Höjda boräntor gör hyra billigare i Kalmar

För en djupare genomgång, se swedbank i praktiken.

När Swedbank höjer boräntorna stiger månadskostnaderna för miljontals svenska husägare – och det gör att hyresmarknaden i städer som Kalmar plötsligt blir ekonomiskt attraktiv för många. Av Erik Svensson, finansanalytiker.

Under de senaste åren har bolånemarknaden genomgått dramatiska förändringar. Från historiskt låga räntor under 2020–2021 har svenska banker, inklusive Swedbank, gradvis höjt sina räntesatser för att möta inflationen och Riksbankens penningpolitik. Denna utveckling skapar ett helt nytt ekonomiskt läge för hyresgäster och potentiella bostadsköpare, särskilt i mindre städer som Kalmar där hyrespriserna är betydligt lägre än i Stockholm eller Göteborg.

En analys från Booli visar att genomsnittlig boräntekostnad för en typisk bostadsköpare i Sverige har ökat med ungefär 40 procent mellan 2021 och 2024. För en lånestock på 2 miljoner kronor betyder detta en månadlig kostnadskillnad på mellan 4 000 och 6 000 kronor beroende på räntebindning och bank. Denna förändring tvingar många att omvärdera sin bostadsstrategi – och hyra blir allt oftare det smartare ekonomiska valet.

Varför höga boräntor gör hyra billigare än att köpa

Räntorna påverkar inte hyrespriserna på samma sätt som köpkostnaderna. En hyresvärd sätter hyran baserat på drift, underhåll, fastighetsskatt och önskad avkastning – inte direkt på Riksbankens reporänta. Det betyder att när Swedbank höjer sina långa boräntor från 3,5 procent till 4,2 procent, stiger en husägares månadskostnad omedelbar, men hyran för en lägenhet förblir densamma.

I Kalmar är denna skillnad särskilt märkbar. En tvårumslägenhet i centrala Kalmar kostar i genomsnitt 6 500–7 500 kronor i hyra per månad, enligt statistik från Hemnet och Blocket från 2024. Samma lägenhet skulle kosta omkring 2,8–3,2 miljoner kronor att köpa, vilket med dagens räntor motsvarar en månadskostnad på cirka 11 000–13 000 kronor (inklusive räntekostnader, amortering, fastighetsskatt och underhållskostnader). Bakgrund finns i Jordabalken (Riksdagen).

"När räntorna stiger snabbare än hyresmarknaden anpassas sig, öppnas ett värdefönster för hyresgäster. Vi ser redan i våra siffror att fler väljer att hyra strategiskt under högräntemiljöer och sedan köper när räntan normaliseras," säger Maria Bergström, bostadsmarknadsanalytiker på Swedbanks konsultavdelning.

De vanligaste misstagen när räntorna stiger

Många människor fortsätter att försöka köpa bostad trots höga räntor, utan att verkligen räkna på kostnaderna. Det första misstaget är att jämföra bara köpeskillingen, inte den totala månadskostnaden. En lägenhet som verkar billig på papperet kan bli en ekonomisk börda när räntor läggs på.

Det andra misstaget är att ignorera räntebindningens längd. Många lånar med kort räntebindning (1–3 år) för att få lägre ränta nu, men riskerar att få ännu högre ränta när bindningen går ut. En person som lånade till 2,5 procent 2021 med 3 års bindning kommer att möta en väsentligt högre ränta 2024 – och kan då redan vara i en svår ekonomisk sits.

Det tredje misstaget är att inte beräkna sparandet från att hyra. Genom att hyra istället för att köpa kan en familj spara 3 000–5 000 kronor varje månad, vilket motsvarar 36 000–60 000 kronor per år. Dessa pengar kan investeras i index, aktiefonder eller helt enkelt användas för att öka bufferten.

• Beräkna din verkliga månadskostnad: räntekostnad + amortering + fastighetsskatt + hemförsäkring + underhåll
• Jämför med hyran för motsvarande lägenhet i samma område
• Räkna in möjlig räntekostnad vid nästa räntebindning (många banker förväntar 4,5–5,0 procent inom 3–5 år)
• Beräkna vad du kan spara varje månad genom att hyra istället för att köpa

Kalmar som exempel: Konkreta siffror

Kalmar är ett utmärkt exempel på hur hyran kan bli attraktiv när räntorna stiger. Staden har historiskt låga bostadspriser jämfört med större städer, men också låga hyror. En typisk familj som köper en tvårumslägenhet för 2,8 miljoner kronor i Kalmar med 70 procent belåning (1,96 miljoner) betalar idag: Läs vidare via uppgifter från Riksbanken.

• Räntekostnad: cirka 8 200 kronor/månad (vid 5 procent ränta)
• Amortering: cirka 3 300 kronor/månad
• Fastighetsskatt: cirka 500 kronor/månad
• Underhåll och försäkring: cirka 1 500 kronor/månad
• Totalt: cirka 13 500 kronor/månad

Samma lägenhet kostar 6 800 kronor i hyra. Skillnaden är nästan 7 000 kronor per månad – eller 84 000 kronor per år. Under en typisk 5-årig räntebindning motsvarar detta 420 000 kronor som sparas genom att hyra istället för att köpa.

Hur du sparar pengar genom att hyra strategiskt

Det första steget är att acceptera att hyra inte är slöseri, utan ett ekonomiskt verktyg. I en högräntemiljö är hyra ofta det rationella valet. Du bör hyra om:

• Du planerar att stanna på samma ort i mindre än 5 år
• Du vill behålla flexibilitet för att flytta eller byta jobb
• Du inte har tillräckligt med kapital för att göra ett bra köp utan att bli överbelånad
• Du vill minimera finansiell risk under osäker ekonomisk tid

Det andra steget är att spara de pengar du sparar genom att hyra. Om du sparar 4 000 kronor per månad genom att hyra istället för att köpa, investera dessa pengar systematiskt. Över fem år blir detta 240 000 kronor – plus avkastning. Många väljer att placera dessa sparpengar i indexfonder eller aktiefonder med långsiktig horisont.

Det tredje steget är att övervaka räntemarknaden aktivt. Enligt Riksbankens prognoser förväntas räntorna gradvis normaliseras från 2025 och framåt. När räntan sjunker från dagens 5 procent till 3–3,5 procent igen, blir köp mycket mer attraktivt. Som hyresgäst är du i en perfekt position att köpa då, med sparade pengar som handpenning.

• Öppna ett sparkonto med bra ränta och sätt upp automatiska överföringar för dina månadssparingar
• Läs månadsrapporter från Riksbanken för att följa ränteutvecklingen
• Kontakta flera banker för att jämföra boräntor innan du fattar något beslut
• Överväg att hyra i en stad med låga hyror (som Kalmar) medan du sparar för att köpa senare

Framtidsperspektiv: När blir det dags att köpa igen?

Historiskt sett normaliseras räntorna efter 3–4 år i högrättemiljöer. Om vi befinner oss i början av 2024, kan vi förvänta oss att räntorna börjar sjunka igen under 2025–2026. Det är då många hyresgäster som sparat aktivt kommer att ha tillräckligt med kapital för att göra ett starkt köp. Mer detaljer i enligt Finansinspektionen.

En person som hyrt i Kalmar från 2024 till 2026 och sparat 4 000 kronor per månad kommer att ha omkring 96 000 kronor plus avkastning – vilket är en solid handpenning tillsammans med eventuella tidigare sparpengar. Denna position är mycket starkare än att köpa nu till höga räntor och sedan kämpa med månadskostnaderna.

Sammanfattning: Så sparar du pengar under höga boräntor

Swedbanks höjning av boräntorna gör hyra ekonomiskt attraktiv för många människor, särskilt i städer som Kalmar där hyror är låga. Genom att hyra strategiskt istället för att köpa kan du spara mellan 3 000 och 7 000 kronor per månad beroende på bostadstyp och område.

De viktigaste stegen är: beräkna din verkliga månadskostnad för köp, jämför med lokala hyror, acceptera att hyra är ett smart ekonomiskt verktyg under höga räntor, och investera dina sparpengar systematiskt. Genom denna strategi är du väl positionerad för att köpa när räntorna normaliseras igen – med betydligt starkare ekonomi än om du hade köpt nu.

Läs vidare: den här artikeln.