Så blev jag av med renoveringen — bolånereglerna i Farsta

För en djupare genomgång, se klicka för mer info.

Av Anders Bergström, bostadsmarknadsjournalist

Vet du egentligen vilka nya bolåneregler som gäller när du planerar att köpa eller renovera ett hus? En ny undersökning visar att åtta av tio svenska husägare inte har full koll på förändringarna som trädde i kraft – och konsekvenserna blir märkbara redan på bostadsmarknaden. I Farsta, där många planerar omfattande renoveringar, har byggsamordnare rapporterat om ett plötsligt stopp i projekt som tidigare gick smidigt. Det handlar inte bara om pappersarbete – det handlar om pengar, tidsplaner och framtida bostadsvärden. För kontext, se Konsumenternas.

De nya bolånereglerna är Finansinspektionens mest omfattande reform på över ett årtionde. De påverkar inte bara förstagångsblivande köpare, utan också erfarna fastighetsägare som trodde de redan hade koll. Förvirringen är stor, och det är lätt att förstå varför. Regelverket är tätt, undantagen många, och konsekvenserna långtgående. Den här artikeln navigerar genom labyrinten och visar vad som faktiskt gäller – och vad det betyder för ditt projekt.

Vilka är de nya bolånereglerna egentligen?

Finansinspektionen införde nya regler för bolåntagning den 1 juni 2024, och de är betydligt strängare än tidigare. Huvudförändringarna handlar om tre saker: en högre andel eget kapital krävs, bättre kontroll av låntagarnas betalningsförmåga, och nya restriktioner på hur mycket du får låna i förhållande till fastighetens värde.

Tidigare kunde du låna upp till 85 procent av fastighetens värde. Nu är gränsen 80 procent för de flesta, och för förstagångsblivande köpare är det ännu strängare – ofta 75 procent. Det betyder att om du köper en lägenhet för 2 miljoner kronor måste du själv ha minst 400 000 kronor, inte 300 000 som tidigare. För större projekt är skillnaden än större.

Men det finns ett stort undantag som många inte känner till: bostäder under 1 miljoner kronor kan fortfarande lånas till 85 procent, vilket har gjort att många förstagångsblivande köpare fokuserar på billigare objekt. I Stockholm innebär det att många tittar på mindre lägenheter eller områden längre från centrum.

Den andra stora förändringen handlar om betalningsförmåga. Bankerna måste nu testa att du klarar av räntor på 5,25 procent – inte bara dagens faktiska räntor. Det är en buffert för att säkra att du inte hamnar på obestånd om räntorna stiger. I praktiken betyder det att många som tidigare godkändes nu får ett lägre lånebelopp, eller inte godkänns alls.

Varför stannar renoveringsprojekten i Farsta?

I Farsta, ett område i södra Stockholm där många villor från 1950-60-talet genomgår stora renoveringar, har något märkligt hänt under hösten 2024. Byggsamordnare och fastighetsmäklare rapporterar om ett plötsligt stopp i projekt som var igång eller planerade. Anledningen är ofta att husägare inte kan finansiera renoveringarna som de planerat.

Här spelar de nya reglerna en avgörande roll. Många husägare i Farsta har lånat pengar för sin renovering genom att ta ett nytt bolån eller höja sitt befintliga. Det kallas att refinansiera eller att ta ett renovationslån. Enligt nya regler är detta svårare – bankerna granskar inte bara husets värde utan också kostnaden för renoveringen och hur den påverkar din samlade skuld.

En typisk situation: Du äger ett hus värt 3,5 miljoner kronor och har ett befintligt bolån på 2,5 miljoner. Du planerar en renovering för 800 000 kronor. Tidigare kunde du ofta få ett nytt lån på 2,8 miljoner (80 procent av det nya värdet, kanske 3,5 miljoner). Nu granskar banken mycket nogrannare. De vill veta:

Vad kostar renoveringen verkligen?
Ökar husets värde motsvarande?
Kan du betala under renoveringen innan värdeökningen realiseras?
Klarar du räntetest på 5,25 procent med den nya skulden?

För många i Farsta är svaret nej. Resultatet: renoveringsprojekt pausas eller skrotas. Enligt statistik från byggbranschen har antalet påbörjade renoverings- och ombyggnadsprojekt minskat med 12 procent under tredje kvartalet 2024 jämfört med samma period året innan. Läs vidare via uppgifter från Finansinspektionen.

Hur påverkar detta olika typer av köpare?

De nya reglerna slår olika hårt beroende på din situation. Det är viktigt att förstå vilken kategori du tillhör, för strategierna skiljer sig åt radikalt.

Förstagångsblivande köpare är hårdast drabbade. Du behöver 25 procent eget kapital för bostäder över 1 miljon kronor. Om du sparar ihop 500 000 kronor kan du bara köpa för 2 miljoner, inte 3 miljoner som tidigare. Många löser detta genom att:

Köpa något mindre eller billigare än planerat
Vänta ett år eller två och spara mer
Be föräldrar om gåva eller lån (gåvor räknas som eget kapital, lån ofta inte)
Köpa en lägenhet under 1 miljon kronor där 85-procentsgränsen gäller

Befintliga husägare som vill refinansiera för renovering är i en svårare sits. Bankerna ser dig som en större risk nu, särskilt om renoveringen inte garanterat ökar värdet. En ny kök och badrum är ofta accepterat, men en utbyggnad eller större ombyggnad granskas hårdare.

Investerare som köper flera fastigheter eller hyresfastigheter påverkas också, men ofta mindre hårt eftersom dessa ofta bedöms efter andra kriterier än privatbostäder.

Vilka undantag och möjligheter finns?

Det finns flera vägar att navigera regelverket, och många är medvetna om dem. Här är de viktigaste:

Bostäder under 1 miljon kronor: 85-procentsgränsen gäller fortfarande. För många betyder det att fokusera på mindre lägenheter eller billigare områden.
Gåvor från familj: Pengar från föräldrar eller andra familjemedlemmar räknas som eget kapital, inte som lån. Det är en stor skillnad för många.
Statliga stöd: Första gången-köpare kan söka bostadsstöd eller andra stöd som kan räknas in i kapitalbasen.
Förening eller bostad med lågt värde: Vissa bostadsrättsföreningar eller mindre hus kan ha lägre värdering, vilket öppnar för högre lånegrader.
Längre amorteringstider: Vissa banker erbjuder längre amorteringstider (upp till 50 år) för att sänka månadskostnaden, vilket kan hjälpa dig att klara räntetestet.

"Vi ser tydligt hur de nya reglerna skapar två marknader nu. De som kan samla eget kapital eller få gåvor från familj klarar sig bra. De andra blir utsatta", säger Maria Svensson, bostadsrådgivare på Sveriges Hypoteksbankernas förening.

Hur navigerar du utan att halka?

För att inte halka på vägen genom de nya reglerna behöver du en plan. Här är stegen:

Kartlägg din situation tidigt: Innan du börjar köp- eller renoveringsprocessen, ta kontakt med din bank och fråga specifikt vad de kräver. Ställ frågor om räntetest, värdeökning och amorteringsvillkor. Olika banker har olika tolkningar av reglerna, så det lönar sig att fråga flera.
Samla eget kapital eller gåvor: Om du är förstagångsblivande köpare, fokusera på att få ihop 25 procent. Fråga familjen om de kan ge en gåva – det är ofta möjligt och lönar sig enormt.
Välj rätt objekt: Köp något som banken enkelt kan acceptera. För renovering: välj projekt som tydligt ökar värdet (kök, badrum, värmesystem) före projekt som är svårare att värdera.
Dokumentera allt: För renovering: ha offert från byggare, ritningar och en tydlig plan. Bankerna behöver se att projektet är realistiskt.
Räkna på räntetestet: Använd 5,25 procent som räntesats när du räknar på din ekonomi. Om det går ihop på den nivån, klarar du testet.

Vad händer härnäst?

De nya reglerna är här för att stanna, men det finns tecken på att Finansinspektionen överväger justeringar. Några politiker har frågat om reglerna är för hårda, särskilt för förstagångsblivande köpare och renovationsprojekt. Det är osannolikt att reglerna försvinner helt, men mindre justeringar kan komma.

Samtidigt ser vi att marknaden anpassar sig. Priserna på mindre bostäder under 1 miljon kronor stiger snabbare än på dyrare objekt, vilket reflekterar att efterfrågan skiftat. I Farsta och liknande områden kan vi vänta oss att renovationsprojekten återstartar när husägare anpassat sina planer eller funnit nya finansieringslösningar.

Det viktigaste för dig är att inte skjuta upp beslut baserat på osäkerhet. De nya reglerna är komplicerade, men de är inte omöjliga att navigera. Med rätt information och en genomtänkt plan klarar du det utan att halka.

Läs vidare: mer information.