Två tecken på att din BRF-avgift för andrahandsuthyrning är för hög

För en djupare genomgång, se bra sammanfattning.

Av Maria Bergström, bostadsekonomijournalist

Du har köpt en lägenhet i en bostadsrättsförening och planerar att flytta hemifrån för ett jobb i en annan stad. Naturligtvis vill du hyra ut den istället för att sälja – men när du kontaktar din BRF:s styrelse får du veta att det kostar pengar. Inte bara att annonsera, utan en årlig avgift för själva rätten att hyra ut. Plötsligt känns det mindre lönsamt. Andrahandsuthyrningsavgifter i BRF är ett växande problem som många bostadsägare ställs inför, och det finns flera vägar att hantera det.

Vad är andrahandsuthyrningsavgifter i en BRF?

Andrahandsuthyrningsavgifter är avgifter som en bostadsrättsförening tar ut från medlemmar som vill hyra ut sin lägenhet till en hyresgäst istället för att bo där själv. Dessa avgifter varierar enormt mellan olika föreningar – från helt avgiftsfritt till flera tusen kronor per år.

Föreningen motiverar ofta avgifterna med ökad administration, försäkringskostnader eller en tanke om att skydda föreningens karaktär. Men för den enskilde ägaren blir det en direkt kostnad som minskar hyresintäkterna. En typisk avgift ligger mellan 500 och 3 000 kronor årligen, men stora föreningar i Stockholm eller Göteborg kan ta betydligt mer.

Varför tar föreningar ut dessa avgifter?

Bakomliggande orsaker till andrahandsuthyrningsavgifter är ofta en blandning av praktiska och ideologiska skäl. Många föreningar menar att andrahandsuthyrning kräver extra administration – godkännande av hyresgäster, upprättande av hyreskontrakt, hantering av klagomål och potentiella tvister.

Andra föreningar är oroliga för att för många andrahandshyrestagare skapar en "hotellkänsla" i huset. De vill bevara ett stabilt grannskap med långsiktiga invånare som bryr sig om fastigheten. Det finns också försäkringstekniska skäl – vissa försäkringar blir dyrare när andelen hyrestagare ökar.

En studie från Villaägarna 2022 visade att ungefär 60 procent av de större BRF:erna i Sverige tar ut någon form av andrahandsuthyrningsavgift, även om många mindre föreningar är helt avgiftsfria.

Konsekvenserna av höga avgifter för ägare

Om du är bostadsägare som vill hyra ut blir avgifterna en betydande kostnad. En lägenhet som genererar 8 000 kronor i månadshyra (96 000 kronor årligen) blir mindre attraktiv om föreningen tar ut 2 500 kronor i andrahandsuthyrningsavgift.

Detta minskar din nettoavkastning och kan göra det olönsamt att hyra ut istället för att sälja. Många ägare tvingas välja mellan att sälja snabbt, hyra ut med låg marginal eller helt enkelt låta lägenheten stå tom. Det skapar också en rättvisfråga – du betalar redan medlemsavgifter för lägenheten, varför ska du betala extra för att använda den på ett visst sätt?

Alternativ 1: Acceptera avgiften och räkna på ekonomin

Det första alternativet är att helt enkelt acceptera avgiften och se om andrahandsuthyrningen fortfarande lönar sig ekonomiskt. Du måste göra en helt realistisk kalkyl innan du bestämmer dig.

Börja med att lista alla kostnader:

Medlemsavgift (månadsvis)
Andrahandsuthyrningsavgift (årlig)
Möjlig höjning av försäkringspremie
Fastighetsskatt (om tillämpbar)
Eventuella renoveringar eller möblering
Vakansrisk (inte hyrad varje månad)

Jämför sedan med den hyra du kan få på marknaden. En ettrumslägenhet i Stockholm kan hyras för 6 500–8 000 kronor, medan samma lägenhet i mindre städer kanske bara ger 4 000–5 000 kronor. Räkna på ett år framåt – om hyresintäkterna minus alla kostnader fortfarande är positiva, lönar det sig. För kontext, se Hyresgästföreningens vägledning.

Många ägare upptäcker att det faktiskt går jämnt upp eller blir en liten förlust, men att de ändå väljer att hyra ut för att bevara möjligheten att flytta tillbaka senare. Läs vidare via Jordabalken (Riksdagen)s vägledning.

Alternativ 2: Förhandla med styrelsen om avgiftens storlek

Många ägare vet inte att avgifterna ofta är förhandlingsbara, särskilt om du kan presentera ett väl underbyggt argument. Kontakta styrelsens ordförande eller bostadskommittén och presentera din situation.

Några argument som fungerar:

Du planerar att flytta tillbaka inom några år (inte permanent andrahandsuthyrning)
Du är en långsiktig medlem med god betalningshistorik
Lägenheten är liten och skapar minimal extra administration
Du erbjuder att skriva ett omfattande hyreskontrakt som minskar föreningens arbete
Du jämför med andra föreningar i området som tar mindre avgift

Många styrelseordföranden är öppna för diskussioner, särskilt om du är resonabel och faktabaserad. Några föreningar erbjuder även reducerade avgifter för kortare uthyrningsperioder.

Alternativ 3: Granska föreningens stadgar och juridiska grund

Innan du accepterar en avgift bör du kontrollera att den faktiskt är laglig enligt föreningens stadgar. En andrahandsuthyrningsavgift måste vara förankrad i föreningens stadgar och godkänd på ett föreningsstämmomöte.

Begär stadgarna från styrelsen och läs noggrant. Finns det en specifik paragraf som tillåter avgiften? Är den proportionell mot faktisk kostnad? Några föreningar tar ut avgifter som inte ens är dokumenterade i stadgarna – då kan du potentiellt ifrågasätta dem.

Kontakta även din försäkring och fråga om andrahandsuthyrningen faktiskt ökar premien. Många försäkringsbolag har ingen extra kostnad för detta, vilket gör föreningens argument svagare.

Alternativ 4: Välja att sälja istället för att hyra ut

För många är det helt enkelt mest praktiskt att sälja lägenheten och undvika både avgiften och adminstrationen kring andrahandsuthyrning. Om bostadsmarknaden är stark och du inte har en långsiktig plan att återvända, kan detta vara det mest rationella valet.

Räkna på försäljningskostnaderna (mäklararvode, rättegångsomkostnad) och jämför med vad du skulle tjäna på tre år av andrahandsuthyrning minus avgifter. Ofta visar det sig att sälja är enklare ekonomiskt.

Alternativ 5: Söka undantag eller särskild tillstånd

Vissa föreningar erbjuder undantag från andrahandsuthyrningsavgiften för specifika situationer – till exempel om du är sjukskriven, arbetar tillfälligt på annan ort, eller om lägenheten är mycket liten. Läs vidare via enligt Skatteverket.

Kontakta styrelsen och fråga om möjligheten till undantag. Presentera din situation skriftligt och be om ett formellt svar. Även om det inte alltid godkänns, är det värt att försöka.

Vad säger lagen egentligen?

Juridiskt är det tillåtet för en BRF att ta ut andrahandsuthyrningsavgifter, så länge det är förankrat i stadgarna. Det finns ingen laglig gräns för hur höga de kan vara, men de måste motsvara föreningens faktiska kostnader för administration och ökad risk.

Hyresvärdeverkets riktlinjer från 2023 tydliggör att avgifterna inte får vara diskriminerande eller oproportionerliga. Om en förening tar ut 5 000 kronor från dig men ingenting från en annan medlem för samma tjänst, kan du ifrågasätta det.

Slutsats: Vilket alternativ lönar sig?

Det finns ingen universell svar – det beror helt på din situation, marknadshyran i din stad och föreningens avgift. För de flesta lönar det sig att åtminstone försöka förhandla innan man accepterar det högsta priset.

Gör en detaljerad ekonomisk kalkyl, kontrollera stadgarna, och diskutera med styrelsen. Många ägare lyckas få ned avgifterna genom en konstruktiv dialog. Om föreningen är oflexibel och avgiften är mycket högt kan försäljning vara det smartare valet – men ofta finns det en mittväg som fungerar för båda parter.

Läs vidare: förstå avgifter.