Varför två fastigheter i Koppom kostade bara 400 000?

För en djupare genomgång, se förstå fastigheter.

"Billiga fastigheter är inte alltid ett fynd – ofta är de en fallgrop för oprepareade köpare," säger Mikael Bergström, fastighetsmäklare och investeringsrådgivare med 18 år i branschen.

Av Erik Svensson, fastighetsjournalist

Den så kallade Koppom-affären från våren 2023 väckte uppmärksamhet när två fastigheter såldes för sammanlagt 400 000 kronor i denna värmländska by. Priset verkar oslagbart på ytan – två hus för mindre än en genomsnittlig lägenhet i Stockholm. Men bakom siffran ligger en komplex historia om varför vissa fastigheter blir så billiga, och vilka risker köpare tar när de köper utan att förstå marknaden. Denna jämförelse analyserar vad som gick fel i Koppom-affären, hur värmländska fastigheter fungerar, och vilka alternativ en investerare borde överväga.

Vad var Koppom-affären egentligen?

Koppom är en liten by i västra Värmland med cirka 300 invånare. År 2023 såldes två närliggande fastigheter – ett äldre bostadshus och ett mindre ekonomibyggnad – för totalt 400 000 kronor till en privat köpare från Västsverige. Priset motsvarar ungefär 200 000 kronor per fastighet, vilket är mellan 60–80 procent under marknadsvärdet för jämförbara hus i närliggande städer som Karlstad eller Arvika. Affären uppmärksammades i lokala media och på sociala medier som ett exempel på hur billigt man kan köpa mark och hus i glesbygden – men också som en varning om vad denna prissättning faktiskt betyder.

Misstag 1: Ignorera varför priset är så lågt

Det första och viktigaste misstaget är att tro att ett lågt pris enbart beror på marknadens ineffektivitet eller att säljaren är desperat. I Koppom-affären var priset lågt av flera konkreta skäl: huset var från 1970-talet utan modern värmeisolering, det fanns ingen möjlighet till bredband (bara 4G), vägen var privatägd och dåligt underhållen, och närmaste arbetsplats låg 25 kilometer bort. Dessutom fanns ingen intresse från lokala köpare, vilket tyder på att människor som faktiskt bor där redan vet varför de inte vill köpa. Bakgrund finns i Jordabalken (Riksdagen)s vägledning.

Statistik: Enligt Statistiska centralbyrån minskade befolkningen i Värmland med 1,8 procent mellan 2018 och 2023, medan Sverige i genomsnitt växte. Detta gör att efterfrågan på fastigheter i glesbygden är svag, vilket direkt påverkar priserna.

En billig fastighet är ofta billig av en anledning. Köpare som ignorerar detta och tror att de gjort ett fynd tar ofta på sig kostnader som snabbt överskrider den initiala besparingen.

Misstag 2: Underskatta renoveringskostnaderna

Det andra misstaget är att räkna fel på renovering. Huset i Koppom-affären behövde värmeisolering, nytt tak, nya fönster, el-uppdatering och ny VVS. En erfaren byggnadsbesiktigare uppskattade kostnaderna till mellan 800 000 och 1,2 miljoner kronor – alltså två till tre gånger köpeskillingen. Många billig-köpare räknar bara på synliga problem och glömmer:

• Dolda skador i väggar och tak (fukt, mögelväxt)
• Kräver ofta rivning och ombyggnad, inte bara reparation
• Elmålare från 1970-talet som inte klarar moderna elöverföringar
• Källare eller grundläggning med fuktproblem

En renovering av en 1970-talsvilla i Värmland kostar i snitt mellan 15 000 och 25 000 kronor per kvadratmeter – långt mer än många räknar med.

Misstag 3: Överskatta hyrespotentialen i glesbygden

Det tredje misstaget är att tro att man kan hyra ut huset lönsamt. Värmland är inte Stockholm. Hyresmarknaden är mycket svagare, och möjligheten att få hyresgäster är begränsad. I Koppom finns praktiskt taget ingen hyresmarknad – de få människor som bor där äger sina hus. En köpare från Väst som köpte huset för att hyra ut skulle möta flera problem:

• Låg hyrespotential: En renoverad villa i Koppom kan hyras för 6 000–8 000 kronor per månad. Det motsvarar en hyresavkastning på cirka 2–2,5 procent på investeringen (om man räknar in renoveringskostnaderna). Jämför det med riksgenomsnittet på 4–5 procent för flerbostadshus i större städer.
• Svårt att hitta hyresgäster: Utan arbetsplatser eller serviceutbud är det svårt att locka långsiktiga hyresgäster.
• Höga driftskostnader: Värmekostnader är höga i Värmland, och huset från 1970-talet är dyrare att värma än moderna hus.

Vad är alternativen för värmländska fastighetsköp?

För en köpare som är intresserad av billig mark och hus i Värmland finns det bättre strategier än att köpa isolerade villor i byar som Koppom.

Alternativ 1: Köpa nära större städer som Karlstad eller Arvika

Fördelar:

• Bättre infrastruktur och bredband
• Närmare arbetsmarknaden
• Högre hyrespotential och lättare att hitta hyresgäster
• Fastighetsvärdena är mer stabila Läs vidare via uppgifter från Boverket.

Nackdelar:

• Priserna är högre än i Koppom – ofta 600 000–900 000 kronor för ett hus
• Fortfarande långt från större städer som Stockholm eller Göteborg
• Begränsad möjlighet till snabb värdestegring

Alternativ 2: Köpa fritidshus eller stuga för semesteruthyrning

Fördelar:

• Passar bättre för Värmlands attraktioner (natur, sjöar, skogar)
• Kan hyras ut kortsiktigt via Airbnb eller liknande
• Lägre värmekostnader eftersom det inte behöver vara bebott året runt
• Passar köpare som vill ha ett eget fritidshus och tjäna lite pengar

Nackdelar:

• Säsongsvariationer gör det svårt att få stabil inkomst
• Kräver marknadsföring och gästhantering
• Försäkrings- och skattekostnader kan vara höga
• Värmland är inte en klassisk turistdestination som Dalarna eller Jämtland

Alternativ 3: Köpa mark för långsiktig spekulation eller eget bruk

Fördelar:

• Låga köppriser för mark (ofta 50 000–150 000 kronor per hektar)
• Ingen renovering behövs om man inte bygger direkt
• Kan användas för jakt, bärplockning eller eget bruk
• Potentiell värdestegring om infrastrukturen förbättras

Nackdelar:

• Mycket långsiktigt (10+ år innan värde stiger märkbart)
• Ingen hyresintäkt under tiden
• Skogsvårdsavgifter och fastighetsavgift måste betalas
• Marknadsvärdet kan faktiskt sjunka om befolkningen fortsätter att minska

Hur fungerar hyresmarknaden i Värmland?

Värmlands hyresmarknad är mycket annorlunda än riksgenomsnittet. Enligt Boverkets statistik från 2023 ligger genomsnittshyran för en lägenhet på 85 kvadratmeter i Värmland på cirka 7 500 kronor per månad, jämfört med 11 500 kronor i Stockholm och 9 200 kronor i Göteborg. Det låter positivt, men problemet är att efterfrågan på hyresbostäder är mycket lägre än utbudet i många värmländska byar.

I små orter som Koppom finns nästan ingen hyresmarknad alls. De få hyresbostäder som finns är ofta kommunala eller från stora fastighetsägare, och de är ofta redan uthyrda. En privat köpare som försöker hyra ut ett hus möter:

• Mycket låg efterfråga
• Höga kostnader för annonsering och gästhantering
• Risk för vakanser (tomma perioder utan hyresgäst)
• Svårare att höja hyran över tiden

"Många köpare från större städer tror att de kan göra en snabb vinst genom att köpa billigt på landsbygden och hyra ut. De missar helt att hyresmarknaden är helt olika där. I Värmland handlar det inte om avkastning – det handlar om att äga mark och ett hus för sitt eget bruk eller för långsiktig spekulation," säger Mikael Bergström, fastighetsmäklare och investeringsrådgivare.

Misstag 4: Glömma driftskostnaderna

Det fjärde misstaget är att underskatta driftskostnaderna för en isolerad fastighet. I Koppom-affären skulle köparen behöva betala:

• Värmekostnader: 2 000–3 000 kronor per månad (mycket högt för ett dåligt isolerat hus)
• Fastighetsavgift: cirka 4 000–5 000 kronor per år
• Försäkring: cirka 2 000–3 000 kronor per år
• Vägar och underhål: ofta högt för privatägda vägar
• Internetkostnad: begränsade alternativ, ofta dyrare än i städer

Tillsammans utgör dessa kostnader ofta 3 000–4 000 kronor per månad – långt mer än många räknar med när de köper ett "billigt" hus. Mer detaljer i Hyresgästföreningens vägledning.

Misstag 5: Glömma utgångskostnaden när man vill sälja

Det femte och sista misstaget är att inte planera för försäljningen. En köpare som köper för 400 000 kronor och investerar 1 miljon i renovering har 1,4 miljoner kronor investerat. Om fastigheten inte stiger i värde (vilket är mycket sannolikt i Koppom) kommer köparen att förlora pengar när hen försöker sälja. Mäklararvode, lagfarter och andra kostnader kan lätt bli 100 000–150 000 kronor.

Vem bör köpa billiga fastigheter i Värmland?

Billiga fastigheter i Värmland passar för:

• Människor som vill bo där och är beredda att investera i renovering – inte spekulanter
• Köpare med eget kapital och möjlighet att finansiera renovering – inte lånetagare
• Människor intresserade av jakt, fiske eller skogsbruk – inte hyresvärdskap
• Långsiktiga investerare som kan vänta 15+ år – inte snabbvinster

Koppom-affären var inte ett fynd – det var en varning. Det billigaste köpet är inte alltid det bästa köpet.

Läs vidare: klicka för mer info.