:

Båda parters namn och personnummer
Lägenhetens adress och storlek
Hyrans storlek och när den ska betalas
Längden på andrahyresperioden
Vad som ingår (möbler, internet, etc.)
Skadereglering och säkerhet

Steg 4: Skaffa försäkring. En andrahyresgäst-försäkring kostar cirka 250–400 kronor per månad och skyddar dig om hyresgästen inte betalar eller skadar lägenheten.

Steg 5: Betala skatt på vinsten. Om du tjänar mer än några hundra kronor per månad måste du deklarera det. Det är inte bara juridiskt rätt – det skyddar också dig om det blir en tvist.

Direktuthyrning – är det ett alternativ?

Om du äger en lägenhet själv (inte hyr den) kan du hyra ut direkt utan dessa problem. Direktuthyrning lönar sig bättre ekonomiskt – du behöver inte betala en hyra själv, och du kan sätta marknadshyra. Men det kräver att du är fastighetsägare, vilket de flesta inte är.

För de som är andrahyresgäster är direktuthyrning inte ett alternativ – men det är värt att förstå skillnaden när du läser om andrahandsuthyrning online. Bakgrund finns i uppgifter från Hyresgästföreningen.

Slutsats: lönar det sig verkligen?

För de flesta hyresgäster på Kungsholmen lönar sig andrahandsuthyrning inte längre. De nya reglerna från 2025, försäkringskostnaderna, risken för juridiska tvister och skattefrågorna gör att marginalen blir mycket liten. Du tjänar ofta mindre än 1 000 kronor per månad efter alla kostnader – och risken för att förlora både lägenhet och inkomst är real.

"Många tror att andrahandsuthyrning är en väg till snabba pengar. Det är det inte. Det är en juridisk minefield som kräver ordentlig dokumentation, hyresvärdsöverenskommelse och realistiska förväntningar på vinst. Gör du det rätt kan det fungera – gör du det fel kan det bli mycket dyrt," säger Bo Bergström, jurist vid Juridiska institutionen Uppsala.

Om du ändå vill försöka: dokumentera allt, fråga din hyresvärd, skaffa försäkring och räkna på siffrorna innan du börjar. Annars är det ofta bättre att fokusera på att hitta ett bättre betalt jobb än att riskera din hyresrätt för några hundra kronor i månaden.

Läs vidare: bra sammanfattning.