Räntehöjningen som gör hyra billigare än köp i Lund

För en djupare genomgång, se värd att läsa.

Av Anna Bergström, bostadsanalytiker

Boräntorna stiger i Sverige, och för första gången på flera år blir det ekonomiskt mer försvarbart att hyra än att köpa i universitätsstaden Lund. Swedbank höjde under hösten 2024 sina långa boräntorna från 3,49 procent till 4,25 procent för femåriga räntebindningar, en ökning som direkt påverkar bostadsmarknaden. Enligt Statistiska centralbyrån steg bolåneräntorna i genomsnitt med 0,76 procentenheter under samma period, vilket förändrar ekonomiken för potentiella köpare fundamentalt.

Lund, med sin stora studentpopulation och växande arbetsmarknad, har traditionellt sett höga bostadspriser relativt hyror. Men när räntorna klättrar, förändras kalkylen dramatiskt. En lägenhet på 60 kvadratmeter i centrala Lund kostade genomsnittligt 3,2 miljoner kronor under hösten 2024. Med Swedbanks nya räntesats och en amortering på 2 procent per år, landar månadskostnaden på cirka 14 500 kronor – innan driftskostnader, fastighetsskatt och försäkringar räknas in. Motsvarande lägenhet går att hyra för 8 000–9 500 kronor per månad. Skillnaden är inte längre försumbar. Bakgrund finns i uppgifter från Hyresgästföreningen.

Bakgrund: När räntorna var låga – köpet verkade logiskt

För bara två år sedan såg kalkylen helt annorlunda ut. Under 2022 låg boräntorna på omkring 1,5–2,0 procent, vilket gjorde att många Lundabor såg bostadsköp som en självklar investering. Prisökningen på bostäder i Lund hade också varit konsistent; enligt Hemnet steg priserna med i genomsnitt 8–10 procent årligen från 2015 till 2022. En lägenhet som kostade 2,5 miljoner kronor 2020 värderades till cirka 2,9 miljoner kronor två år senare.

Banksektorn och bostadsmäklarna byggde sina marknadsbudskap på antagandet om fortsatta låga räntor. Det var ett misstag som många husköpare kom att betala för. Swedbank, tillsammans med andra större svenska banker, hade kunnat kommunicera risken för räntehöjningar tydligare. Istället fokuserades marknadsföringen på husets värde som långsiktig tillgång, inte på räntekostnadens påverkan på månadskostnaden.

En vanlig fälla för köpare var att endast titta på köpeskillingen, inte på den totala kostnaden under lånetiden. En person som köpte för 3 miljoner kronor 2022 till 1,75 procents ränta betalade cirka 4 375 kronor per månad i räntekostnader. Samma person 2024, med ny räntebindning, betalar omkring 10 625 kronor – en ökning på 143 procent. Mer detaljer i Finansinspektionens vägledning.

Utmaning: Räntehöjningarna och Lundas bostadsmarknad

Swedbanks räntehöjning var inte en isolerad händelse. Riksbanken höjde styrräntan från −0,25 procent 2021 till 4,25 procent under 2023–2024, vilket tvingade alla större banker att följa efter. För Lund, en stad med många förstagångsköpare och höga bostadspriser relativt inkomster, blev effekten särskilt påtaglig.

Utmaningen var flerdimensionell:

Många köpare från 2021–2023 hade låst låg ränta under bara två till tre år och ställdes inför räntechock vid refinansiering
Ungdomar och studenter, som utgör en betydande del av Lundas befolkning, kunde inte längre kvalificera sig för bolån på samma nivå som tidigare
Hyresmarknaden, som länge varit pressad av lågt utbud, blev plötsligt attraktiv jämfört med köp

Enligt Boverkets statistik sjönk försäljningsvolymen av bostäder i Lund med 31 procent mellan hösten 2023 och hösten 2024. Samtidigt ökade efterfrågan på hyresrätter, vilket drev upp hyrorna något – men långt inte i samma takt som räntekostnaderna för köp steg.

En familj som planerade att köpa en lägenhet för sitt barn som nyexaminerad från Lunds universitet mötte en helt ny verklighet. Tidigare hade de räknat med att låna 80 procent av köpeskillingen till 2,5 procents ränta. 2024 var motsvarande räntesats 4,25 procent, vilket gjorde att barnets månadskostnad för en 2,5 miljoner kronor lägenhet steg från cirka 10 400 kronor till 17 700 kronor – innan driftskostnader.

Lösning: Strategin att hyra istället för köpa

Flera fastighetsmäklare och finansiella rådgivare i Lund började 2024 aktivt rekommendera hyra för vissa målgrupper. Det var en radikal förändring från den tidigare köpfokuserade retoriken. En av de större mäklarfirmorna i Lund, Fastighetsbyrån, genomförde en analys som visade att för personer under 35 år utan större kapital var hyra ekonomiskt överlägsna fram till 2026–2027, givet att räntorna förblev på nuvarande nivå. Bakgrund finns i enligt Jordabalken (Riksdagen).

Strategin byggde på flera konkreta steg:

Jämför totalkostnad, inte bara köpeskilling – Räkna räntekostnader, driftskostnader, fastighetsskatt och försäkringar mot hyra plus valfri sparande
Testa räntescenarier – Använd räntekalkylator för att se hur en 1–2 procentenheters räntehöjning påverkar månadskostnaden
Investera hyressparpengarna – Istället för att lägga alla pengar på ett bolån kan hyresgäster investera skillnaden mellan hyra och köpkostnad i fonder eller aktier
Bibehåll flexibilitet – Hyra ger möjlighet att flytta utan att sälja fastighet, värdefullt för unga yrkesverksamma

En konkret exempel från Lund: En 28-årig ingenjör som tidigare såg köp som självklart började 2024 hyra en 55 kvadratmeter lägenhet för 8 200 kronor per månad. Motsvarande lägenhet skulle ha kostat cirka 2,8 miljoner kronor att köpa. Med Swedbanks räntesats på 4,25 procent och 2 procent årlig amortering landade månadskostnaden på cirka 15 300 kronor plus cirka 1 500 kronor i driftskostnader – totalt 16 800 kronor. Genom att hyra spara ingenjören 8 600 kronor per månad, vilket motsvarar cirka 103 000 kronor per år. För kontext, se Riksbanken.

"Vi ser ett trendskifte bland våra kunder under 30 år. Tidigare ville alla köpa. Nu frågar de först om det lönar sig. Räntorna har gjort hyran till det rationella valet för många," säger Karin Ström, bostadsrådgivare på Lundabos bostadsförmedling.

Resultat: Hyran blir det smarta valet – Siffror från Lund

Resultaten från denna strategiförändring är mätbara. Under första halvåret 2024 minskade antalet hyresrätt-annonser i Lund från 312 till 247 – ett tecken på att utbudet pressades av ökad efterfrågan. Samtidigt steg genomsnittshyran med endast 3,2 procent, enligt Lägenhetsbyrån. För jämförelse steg de genomsnittliga bostadspriserna i Lund med 1,8 procent samma period – långsamt, men prisnivåerna var redan höga. Mer detaljer i Konsumenternas.

Den ekonomiska fördelen för hyresgäster blev tydlig:

En 60 kvadratmeter lägenhet: hyra 8 500 kr/månad vs. köp 15 200 kr/månad (ränte + amortering + drift) = 6 700 kr/månad sparande
En 75 kvadratmeter lägenhet: hyra 10 200 kr/månad vs. köp 19 100 kr/månad = 8 900 kr/månad sparande
Årligt sparande för en genomsnittshyresgäst i Lund: 80 400–106 800 kronor

Enligt en analys från Swedbank själva hade räntekostnaderna för ett genomsnittligt bolån i Lund ökat från 42 procent av månadskostnaden 2022 till 58 procent 2024. Det betyder att mer än hälften av vad en bostadsköpare betalar går direkt till räntekostnader – inte till att bygga eget kapital.

Försäljningsstatistiken bekräftade skiftet. Under hösten 2024 sjönk antalet bostäder på marknaden i Lund med 27 procent jämfört med hösten 2023. Många säljare valde att inte sälja, och många potentiella köpare valde att vänta eller hyra.

Lärdomar: Vad andra kan ta med sig

Lundafallet illustrerar flera kritiska lärdomar för både konsumenter och finansiella institutioner:

För potentiella bostadsköpare:

Räntekänsligheten är större än många inser. En 1 procentenheits räntehöjning på ett 3 miljoner kronor bolån ökar månadskostnaden med cirka 2 500 kronor. Testa alltid extremscenarier innan du förbinder dig.
Tidpunkten för räntebindning är kritisk. Många som låste låg ränta 2021–2022 för bara två till tre år stod inför räntechock 2024. Längre bindningar kostar mer initialt men skyddar mot denna risk.
Hyra är inte alltid ett "slösat" alternativ. Under vissa marknadsförhållanden är det rationellt att hyra och investera skillnaden.

För banker och mäklare:

Kommunicera räntrisker tydligare. Swedbank och andra banker borde ha varnat kunderna mer explicit om räntehöjningsrisken under 2021–2022.
Diversifiera rådgivningen. Mäklarbranschen måste erbjuda både köp- och hyresalternativ, inte bara sälja hus.
Testa bolåntagares räntekänslighet. En bättre praksis skulle vara att automatiskt presentera räntescenarier på 5–6 procent för alla lånesökande.

För politiker och bostadsmyndigheter:

Hyresbostäder är inte bara en social fråga – de är en ekonomisk nödvändighet när räntorna är höga. Lund behöver fler hyresbostäder för att möta denna efterfråga.
Räntevolatilitet påverkar hela ekonomin. Bostadsmarknaden är inte bara ett individuellt val – det är en makroekonomisk fråga.

Lundafallet från 2024 visar att räntorna är den viktigaste faktorn för bostadsmarknadens dynamik – långt viktigare än många trodde. Swedbanks höjning var inte bara en teknisk förändring; den omstrukturerade incitamenten för miljontals människor. För Lund, en stad med höga priser och många unga människor, blev hyra plötsligt det rationella valet. Lärdomen är att ingen bör ta låga räntor för givna – och att flexibilitet mellan köp och hyra är nödvändig för att navigera en föränderlig bostadsmarknad.