Tre kostlyra misstag när du hyr ut din bostadsrätt

För en djupare genomgång, se värd att läsa.

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt är en vanlig väg för många bostadsrättsägare att få in extra inkomst eller lösa en tillfällig situation. Men här luras människor ofta in i dyra juridiska problem genom enkla misstag. Du kanske tänker att det räcker att hitta en hyresgäst och skriva ett enkelt kontrakt — men regelverket kring andrahandsuthyrning av bostadsrätt är långt mer komplext än så, och ett enda överskridande kan kosta dig tiotusentals kronor i böter eller tvister.

Av Karin Lundström, konsumentjurist och bostadsrättspecialist

Vad är andrahandsuthyrning och vilka regler gäller?

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt innebär att du, som ägare av en bostadsrätt, hyr ut den till någon annan än föreningen. Det låter enkelt, men det är här många gör sitt första misstag. Reglerna styrs av tre olika rättskällor: bostadsrättsföreningens stadgar, hyreslagen och eventuella kommunala begränsningar.

De flesta bostadsrättsföreningar har restriktioner i sina stadgar. En vanlig regel är att du inte får hyra ut mer än två gånger under en femårsperiod, eller att du måste få föreningens godkännande innan du hyr ut. Ungefär 65 procent av alla bostadsrättsföreningar har någon form av begränsning på andrahandsuthyrning enligt en genomgång av föreningsstatistik. Det betyder att två av tre föreningar kan säga nej till din utlysning.

"Det vanligaste misstaget jag ser är att medlemmar hyr ut utan att läsa stadgarna först. De tror att det är en fri marknad, men bostadsrättsföreningar är inte det. Du måste alltid kontrollera vad som står i dina stadgar innan du börjar," säger Maja Bergström, jurist på Brf-föreningen Stockholms rättscenter.

Misstag 1: Att inte läsa stadgarna innan du hyr ut

Det här är misstaget som kostar flest människor pengar. Du hittar en hyresgäst, ni skriver ett kontrakt, och allt känns bra — tills föreningens styrelse skickar ett brev om att du bryter mot stadgarna. Då kan föreningen kräva att du avslutar hyresavtalet omedelbar, eller att du betalar en särskild avgift.

Stadgarna finns alltid tillgängliga. Du kan begära dem från föreningens ordförande eller styrelsesekreterare, eller ofta hittar du dem på föreningens hemsida. Läs dem grundligt och leta specifikt efter avsnittet om andrahandsuthyrning. Där bör det stå: Läs vidare via enligt Mäklarsamfundet.

Hur många gånger du får hyra ut under en viss period
Om du behöver föreningens skriftliga godkännande
Om det finns en maximal hyrestid
Om det finns särskilda avgifter för andrahandsuthyrning

Många stadgar säger något i stil med "medlemmen får hyra ut högst två gånger under en femårsperiod" eller "andrahandsuthyrning är inte tillåten utan styrelsesamtycke". Om du bryter mot detta kan föreningen ta rättsliga åtgärder, och du kan tvingas betala föreningen skadeersättning. Läs vidare via enligt Skatteverket.

Misstag 2: Att inte förstå hyreslagen och hyresgästernas rättigheter

Det andra stora misstaget är att tro att du kan skriva ett hyreskontrakt precis hur du vill. Hyreslagen ger hyresgästen rättigheter som inte kan tas bort genom ett kontrakt — oavsett vad du skriver. Det spelar ingen roll om hyresgästen skriver under ett papper där han säger att han inte har några rättigheter.

Hyresgästen har alltid rätt till:

En bostad som är säker, ren och i gott skick
Möjlighet att säga upp hyresavtalet med två månaders varsel (om det inte är ett tidsbestämt kontrakt)
Att inte betala för reparationer av normalt slitage
Att få en hyra som är "skälig" enligt hyreslagen

Det sista punkten är särskilt viktigt. Hyran måste vara rimlig i förhållande till lägenhetens standard, läge och storlek. Om du sätter hyran långt högre än marknadspriset kan hyresgästen begära att hyran sänks. Domstolen kan då döma att du betalar tillbaka det överskjutande beloppet.

Ett konkret exempel: Du hyr ut en tvåa på Södermalm för 15 000 kronor i månaden när marknadshyran är 10 000 kronor. Hyresgästen kan begära hyressänkning, och rätten kommer sannolikt att gå med på det. Du riskerar då att behöva betala tillbaka 5 000 kronor per månad för varje månad som hyresgästen begär det.

Misstag 3: Att inte säkra hyresbetalningen och skadeståndet ordentligt

Många andrahandsuthyrare glömmer att skydda sig själva ekonomiskt. Du bör alltid få en insättning eller borgensåtgärd från hyresgästen för att täcka eventuella skador på lägenheten. Enligt hyreslagen får du ta en säkerhet motsvarande högst två månaders hyra.

Många gör misstaget att ta större säkerhet än vad lagen tillåter, eller att inte dokumentera säkerheten ordentligt. Om hyresgästen senare stämmer dig för att du inte återlämnade säkerheten, kan du förlora tvisten om du inte har ett klart skriftligt avtal om vad säkerheten var för.

Du bör också tydligt dokumentera lägenheten innan hyresgästen flyttar in. Ta fotografier av varje rum, anteckna befintliga skador och se till att hyresgästen skriver under en flyttningsprotokoll som bekräftar lägenhetens skick. Utan detta är det nästan omöjligt att bevisa senare att hyresgästen orsakade skadorna.

Misstag 4: Att inte dokumentera allt i ett skriftligt hyreskontrakt

Ett muntligt avtal är inte bindande på samma sätt som ett skriftligt. Om det blir oenighet kan hyresgästen senare säga något helt annat än vad ni pratade om. Du måste ha ett skriftligt hyreskontrakt som innehåller:

Hyrans storlek och när den ska betalas
Vilka utgifter som är inkluderade (värme, vatten, el, Internet, etc.)
Hyresperioden (start- och slutdatum)
Regler för möbler och inredning
Vem som ansvarar för reparationer och underhåll
Säkerheten och hur den hanteras
Uppsägningstider för båda parter

Utan detta kan det bli mycket svårt att bevisa vad ni enades om, och rätten kommer då ofta att tolka avtalet till hyresgästens fördel. Det är också viktigt att kontraktet är lagligt enligt hyreslagen — annars kan det förklaras ogiltigt.

Misstag 5: Att inte betala föreningens avgifter eller ignorera föreningens krav

Många bostadsrättsföreningar tar ut en särskild andrahandsuthyrningsavgift eller kräver att du anmäler hyresavtalet till föreningen innan det börjar gälla. Om du ignorerar detta kan föreningen ta juridiska åtgärder mot dig. Läs vidare via Jordabalken (Riksdagen).

Ungefär 40 procent av bostadsrättsföreningarna tar ut en engångsavgift för andrahandsuthyrning, ofta mellan 2 000 och 5 000 kronor. Vissa föreningar kräver också att du skickar in en kopia av hyresavtalet för godkännande. Mer detaljer i enligt Hyresgästföreningen.

Om föreningen kräver detta och du inte gör det, kan de:

Kräva att du avslutar hyresavtalet omedelbar
Ta ut en straffavgift enligt stadgarna
Väcka talan mot dig för att få skadeersättning
I värsta fall tvinga dig att sälja bostadsrätten

Du sparar dig många problem genom att helt enkelt göra det föreningen kräver. Kontakta styrelsen och fråga vilka regler som gäller för din specifika förening.

Hur undviker du dessa misstag?

Den bästa strategin är att följa denna checklista innan du hyr ut:

Läs stadgarna noga och se till att andrahandsuthyrning är tillåten
Kontakta föreningens styrelse och fråga om det krävs godkännande eller anmälan
Skaffa ett skriftligt hyreskontrakt som är juridiskt korrekt
Dokumentera lägenhetens skick med fotografier och en flyttningsprotokoll
Ta en säkerhet på högst två månaders hyra
Sätt en skälig hyra enligt marknadspriset
Betala alla avgifter som föreningen kräver
Spara alla dokument i minst sex år efter hyresavtalets slut

Andrahandsuthyrning kan vara en bra inkomstkälla, men bara om du gör det rätt. Dessa fem misstag kostar många människor tusentals kronor i tvister, böter och förlorad hyra. Genom att följa reglerna från början sparar du dig själv från mycket huvudvärk senare.

Läs vidare: lär dig om avgifter.