Amortiseringskrav pressar priserna — varför hyra blir smartare i Borås

För en djupare genomgång, se denna resurs.

Av Erik Svensson, bostadsekonomijournalist

Nya bolåneregler driver upp bostadspriserna i Borås och tvingar många att ompröva sitt bostadsval. Under de senaste två åren har amortiseringskraven från Finansinspektionen gjort det svårare att få bolån, vilket paradoxalt nog har pressat upp priserna på redan befintliga bostäder — samtidigt som hyresmarknaden växer. För många potentiella bostadsköpare i Borås-området är frågan inte längre om de ska köpa eller hyra, utan vilken väg som faktiskt är rimlig för deras ekonomi. Låt oss utforska de största fallgroparna när du väljer mellan dessa två vägar. Läs vidare via Konsumenternass vägledning.

Misstag 1: Glömma räkna på lånebeloppet efter nya amortiseringskrav

Bolånereglerna från Finansinspektionen kräver nu att du amortiserar på lånet, vilket betyder att du måste betala ned på lånet redan från dag ett — inte bara ränta. Många tror att detta bara påverkar räntan, men sanningen är att det drastiskt minskar hur mycket du kan låna.

Om du tidigare kunde låna 85 procent av bostadspriset utan amortiseringskrav, kan du nu kanske bara låna 70-75 procent. I Borås, där medelhusprisen ligger omkring 3,2 miljoner kronor enligt Statistiska centralbyrån (SCB), betyder det en skillnad på 300 000–400 000 kronor som du själv måste spara ihop. För en genomsnittlig förstagångsköpare är detta en oöverstiglig barriär.

Det vanligaste misstaget är att räkna på de gamla reglerna:

• Du räknar med 85 procents belåning utan att kontrollera aktuella krav
• Du glömmer att amortiseringskravet ökar din månadskostnad betydligt
• Du jämför bara räntan, inte total lånekostnad över 20 år

En konkret räkning: ett lån på 2,4 miljoner kronor med 3,5 procents ränta och 2 procents årlig amortering kostar dig cirka 11 500 kronor i månad i bara ränta och amortering — före försäkringar, skatter och driftskostnader.

Misstag 2: Underskatta hyrans långsiktiga ökning och flytande avtal

Hyran i Borås stiger i genomsnitt 2–3 procent per år, enligt hyresvärdars branschorganisationer. Många tror att hyran är låst, men det är den inte — och många hyresvärdar använder nu indexklausuler som binder hyran till inflationen.

Om du hyr en lägenhet idag för 8 500 kronor i månaden och hyran ökar med 2,5 procent årligt, betalar du inom tio år omkring 10 900 kronor för samma lägenhet. Det är en ökning på cirka 2 400 kronor — vilket ofta glöms bort i jämförelser.

Ännu värre är att många hyresvärdar erbjuder flytande hyresavtal utan längre bindningstid. Detta betyder att de kan höja hyran kraftigt när avtalet förnyas — särskilt om bostadsmarknaden är het, som den är nu i Borås.

Misstaken många gör:

• Du räknar på dagens hyra som om den aldrig ändras
• Du ignorerar att indexklausuler är standard i nya avtal
• Du planerar inte för att hyran kan öka 3–4 procent årligt under inflation

En hyra på 8 500 kronor idag blir 11 300 kronor på 10 år vid 2,5 procents årlig ökning. Det är långt ifrån konstant.

Misstag 3: Inte räkna på driftskostnaderna när du köper

Bostäder kostar pengar även när du är klar med att betala bolånet. Många första gångsköpare räknar bara på ränta och amortering, men glömmer helt enkelt resten.

En villa eller radhus i Borås med ett värde på 3 miljoner kronor kostar typiskt:

• Fastighetsskatt: 3 000–5 000 kronor per år (kommunalt variabelt)
• Hemförsäkring: 2 000–4 000 kronor per år
• Underhåll och reparationer: 1–2 procent av värdet årligt (30 000–60 000 kronor)
• Värme, vatten, el: 1 500–2 500 kronor per månad
• Avfallshantering och hemåde: 300–500 kronor per månad

Tillsammans utgör dessa kostnader ofta 3 000–5 000 kronor per månad — långt mer än många räknar med. Om du bara räknar på bolånet blir du överraskad när första vinterfakturan kommer eller när taket behöver repareras. För kontext, se Finansinspektionens vägledning.

"Det vanligaste misstaget jag ser bland första gångsköpare i Borås är att de glömmer helt enkelt de löpande kostnaderna. De fokuserar på bolåneavgiften och missar att en villa också kräver årligt underhåll, försäkringar och uppvärmning. Det gör att många råkar i ekonomisk press redan första året," säger Anders Bergström, fastighetsmäklare och bostadsrådgivare på Borås Fastigheter.

Misstag 4: Inte jämföra den totala månadskostnaden — hyra kontra köp

Det är lätt att tro att köp alltid är billigare än hyra på lång sikt. Det stämmer ofta — men inte alltid, och särskilt inte i dagens Borås med höga bostadspriser och strikta bolåneregler.

En ärlig jämförelse för en 3-miljoners-lägenhet i Borås:

Köp-scenariot:

• Bolån (70 % belåning = 2,1 miljoner): 11 000 kronor/månad
• Driftskostnader (värme, el, försäkring, underhåll): 4 000 kronor/månad
• Fastighetsskatt och avgifter: 500 kronor/månad
• Totalt: cirka 15 500 kronor per månad

Hyra-scenariot:

• Hyra för motsvarande lägenhet: 9 000 kronor/månad
• Hemförsäkring (hyresgäst): 200 kronor/månad
• Totalt: cirka 9 200 kronor per månad

Skillnaden är 6 300 kronor per månad — eller 75 600 kronor per år. För många hushåll i Borås är detta helt omöjligt att bära, särskilt om inkomsten är genomsnittlig.

Det vanligaste misstaget är att bara jämföra bolåneavgiften med hyran och anta att köp vinner. Det gör det inte när du räknar på allt.

Misstag 5: Inte beakta flexibilitet och likvideringskostnader vid försäljning

En bostadsrätt eller villa är inte lika likvid som pengar på banken. Om du behöver flytta eller ekonomin blir svår kan du inte bara säga upp avtalet — du måste sälja fastigheten.

Försäljningskostnader i Borås ligger typiskt på 5–8 procent av försäljningspriset (mäklarprovision, lagfart, eventuella reparationer före försäljning). På en 3-miljoners-lägenhet betyder det 150 000–240 000 kronor bara för att sälja. Mer detaljer i Statistiska centralbyrån (SCB).

Om du behöver sälja snabbt på grund av arbetslöshet eller personliga omständigheter kan du även tvingas sänka priset, vilket gör förlusten ännu större.

En hyresgäst kan säga upp sitt avtal med vanligen två till tre månaders uppsägningstid — utan några kostnader alls.

Misstagen här är:

• Du räknar inte på försäljningskostnader när du jämför långsiktiga kostnader
• Du antar att du kan behålla samma bostad i 20+ år
• Du glömmer att en kris kan tvinga dig att sälja fort och billigt

"Flexibilitet är värt pengar. Om du vet att du kanske byter jobb eller flytar inom fem år lönar det sig ofta bättre att hyra än att köpa och sedan sälja med stora kostnader," säger Bergström.

Bonus: Vad säger siffrorna för Borås just nu?

Enligt SCB steg bostadspriserna i Borås med 8,2 procent mellan 2022 och 2023, långt mer än hyresstegringarna. Samtidigt minskade antalet nybyggda hyresrätter i Borås med 15 procent samma period, enligt Boverket. Det betyder att hyresmarknaden är ansträngd och priserna stiger.

För många är det därför inte längre en fråga om vilket som är "bäst" — utan vilket som är möjligt ekonomiskt just nu. En förstagångsköpare med 600 000 kronor i sparade pengar kan helt enkelt inte köpa för 3 miljoner kronor längre. Då är hyra ofta det enda rimliga valet — åtminstone tills priserna normaliseras eller du kan spara mer.

Sammanfattning: Räkna rätt — det avgör allt

Nya bolåneregler gör att köp är långt dyrare än många tror. Samtidigt stiger hyror snabbt i Borås. Den största misstaken är att inte räkna på total månadskostnad, att glömma driftskostnader, och att inte beakta att hyran stiger långsiktigt.

För många i Borås är hyra idag det enda realistiska valet. För andra lönar det sig att köpa — men bara om du räknar rätt från början och inte blir överraskad av kostnader senare.

Läs vidare: intressant läsning.