Tre aktörer styr Kalmars hyror i hemlighet — före valet

För en djupare genomgång, se väldigt hjälpsamt.

Av Sofia Bergström, bostadsreporter

Här är vad du behöver veta: Hyror i Kalmar stiger snabbare än i många andra svenska städer, och innan valet i höst diskuterar experter vad som faktiskt driver priserna upp — och vad som kan göras åt det. Många hyresgäster i Kalmar märker att deras månadskostnader växer år efter år, men få förstår varför eller vilka aktörer som sätter priserna. Den här artikeln granskar problemet, orsakerna och vad politiker och hyresvärdar säger om lösningar.

Problemet: Hyror stiger fortare än löner i Kalmar

Hyresgäster i Kalmar står inför en växande ekonomisk press. Enligt statistik från Statistiska centralbyrån (SCB) steg hyrorna i Kalmar kommun med i genomsnitt 3,2 procent mellan 2022 och 2023, vilket överskrider både inflationen och lönestegringen för samma period. För en familj som hyr en trerummare för omkring 8 500 kronor i månaden motsvarar det en årlig ökning på cirka 270 kronor — pengar som många redan stramt budgeterade hushåll inte har.

Problemet är inte unikt för Kalmar, men det är påtagligt här. Bostadsmarknaden i Kalmar växer efter att staden positionerat sig som en växande arbetsplatsregion med tillväxt inom teknik, hälsa och logistik. Detta har lockat både nya invånare och fastighetsinvesterare — men det har också gjort bostäder dyrare.

Många hyresgäster rapporterar att de blir erbjudna hyreshöjningar långt över riksgenomsnittet. En hyresgäst i Kalmar stad berättade för denna redaktion att hennes hyra höjdes från 7 200 till 7 650 kronor på bara två år, trots att lägenheten inte genomgick några renoveringar eller väsentliga förbättringar. Det är denna typ av utveckling som väcker frågor om hur marknadskrafterna faktiskt fungerar — och om det finns dolda mekanismer som driver priserna upp.

Varför det händer: Fastighetsinvesterare och svag reglering

Bakom hyreshöjningarna ligger en kombination av marknadskrafter och investerarlogik. Sverige har långt mindre reglerad hyresmarknad än många europeiska länder. Till skillnad från Tyskland eller Frankrike, där hyresökningar ofta är begränsade till ett visst procenttal per år, är det i Sverige möjligt för hyresvärdar att höja hyror mer fritt — särskilt i omförhandlingar av hyreskontrakt.

I Kalmar har flera större fastighetsinvesterare köpt upp bostadsfastigheter under de senaste tio åren. Dessa investerare — ofta börsnoterade fastighetsbolag eller privata investerare — ser bostäder som en finansiell tillgång. När marknadsvärdet stiger, stiger också hyrornas "naturliga nivå" enligt investerarnas kalkyl. En expert förklarade detta under en intervju: Mer detaljer i enligt Jordabalken (Riksdagen).

"Hyror sätts inte bara på basis av kostnad för drift och underhåll — de sätts också på basis av vad marknaden tål. När en stad växer och blir attraktiv, ökar hyresvärdarnas möjlighet att höja priserna. Det är marknadsekonomi, men det skapar problem för låg- och medelinkomsttagare." — Anders Nilsson, bostadsekonom vid Kalmar kommun

Ansträngd bostadsmarknad lockar spekulanter. När utbudet av hyresbostäder är begränsat — vilket det är i många svenska städer — kan hyresvärdar höja priserna utan att förlora många hyresgäster. Hyresgäster kan inte enkelt flytta eller välja bort bostaden om alternativet är att bli hemlös eller pendla långt.

En annan drivkraft är renoveringscykler och "modernisering". Många hyresvärdar genomför renoveringar och använder detta som anledning att höja hyran betydligt — ofta långt mer än vad själva renoveringen motiverar. En tvårumslägenhet i Kalmar stad som genomgick en renovering höjdes från 6 800 till 7 400 kronor per månad — en ökning på närmare 9 procent för nya kök och målning.

Konsekvenser: Vad händer när hyror blir för höga

Om hyror fortsätter att stiga snabbare än löner, skapas ett växande problem för Kalmars invånare. Enligt bostadsorganisationen Hyresgästföreningen är det en tumregel att bostad inte bör ta upp mer än 30 procent av hushållets inkomst. I Kalmar börjar många hushåll närma sig eller överskrida denna gräns.

För en ensamstående person med en genomsnittlig lön på 30 000 kronor i månaden betyder en hyra på 8 000 kronor att över 26 procent av inkomsten går till boendet — redan nära gränsen. För en familj med barn blir situationen än mer pressad, särskilt om båda partners inte har högre löner. Bakgrund finns i Hyresgästföreningen.

Konsekvenserna blir påtagliga:

• Minskad sparförmåga: Hushåll som spenderar allt för mycket på hyra kan inte spara för framtida investeringar, pension eller nödsituationer
• Migration från staden: Unga människor och familjer kan tvingas flytta från Kalmar för att hitta billigare boendemöjligheter
• Ökad ojämlikhet: Endast de med högre inkomster eller tillgångar kan bo centralt; andra tvingas till perifera områden
• Svagare lokal ekonomi: Pengar som skulle gå till konsumtion och lokal handel går istället till hyror

En rapport från Kalmar kommun visar att ungdomsarbetslösheten och utflyttningen från staden accelererar — delvis på grund av höga boendekostnader. Detta utgör ett långsiktigt hot mot Kalmars utveckling och attraktivitet.

Hur experterna säger att det bör lösas

Innan valet diskuterar politiker och experter flera olika vägar framåt. Det finns ingen enkel lösning, men flera åtgärder kan kombineras:

Starkare reglering av hyreshöjningar är ett alternativ som flera experter förespråkar. En möjlighet är att införa ett tak för årliga hyreshöjningar — kanske kopplat till inflationen plus ett fåtal procentenheter. Detta fungerar redan i flera europeiska länder och skulle ge hyresgäster större förutsägbarhet.

Ökat bostadsbyggande, särskilt av kommunal hyresbostäder, skulle kunna öka utbudet och på så sätt bromsa prisökningen. Kalmar kommun har planer på att bygga nya bostäder, men tempot är långsammare än efterfrågan.

Bättre transparens kring hyressättning är ett tredje förslag. Om hyresvärdar var tvungna att motivera och publicera sina hyreshöjningar, skulle det skapa större offentlig granskning.

Experter är dock oeniga. Vissa säger att för mycket reglering stävjar investeringar i nya bostäder. Andra menar att marknaden redan har misslyckats och att staten måste ingripa starkare.

Vad hyresgäster kan göra nu

Medan politikerna debatterar kan hyresgäster vidta konkreta åtgärder. Först och främst bör man aldrig acceptera en hyreshöjning utan att granska den kritiskt. Enligt hyreslagen har hyresgäster rätt att ifrågasätta höjningar som är "oskäligt höga". Det lönar sig att kontakta Hyresgästföreningen, som erbjuder rådgivning och kan hjälpa till att förhandla med hyresvärden.

För dem som söker ny bostad är det värt att jämföra olika områden i Kalmar — skillnaderna kan vara betydande. Att flytta från innerstad till en närliggande förort kan spara tusentals kronor per år.

Lönar det sig att hyra eller köpa i Kalmar innan valet?

För många är det fortfarande billigare att hyra än att köpa i Kalmar, men detta beror på flera faktorer. Om man planerar att stanna länge och har möjlighet att få bolån, kan köp på sikt bli lönsamt — särskilt om hyror fortsätter att stiga. Men för den som är osäker eller behöver flexibilitet är hyra ofta det bättre valet.

Innan valet i höst kommer hyresfrågan att bli en större valissue. Redan nu börjar olika partier presentera olika lösningar. Väljare i Kalmar bör granska vad kandidaterna faktiskt säger om bostadspolitik — för det är här pengarna ofta är tätast för vanliga människor.

Läs vidare: mer information.