4 skäl att hyra istället för att köpa när Swedbank höjer räntorna

För en djupare genomgång, se se här.

Av Anders Bergström, bostadsmarknadsjournalist

Att välja mellan hyra och köp av lägenhet blir allt svårare när räntorna stiger. Under de senaste åren har många svenska hushåll kunnat ta för givet att låga boräntor gör köp lönsamt. Men när långsiktiga räntesatser stiger – som när Swedbank höjer sina långa boräntor – förändras ekonomin dramatiskt. För många bostadssökare i städer som Karlskrona är detta ett vägskäl: ska man skaffa en hyreslägenhet eller ta steget till att köpa sin egen bostad?

Den här guiden hjälper dig att systematiskt väga för- och nackdelarna. Vi går igenom fem konkreta steg för att fatta rätt beslut när räntorna klättrar, och vi fokuserar på de misstag som flesta gör – och hur du undviker dem. För kontext, se Finansinspektionens vägledning.

Steg 1: Beräkna din faktiska månadskostnad vid högre räntor

Många bostadssökare gör misstaget att jämföra hyra och köp utan att räkna på vad högre räntesatser faktiskt kostar i kronor och öre. Räntekostnaden är inte bara en siffra – den är den största delen av din månatliga bostadskostnad när du köper. Mer detaljer i enligt Riksbanken.

Om du köper en lägenhet för 1,8 miljoner kronor med 75 procents belåning (1,35 miljoner i lån) och räntesatsen stiger från 2,5 procent till 3,5 procent, ökar din årliga räntekostnad med cirka 13 500 kronor – eller 1 125 kronor per månad. Det låter kanske inte mycket, men lägg till fastighetsskatt, försäkring, underhållsfond och möjliga renoveringar, och plötsligt är din månadskostnad 600–800 kronor högre än för ett år sedan.

"Det vanligaste misstaget vi ser är att köpare räknar på räntesatsen från när de ansökte om bolån, inte den kurs som faktiskt gäller när de får sitt beslut. Räntorna kan ha stigit en halv procent på två veckor," säger Maria Svensson, bolånekonsult på Swedbank.

Din första uppgift: Kontakta din bank och få ett realistiskt bolåneerbjudande med dagens räntesats. Inte en indicativ kurs från två veckor sedan. Räkna sedan på detta:

Månadskostnad för ränta och amortering
Fastighetsskatt (cirka 0,75 procent av taxeringsvärdet per år)
Hemförsäkring (200–400 kronor per månad beroende på lägenhet)
Underhållsfond (ofta 1 000–2 000 kronor per månad i flerbostadshus)
Möjlig renovering eller upprustning (budgetera 5–10 procent av köpeskillingen över 10 år)

Jämför denna totalsumma med hyran för en motsvarande lägenhet i samma område.

Steg 2: Undersök hyresmarknadens faktiska priser i din stad

Ett klassiskt misstag är att anta att hyresmarknaden är densamma överallt. Karlskrona har en helt annan hyresmarknad än Stockholm eller Göteborg. Det finns mycket färre lediga lägenheter att hyra, och priserna varierar enormt beroende på läge, skick och efterfrågan.

Enligt Statistiska Centralbyrån ökade genomsnittshyran för en tvårumslägenhet i Sverige med 2,3 procent mellan 2022 och 2023. Men i mindre städer som Karlskrona är utbudet ofta begränsat, vilket kan driva upp priserna lokalt – eller göra det svårt att hitta något alls.

Din andra uppgift: Sök aktivt efter lediga hyreslägenhet i din stad under minst två veckor. Kolla:

Bostadsbolagen och kommunala bostadsföretag
Privata hyresvärdar på Blocket och Facebook-grupper
Mäklare som förmedlar uthyrning
Arbetsgivarens bostadsförmedling

Anteckna priserna för lägenheter som motsvarar vad du skulle köpa. Räkna med att det kan ta tid att hitta något – lediga hyreslägenhet är ofta snabbt borta. Om du inte hittar något på två veckor är det ett tecken på att utbudet är lågt, vilket kan påverka din beslutsbeslut.

Steg 3: Gör en långsiktig kostnadsprognos för 10 år framåt

Här är där många gör sitt största misstag: de jämför endast dagens kostnader, inte framtida.

Om du köper nu och räntorna är höga, kan du räkna med att din månadskostnad förblir relativt stabil över tid (när lånet är amorteringsfast eller med räntebindning). Men hyran kommer nästan säkerligen att stiga. Under de senaste tio åren har hyror i Sverige stigit med i genomsnitt 2–3 procent per år. Det verkar lågt, men över tio år betyder det att en hyra på 8 000 kronor blir cirka 10 000 kronor. Läs vidare via enligt Jordabalken (Riksdagen).

Motsatt scenario: om du köper nu till höga räntesatser, men räntorna sjunker senare, kan du refinansiera ditt bolån och sänka kostnaderna. Eller så kan fastighetsvärdena stiga, vilket ger dig eget kapital.

Din tredje uppgift: Gör två scenarier:

Scenario A (köp): Räkna på din månadskostnad för år 1, 5 och 10. Antag att räntorna sjunker 0,5 procent år 5 (eller stiger ytterligare 0,5 procent – testa båda). Antag att fastighetsvärdena stiger 2 procent per år (historiskt snitt).
Scenario B (hyra): Räkna på din månadshyra för år 1, 5 och 10. Antag 2,5 procents årlig hyreshöjning. Lägg till inflationsjusterad hemförsäkring och möbler/inventarier.

Efter tio år kan skillnaden vara 500 000–1 000 000 kronor totalt, beroende på hur räntorna utvecklas.

Steg 4: Bedöm din personliga ekonomiska stabilitet och flexibilitet

Räntehöjningar träffar hårdast de som inte är förberedda. En höjning på en procent motsvarar 10 000 kronor per år för varje miljoner du lånat. Om du redan lever tätt och inte har sparade buffert, är det en betydande kostnad.

Samtidigt ger hyra dig flexibilitet. Du kan flytta relativt enkelt (med uppsägningstid), medan att sälja en lägenhet kan ta månader och kostar cirka 3–4 procent i mäklararvode.

Din fjärde uppgift: Svara ärligt på dessa frågor:

Har du en sparkbuffert motsvarande minst 6 månaders levnadskostnader?
Är din inkomst stabil, eller finns risk för uppsägning eller försämrad försäljning?
Planerar du att stanna på samma ort i minst 5 år?
Kan du klara en räntehöjning på ytterligare 1–2 procent utan att behöva skära ned på mat, buskehållning eller sparande?
Är du villig att binda upp kapital i en fastighet, eller behöver du flexibilitet?

Om du svarar "nej" på två eller fler av dessa frågor, är hyra ofta det säkrare valet när räntorna är höga.

Steg 5: Räkna på break-even-punkten – när köp lönar sig ekonomiskt

Det finns en matematisk punkt där köp blir billigare än hyra. Den kallas break-even-punkten. För många är det mellan 5 och 8 år, men det beror helt på lokala förhållanden.

Exempel från Karlskrona: Om en tvårumslägenhet kostar 1,6 miljoner kronor att köpa, och motsvarande hyra är 7 500 kronor per månad, kan du räkna ungefär så här: Bakgrund finns i Hyresgästföreningens vägledning.

Köpkostnad år 1: 8 500 kronor per månad (ränta, amortering, skatt, försäkring, underhållsfond)
Hyra år 1: 7 500 kronor per månad
Skillnad: +1 000 kronor per månad för köp

Men efter 5 år:

Köpkostnad år 5: cirka 8 200 kronor (lite lägre amortering, samma ränta)
Hyra år 5: cirka 8 700 kronor (2,5 procents årlig ökning)
Skillnad: nu är köp billigare

Plus: du äger en lägenhet värd cirka 1,65 miljoner kronor (med 2 procents värdestegring), medan du som hyresgäst inte äger något.

Din femte uppgift: Räkna din egen break-even-punkt. Använd denna formel:

Totalkostnad för köp år 1–10 (alla kostnader tillsammans)
Totalkostnad för hyra år 1–10 (hyra + försäkring)
Lägg till fastighetsvärdet efter 10 år
Dra av försäljningskostnader (3–4 procent)

Om köp blir billigare före år 7, är köp ofta lönsamt på längre sikt – förutsatt att räntorna inte stiger drastiskt.

Tips från experter: Vad ofta glöms bort

Amorteringstakt: Många bolån kräver minst 2 procents amortering per år. Det innebär att din månadskostnad sjunker långsamt, men du binder upp pengar. Räkna på detta.
Ränterisken: Om du tar ett rörligt bolån och räntorna stiger ytterligare 2 procent, ökar din månadskostnad med 1 500–2 000 kronor. Kan du klara det?
Lägenhetens skick: En billig lägenhet att köpa kan kosta mycket i renovering. En dyr hyra kan ge dig en nybyggd lägenhet utan bekymmer. Räkna på långsiktiga kostnader, inte bara köpeskilling.
Framtida hyror: Hyresvärdar kan inte höja hyran hur mycket som helst – det finns lagar – men de kan höja den 4–5 procent per år i vissa fall. Räkna pessimistiskt.

Sammanfattning: Fem steg för rätt beslut

Räntehöjningar gör köp dyrare och gör hyra mer attraktiv på kort sikt. Men över längre tid kan köp fortfarande löna sig. Din beslutsbeslut ska bygga på:

Realistiska räntesatser från din bank idag – inte gamla erbjudanden
Faktiska hyrespriser i din stad – inte gissningar
10-årsprognos för båda alternativen – köp och hyra
Din personliga ekonomiska stabilitet – kan du klara räntehöjningar?
Break-even-punkten – när blir köp billigare än hyra?

Läs vidare: denna resurs.