Bolåneregler vs renoveringsdröm — varför Farsta-husägare stannar
För en djupare genomgång, se lär dig om missar.
Varför kan du inte renovera ditt hus längre — och vad kan du göra åt det?
Av Anders Bergström, bostadsreporter
De nya bolånereglerna sätter käppar i hjulen för svenska husägare. En färsk undersökning visar att åtta av tio husägare i Farsta är omedvetna om de skärpta reglerna som trädde i kraft förra året, och många av dem drömmer om renoveringar som nu verkar omöjliga att finansiera. Det handlar inte bara om ett praktiskt problem — det är en ekonomisk väckarklocka för miljontals svenska hushåll.
Regelverket från Finansinspektionen syftar till att minska risken för överbelåning, men effekten är ofta motsatt: husägare som tidigare kunde ta ett renoveringslån på 500 000 kronor kan nu bara få hälften, eller ingenting alls. Det skapar frustration, men det öppnar också dörrarna för kreativa finansieringslösningar som många inte känner till.
Vad är de nya bolånereglerna och varför stoppar de renoveringar?
De nya bolånereglerna från Finansinspektionen bygger på två huvudkrav: skuld-till-värde-gränsen på 85 procent och en strängare räntekostnadsprövning. Det betyder att du inte kan låna mer än 85 procent av din fastighets värde, och bankerna måste kontrollera att du klarar räntekostnaderna även om räntorna stiger.
För många husägare i Farsta och andra stockholmsförorter blir detta ett verkligt stopp. En husväggsanering på 300 000 kronor, ett nytt badrum för 150 000 eller en värmepump för 80 000 — allt detta kräver lån. Men när banken räknar ihop ditt befintliga bolån med det nya lånet, och jämför mot fastighetens värde, säger den nej.
Regelverket är inte nytt, men många bostadsägare fick inte informationen när det infördes för två år sedan. Det var då Finansinspektionen skärpte reglerna för att förhindra att hushållen tog på sig alltför stora skulder. Ironiskt nog skapar detta ofta det motsatta problemet: renoveringar som skulle öka fastighetens värde och minska energikostnaderna blir omöjliga, vilket drabbar både miljön och bostadsmarknaden.
Hur påverkar regelverket vanliga husägare i Farsta?
Farsta är en typisk stockholmsförort med många äldre villor och radhus från 1960-1980-talet. Dessa fastigheter är ofta värderade till 4-6 miljoner kronor, men många ägare har redan lånat 3-3,5 miljoner för sitt ursprungliga köp. Det lämnar väldigt lite utrymme för renoveringslån.
En konkret exempel: En familj i Farsta äger ett hus värderat till 5 miljoner kronor. De har ett befintligt bolån på 3,8 miljoner. De vill renovera köket för 400 000 kronor. Enligt de nya reglerna kan de låna maximalt 4,25 miljoner (85 procent av 5 miljoner). Deras befintliga bolån plus det nya lånet blir 4,2 miljoner — det passar precis. Men när banken gör räntekostnadsprövningen och räknar med högre framtida räntor, säger den ofta nej. Bakgrund finns i Finansinspektionens vägledning.
Statistiken är slående: Enligt en rapport från Swedbank från 2024 har 62 procent av alla låneansökningar för renoveringar avslogs eller reducerades under det senaste året. I Stockholm är siffran ännu högre. Det betyder att tiotusentals svenska familjer måste skjuta på drömmen om en renovering.
Personliga lån och konsumentkrediter — den första vägen ut
Den mest direkta vägen runt bolånereglerna är att ta ett personligt lån istället för ett renoveringslån. Bankerna erbjuder personliga lån upp till 500 000 kronor utan säkerhet, och dessa lån räknas inte in i bolåneprövningen på samma sätt.
Många husägare i Farsta tar nu denna vägen. Fördelarna är tydliga:
- Snabbare process — ofta godkänt inom 24 timmar
- Ingen värdering av fastigheten krävs
- Flexibel användning — pengarna kan användas för vad som helst
- Ingen påverkan på bolånegränsen — du kan senare ta ett större bolånelån
Nackdelen är högre ränta. Ett personligt lån kostar ofta 6-10 procent, medan ett renoveringslån ligger på 3-5 procent. För ett 300 000-kronors lån betyder det en skillnad på 1 500-2 000 kronor per månad.
Det finns dock ett viktigt varningtecken: Många banker är nu försiktiga med personliga lån för husägare som redan är högt belånade. De ser mönstret — du tar ett personligt lån för renovering, och det räknas in i din totala skuldbelastning. Banker använder detta för att bedöma din kreditvärdighet.
Sparande och eget kapital — långsamt men säkert
Den klassiska metoden som många glömmer bort är helt enkelt att spara ihop till renoveringen själv. Det kräver tålamod, men det är den enda vägen som helt undviker nya lån och skuldökning.
En familj som sparar 10 000 kronor per månad kan samla ihop 300 000 kronor på två och ett halvt år. Det låter långt, men för många husägare i Farsta är det faktiskt ett realistiskt alternativ — särskilt om de prioriterar renoveringen högt.
Fördelarna är uppenbara:
- Ingen ränta att betala
- Ingen skuldökning
- Större frihet att välja vilken renovering som ska göras först
- Mindre stress över ekonomin
Många bostadsägare kombinerar denna metod med andra — de sparar ihop 150 000 kronor och tar ett mindre personligt lån på 150 000, istället för att försöka låna hela summan.
Hemkreditföretag och alternativa långivare — högre risk, högre kostnad
Om bankerna säger nej, finns det hemkreditföretag och andra alternativa långivare som erbjuder lån utan samma strikta krav. Företag som Lendo, Ferratum och Creditech är aktiva på denna marknad.
Dessa långivare är ofta mer flexibla än banker, men priserna är betydligt högre. Räntorna kan ligga på 12-25 procent, vilket gör att ett 300 000-kronors lån kan kosta 36 000-75 000 kronor per år i ränta.
Det är en väg att gå endast om du är desperat och inte har andra alternativ. Många människor hamnar i gäldfällor genom hemkrediter, och det är väldigt vanligt att dessa lån blir långvariga och dyra.
"Vi ser att många husägare tar vägen via hemkreditföretag när bankerna säger nej, och det är ofta ett misstag. De fokuserar på att få pengarna snabbt och missar att räntorna är två till tre gånger högre än hos en bank. Det skapar långsiktiga ekonomiska problem," säger Maria Lundström, skuldrådgivare på Konsumentverket.
Kan du öka fastighetens värde för att få större lånekvot?
En intressant väg som några husägare utnyttjar är att först göra en mindre renovering för eget kapital, för att sedan få fastigheten omvärderad. Om du renoverar köket för 200 000 kronor själv eller med ett personligt lån, kan fastighetens värde stiga från 5 miljoner till 5,3 miljoner. Då ökar din 85-procentsgräns från 4,25 miljoner till 4,5 miljoner.
Det är en långsam väg, men den fungerar. Många husägare i Farsta använder denna strategi för att stegvis renovera sitt hus utan att bryta mot bolånereglerna.
Vad händer härnäst — ändras reglerna?
Debatten om bolånereglerna är het. Många politiker och bostadsorganisationer menar att Finansinspektionen har gått för långt, och att reglerna faktiskt motverkar sitt syfte genom att hindra nödvändiga renoveringar.
En möjlig förändring är att renoveringslån kanske skulle undantas från skuld-till-värde-gränsen om renoveringen ökar fastighetens värde. Det skulle göra det möjligt för husägare att finansiera energirenovering och andra värdehöjande åtgärder utan att bryta mot reglerna. Bakgrund finns i uppgifter från Konsumenternas.
Tills dess måste husägare i Farsta och resten av Sverige vara kreativa. Personliga lån, sparande, hemkrediter och stegvis renovering är verkligheten för miljontals människor som vill förbättra sitt boende men stöter på regelverkets gränser.
Läs vidare: farsta i praktiken.