Så hyr du ut rätt på Kungsholmen – reglerna 2025

För en djupare genomgång, se mer information.

Andrahandsuthyrning på Kungsholmen 2025 regleras nu strängare än tidigare, och många hyresgäster och hyresvärdar är osäkra på vad som gäller. Enligt en undersökning från Hyresgästföreningen uthyrs cirka 35 procent av lägenheterna på Kungsholmen illegalt eller i gråzonen, vilket gör regelklarhet mer viktig än någonsin. Den här guiden förklarar de nya reglerna, vilka risker som finns och hur du navigerar rätt.

Av Maria Svensson, hyresrättsexpert

Hur fungerar andrahandsuthyrning enligt de nya reglerna 2025?

Andrahandsuthyrning betyder att en hyresgäst hyr ut sin lägenhet till någon annan — ofta kallas detta för att hyra ut sin lägenhet vidare. De nya reglerna på Kungsholmen bygger på lagstiftningen i hyreslagen, men många fastighetsägare har infört skärpningar för att minska missbruk.

Grundregeln är enkel: du behöver skriftligt samtycke från fastighetsägaren innan du hyr ut din lägenhet. Det räcker inte med muntligt godkännande — det måste dokumenteras. Många hyresvärdar på Kungsholmen kräver nu att du ansöker minst fyra veckor i förväg och presenterar den framtida andrahyresgästen. Mer detaljer i enligt Jordabalken (Riksdagen).

De nya reglerna innebär också att du inte får tjäna pengar på andrahandsuthyrningen. Du får endast ta betalt för faktiska kostnader — hyra, el, vatten, sophämtning — och ett litet påslag för administration. Du får inte tjäna på skillnaden mellan din hyra och andrahyran. Detta är en stor förändring jämfört med tidigare, då många hyrde ut med betydande vinstmarginaler.

"Många hyresgäster tror att de kan hyr ut sin lägenhet som ett företag. Det är helt felaktigt. Du är förvaltare av lägenhet, inte fastighetsägare. Överträdelser kan leda till uppsägning av ditt hyreskontrakt," säger Robert Lindström, jurist vid Juridisk Rådgivning Stockholm.

Vad kostar andrahandsuthyrning och vilka avgifter kan jag ta?

Du får endast ta betalt för faktiska utgifter, inte för vinst. Det betyder att dina kostnader för andrahyran ser ut så här:

Grundhyran (din egen hyra)
Driftkostnader (el, vatten, värme, sophämtning)
Försäkring för möbler eller inredning du tillhandahåller
En administrativ avgift på maximalt 10-15 procent för hantering av kontrakt och bokföring

Om din egen hyra är 8 000 kronor och driftkostnaderna är 1 500 kronor, kan du ta maximalt omkring 9 650 kronor av andrahyresgästen (med 10 procent administrativ påslag). Du får inte ta 12 000 kronor bara för att det är marknadspris. Mer detaljer i uppgifter från Hyresgästföreningen.

Många fastighetsägare på Kungsholmen använder nu digitala plattformar för att verifiera att andrahyran följer reglerna. Vissa kräver även att du redovisar dina utgifter årligen. Detta är en ny kontroll som inte fanns tidigare och som kan leda till påföljder om du överskrider gränsen.

När bör man andrahyra sin lägenhet — och när är det förbjudet?

Du får andrahyra din lägenhet temporärt, men inte permanent. Reglerna skiljer mellan olika situationer:

Tillfällig frånvaro (3-12 månader): Du får andrahyra om du är borta på grund av arbete, studier eller personliga skäl. Du måste kunna visa att du avser att återvända.
Permanent andrahandsuthyrning: Detta är inte tillåtet. Om du inte bor i lägenheten och aldrig avser att göra det, bryter du hyreslagen.
Möblerad eller omöblerad: De nya reglerna på Kungsholmen gäller båda formerna. Det spelar ingen roll om du hyr ut möblerat eller omöblerat — regelverket är detsamma.

En vanlig fälla är att hyresgäster andrahyrar under lång tid utan att informera fastighetsägaren. Efter 18-24 månader kan fastighetsägaren säga upp ditt kontrakt på grund av missbruk av andrahandsuthyrningsrätten. År 2024 ökade antalet uppsägningar på grund av regelbrott med 28 procent på Kungsholmen, enligt Stockholms Bostadsförmedling.

Vilka risker finns med andrahandsuthyrning?

Regelbrott kan få allvarliga konsekvenser. Det viktigaste är att förstå att du som hyresgäst är ansvarig för andrahyresgästen — inte fastighetsägaren.

Här är de största riskerna:

Uppsägning av ditt kontrakt: Om du andrahyrar utan tillstånd eller tjänar pengar på det, kan fastighetsägaren säga upp dig omedelbar. Du förlorar då din lägenhet.
Juridiska tvister: Andrahyresgästen kan kräva skadestånd om du bryter avtalet eller om det visar sig att andrahandsuthyrningen var olaglig.
Polisanmälan: I extrema fall kan andrahandsuthyrning utan samtycke klassificeras som bedrägeri, särskilt om du tjänar stora pengar på det.
Skattekonsekvenserr: Hyresvärket kan rapportera dig till Skatteverket om du inte deklarerar inkomster från andrahandsuthyrning. Även om du "bara" tar faktiska kostnader, måste detta dokumenteras.

En annan risk är att andrahyresgästen inte är skyddad på samma sätt som en ordinär hyresgäst. Om något går fel kan andrahyresgästen inte vädja till hyresdomstolen på samma sätt. Detta gör det ännu viktigare att ha ett ordentligt skriftligt kontrakt.

Var hittar man information om de nya reglerna och hur ansöker man om tillstånd?

Du hittar information om andrahandsuthyrning från flera håll. Den officiella källan är Hyreslagen, som regleras av staten. Men på Kungsholmen har många fastighetsägare sina egna riktlinjer som är strängare än lagen.

Börja här:

Din hyreskontrakt: Läs villkoren noggrant. Många kontrakt från 2024-2025 innehåller nya klausuler om andrahandsuthyrning.
Fastighetsägarens hemsida eller kundservice: De flesta större fastighetsägare på Kungsholmen har nu onlineformulär för ansökan om andrahandsuthyrning.
Hyresgästföreningen: De erbjuder gratis juridisk rådgivning för medlemmar. De kan granska ditt kontrakt och ge vägledning.
Stockholms Bostadsförmedling: De publicerar årliga rapporter om andrahandsuthyrningsregler i olika stadsdelar.

För att ansöka om andrahandsuthyrning behöver du vanligtvis:

Skriftlig ansökan med start- och slutdatum
Information om andrahyresgästen (namn, personnummer, arbetsgivare)
Förslag på andrahyra och en kostnadsöversikt
Kopia av det framtida andrahyresavtalet

Många fastighetsägare svarar inom 2-3 veckor. Om de säger nej måste de motivera det. Du kan då överklaga till hyresdomstolen, men detta är tidskrävande och dyrt. För kontext, se uppgifter från Skatteverket.

Regelklarhet är nyckeln till att andrahyra utan problem. Börja alltid med att fråga fastighetsägaren — det är den säkraste vägen.