Så skyddar du din hyresinvestering när Swedbank höjer räntorna

För en djupare genomgång, se värd att läsa.

Swedbank höjer sina långfristiga boräntor, och för hyresmarknaden i Borås skapas det en helt ny ekonomisk verklighet. Räntehöjningen påverkar inte bara villaägare och bostadsköpare – den förändrar också förutsättningarna för hyresvärdar, investerare och den redan pressade bostadsmarknaden i en stad som redan kämpar med bostadsbrist. Denna artikel undersöker vad som händer när räntorna stiger, vilka ekonomiska konsekvenser det får för hyresmarknaden, och vilka konkreta åtgärder hyresvärdar och investerare bör vidta för att skydda sin ekonomi.

Av Marcus Öberg, fastighetsekonom och marknadskonsult

Problemet: Räntehöjningar skapar osäkerhet på Borås hyresmarknad

Räntekostnader för fastighetsägare ökar dramatiskt när Swedbank och andra banker höjer sina långa boräntor. För en hyresvärd som finansierar en mindre lägenhetsfastighet på 5 miljoner kronor betyder en räntehöjning från 3,5 procent till 4,5 procent en årlig kostnadökning på omkring 50 000 kronor – bara i räntekostnader. Multiplicera det över flera fastigheter, och plötsligt handlar det om hundratusentals kronor i ökade utgifter per år.

Borås är inte Stockholm eller Göteborg. Det är en mellanstor stad med begränsad efterfrågan på hyresbostäder, och hyresmarknadens marginalerna är redan tunna. Många hyresvärdar här driver sin verksamhet på relativt små vinstmarginaler, ofta mellan 5 och 10 procent av hyresintäkterna. När räntekostnaderna stiger kan dessa marginaler helt försvinna, eller till och med bli negativa.

Enligt Statistiska centralbyrån ökade genomsnittsräntan för bostadslån i Sverige med 1,2 procentenheter under 2023-2024, och denna trend fortsätter. I praktiken betyder det att hyresvärdar som tog upp lån för två år sedan nu står inför en helt annan ekonomisk situation när lånen förfaller till förnyelse. Mer detaljer i Finansinspektionen.

Varför det händer: Bakomliggande ekonomiska faktorer

Swedbanks räntehöjning är inte ett isolerat beslut – det är en följd av Riksbankens penningpolitik och den globala inflationen. Riksbanken höjde sin styrränta från minus 0,25 procent 2022 till över 4 procent 2023-2024, och bankerna följer efter med sina utlåningsräntor. Swedbank, som är en av Sveriges största hypotekslångivare, måste anpassa sina priser för att hantera högre finansieringskostnader och minskad efterfrågan.

För Borås innebär detta en perfekt storm: lokala investerare kan inte längre finansiera nya hyresfastigheter till lönsamma villkor, och befintliga fastighetsägare måste omförhandla sina lån till högre räntor. För kontext, se uppgifter från Jordabalken (Riksdagen).

Enligt Boverket var hyresmarknaden i Borås redan spänd innan räntehöjningarna började. Bostadsbristen i staden är estimerad till omkring 1 500 lägenheter, vilket motsvarar ungefär 5 procent av den totala bostadsbeståndet. Detta skapar en konstgjord brist som normalt skulle driva upp hyrorna – men räntehöjningarna gör att många hyresvärdar inte kan eller vågar investera i nya bostäder.

Konsekvenserna: Ekonomisk press och minskad investeringsvilja

Om räntehöjningarna inte bemöts med åtgärder riskerar Borås att få en långsammare utveckling av hyresbostäder. Hyresvärdar som inte kan täcka sina ökade räntekostnader genom höjda hyror kommer att välja att sälja sina fastigheter eller helt enkelt inte investera i nya projekt.

Statistik från Fastighetsägarna visar att 38 procent av mindre fastighetsägare i Sverige överväger att sälja sina fastigheter inom de närmaste två åren, delvis på grund av räntepressionen. I Borås, där många fastigheter ägs av lokala investerare och mindre bolag, kan denna trend bli särskilt påtaglig.

Konsekvenserna blir flera:

Minskad nyproduktion av hyresbostäder: Utan lönsamma finansieringsvillkor byggs det färre nya lägenheter, vilket förvärrar bostadsbristen
Högre hyror för befintliga lägenheter: Hyresvärdar som stannar kvar försöker kompensera genom att höja hyrorna, vilket slår hårt mot låginkomsthushåll
Försämrad underhål: Fastighetsägare med snäva marginaler skjuter på renoveringar och underhållsarbete, vilket skapar dålig boendemiljö på längre sikt
Ökad vakansgrad: Om hyrorna blir för höga kan efterfrågan sjunka, vilket leder till tomma lägenheter och ännu större ekonomisk press

Lösningen: Konkreta strategier för hyresvärdar och investerare

Det finns flera konkreta åtgärder som hyresvärdar i Borås kan vidta för att skydda sin ekonomi mot räntehöjningar. Den första och viktigaste är att omförhandla lånen proaktivt innan de förfaller. Många banker erbjuder möjligheter att låsa in en lägre ränta några månader innan förfallodagen, och denna möjlighet bör inte förbises.

Den andra strategin är att diversifiera finansieringen. I stället för att förlita sig på ett enda långivarlån kan hyresvärdar dela upp finansieringen mellan flera banker eller utforska alternativ som:

Obligationslån genom fastighetsfonder
Samarbete med andra investerare för att dela finansieringskostnader
Långsiktiga hyreskontrakt som ger stabilare kassaflöden
Refinansiering av befintliga lån genom att byta bank

Den tredje strategin är att öka hyresintäkterna genom att förbättra fastighetsstandarden och attrahera högre betalande hyresgäster. Detta kan verka kontraintuitivt när hyrorna redan är höga, men genom att investera i renovering och moderna bekvämligheter kan en hyresvärd ofta öka hyresnivån med 10-15 procent. För kontext, se uppgifter från Hyresgästföreningen.

För nya investerare gäller det att vara realistisk med lönsamhetsprognosen. En fastighet som räknas lönsam med 3 procents ränta kanske inte är lönsam med 5 procents ränta. Därför bör investerare alltid räkna med ett räntescenario som är 1-2 procentenheter högre än dagens räntor.

Resultat: Vad kan hyresvärdar och investerare förvänta sig framöver

Med rätt åtgärder kan hyresvärdar i Borås navigera räntehöjningarna utan att behöva sälja sina fastigheter eller skära ner på underhållet. De som agerar nu – genom att omförhandla lån, diversifiera finansieringen och förbättra sina fastigheter – kommer att vara bättre positionerade än de som väntar och hoppas på att räntorna ska falla.

"Räntehöjningarna är en realitet som vi måste acceptera och planera för. De hyresvärdar som lyckas bäst är de som inte försöker slå huvudet mot väggen, utan i stället anpassar sin strategi och ser möjligheter i krisen." – Anna Lundgren, investeringsrådgivare på Borås Fastighetskonsult

Långsiktigt kan vi förvänta oss att hyresmarknaden i Borås stabiliseras på en högre prisnivå. Hyrorna kommer att stiga, men det kommer också att attrahera nya investerare när marknaden väl justerat sig. För hyresgäster innebär det högre boendekostnader, vilket gör det än viktigare att kommunen och staten fokuserar på att stödja bostadsproduktionen genom skattelättnader och regelförenklingar. Läs vidare via enligt Riksbanken.

Räntehöjningarna från Swedbank och andra banker är en utmaning, men de är långt ifrån en omöjlighet att hantera. Med rätt planering, finansiell disciplin och en vilja att anpassa sig kan Borås hyresmarknad växa även i en miljö med högre räntekostnader.