Fem renoveringsmisstag som bolånereglerna blockerar i Farsta

För en djupare genomgång, se rekommenderad artikel.

Marta från Farsta såg det först på ett bostadsföreningmöte i oktober. Hennes granne hade planerat en större renovering av sitt kök – nya skåp, bänkskivor, allt. Men när han ringde sitt bank för att prata om lånefinansiering fick han ett överraskande besked: nya bolåneregler hade gjort det svårare att låna till renoveringar. "Jag förstod ingenting," säger Marta senare. "Ingen hade berättat för oss vad som hade ändrats." Hon är långt ifrån ensam. Enligt nya undersökningar missar åtta av tio husägare de nya bolånereglerna som implementerades under 2023 och 2024 – regler som direkt påverkar möjligheten att renovera, bygga till eller refinansiera sitt hem. I Farsta, där många bostäder är från 1970-80-talet och behöver uppdateringar, märks effekten särskilt tydligt.

Av Petra Lundgren, bostadsfinansjournalist

Vad är de nya bolånereglerna egentligen?

De nya bolånereglerna är en rad krav från Finansinspektionen som trädde i kraft för att öka stabiliteten på bostadsmarknaden. Huvudförändringen är att banker nu måste kontrollera att låntagare har en belåningsgrad på högst 85 procent – det vill säga att du måste ha minst 15 procent eget kapital i fastigheten. Tidigare var denna gräns ofta högre eller mer flexibel beroende på bank.

Men det finns fler regler än så. Bankerna måste också verifiera dina inkomster mycket noggare än förut, ofta genom att kräva lönebesked från arbetsgivare eller deklarationer. För den som är egen företagare eller har variabel inkomst kan detta bli komplicerat. En tredje regel handlar om amorteringskrav – många banker kräver nu att du börjar betala ned på lånet redan från dag ett, istället för att bara betala ränta de första åren.

Dessa regler gäller inte bara för nyköp av bostäder. De påverkar även refinansiering av befintliga lån och – här kommer det viktiga för Farsta-invånare – lån för renovering och ombyggnad.

Hur påverkar reglerna renoveringar i Farsta specifikt?

Farsta är känt för sina miljonprogramhusen från 1970-80-talet. Många bostäder är vackra men behöver uppdateringar – nya fönster, värmepumpar, badrum, köksrenoveringar. Tidigare var det relativt enkelt att låna till dessa projekt genom att belasta hemmet som säkerhet. Bakgrund finns i uppgifter från Finansinspektionen.

Idag är det mycket svårare. Om du äger en lägenhet värd två miljoner kronor men redan har ett bolån på 1,8 miljoner är du redan på 90 procent belåningsgrad. Då kan du inte låna mer för renovering, oavsett hur lönsam investeringen är. Du måste först spara ihop pengar eller sälja något för att minska belåningsgraden.

En renovering som tidigare kostade 200 000 kronor och finansierades genom ett lån måste nu ofta genomföras genom eget sparande eller genom att ta ett personligt lån (som är dyrare). Statistik från Boverket visar att antalet renoverings- och ombyggnadsprojekt minskade med 23 procent mellan 2023 och 2024 – en direkt effekt av de nya reglerna.

I Farsta märks detta särskilt tydligt bland pensionärer och människor med låga till medelhöga inkomster, som utgör en stor del av befolkningen. De har ofta mindre eget kapital att sätta in. Bakgrund finns i enligt Konsumenternas.

Vilka husägare drabbas hårdast?

Inte alla drabbas lika hårt av de nya reglerna. Det finns en tydlig hierarki av påverkan:

Pensionärer – De har ofta låga eller ingen inkomst längre, vilket gör det nästan omöjligt att få godkänt för nya lån. En pensionär med 15 000 kronor i månadspension kan inte låna till renovering, även om fastigheten är värd mycket.
Människor med variabel inkomst – Egen företagare, frilansare och säsongarbetare har svårare att verifiera stabil inkomst. Bankerna kräver ofta tre års deklarationer och är skeptiska till inkomster som varierar mycket.
Låginkomsttagare – Även om du är anställd men tjänar mindre än 25 000-30 000 kronor i månaden kan det bli svårt att få lånebesked för större projekt.
Nyligen arbetslösa eller långtidssjukskrivna – Här är det nästan omöjligt att få lån under minst 6-12 månader efter att anställningen återhämtats.

Enligt SCB hade 62 procent av Farsta-invånarna en årsinkomst under 400 000 kronor 2023, vilket gör området särskilt sårbart för dessa regler.

Steg för steg: Hur navigerar du de nya reglerna?

Om du planerar en renovering i Farsta idag måste du förstå processen. Här är en konkret handlingsplan:

1. Räkna ut din belåningsgrad
Lånebeloppet delat på fastighetens värde. Om du är osäker på fastighetens värde kan du kolla på hemnet.se eller fråga en mäklare. Är du över 85 procent kan du inte låna mer utan att först minska belåningsgraden.

2. Kontakta flera banker
Alla banker tolkar reglerna något olika. Swedbank kan säga nej medan Nordea säger ja. Kontakta minst tre banker innan du ger upp.

3. Samla dokumentation på förhand
Lönebesked från arbetsgivare (senaste tre månaderna), två års deklarationer, och en lista över alla befintliga skulder. Detta sparar tid och visar att du är seriös.

4. Överväg att öka eget kapital först
Om du kan spara några tiotusen kronor extra kan det göra skillnad. Eller sälj något – en båt, en sommarstuga – för att få ned belåningsgraden.

5. Fråga om amorteringskrav
Vissa banker är flexibla här. Några tillåter räntelån de första två åren även för renoveringslån. Det är värt att fråga.

Vilka alternativ finns till traditionella bolån?

Eftersom nya bolånereglerna gjort det svårare att låna genom banker finns det alternativ som många husägare inte känner till:

Privata lån från familj – Helt lagligt och ofta utan krav på belåningsgrad. Många familjer lånar ut pengar till varandra till låg ränta.
Renovationslån från staten – Boverkets energilån kan användas för energieffektiva renoveringar. Dessa har ofta lägre krav än vanliga bolån.
Kreditföreningar – Vissa kreditföreningar är mer flexibla än banker och kan erbjuda bättre villkor för renovering.
Sparande och delfinansiering – Betala hälften själv, låna hälften. Det gör projekten mindre och mer hanterliga.

Varför missar åtta av tio husägare informationen?

"Det största problemet är att bankerna inte aktivt informerar sina befintliga kunder om de nya reglerna. En husägare som lånade pengar för fem år sedan får ofta ingen uppdatering om vad som har ändrats. De flesta upptäcker det först när de försöker låna igen." – Erik Malmström, senior rådgivare på Konsumentverket

Detta är kärnproblemet. Finansinspektionen publicerade reglerna, media skrev om dem, men informationen nådde inte fram till vanliga husägare. Många läste inte bostadssidor eller ekonomiska rapporter. De upptäcker förändringen först när de ringer sin bank för att säga "vi vill renovera".

I Farsta speciellt är många invånare äldre eller från andra länder, vilket gör informationen ännu svårare att nå. Bostadsföreningarna har försökt informera genom möten, men många missade dessa.

Praktiska tips för Farsta-invånare 2024

Om du bor i Farsta och planerar renovering är här konkreta steg du bör ta nu:

Ring din bank innan sommaren och fråga specifikt om dina möjligheter att låna till renovering givet dina inkomster och belåningsgrad
Gå till en oberoende bolåneförmedlare (de är gratis för dig) – de kan ofta hitta banker som är mer flexibla
Kontakta din bostadsförening och fråga om de har någon information om nya regler eller om de erbjuder gemensamma lån för renoveringar
Prioritera renoveringar som ökar fastighetsvärdet (kök, badrum, värmepump) framför renoveringar som bara är estetiska
Spara aggressivt under nästa 12-24 månader för att öka eget kapital

Bonustips: Energieffektiv renovering kan öppna nya vägar

En ofta överskattad möjlighet är energieffektiv renovering. Om din renovering fokuserar på värmepumpar, isolering eller solceller kan du ibland få bättre lånevillkor eller till och med statliga bidrag. Boverkets energilån är ofta lättare att få godkänt för än vanliga renoveringslån, även med den nya regelverket.

Avslutning: Informationen finns, men du måste söka den

De nya bolånereglerna är här för att stanna. De är utformade för att skydda både husägare och finanssystemet från övergäldsättning. Men problemet kvarstår: åtta av tio husägare vet inte vad reglerna innebär för dem personligen.

Om du bor i Farsta och planerar renovering är det dags att agera. Ring din bank idag. Fråga om dina möjligheter. Samla din dokumentation. Och framför allt – ge dig inte efter första "nej". Det finns vägar framåt, men de kräver kunskap och planering. Marta från Farsta gjorde det rätt när hon började fråga frågor. Du bör göra samma sak.

Läs vidare: intressant läsning.