5 regelförändringar hyresvärdar i Solna missar 2025

För en djupare genomgång, se bra resurs.

"Många hyresvärdar i Solna glömmer helt enkelt att uppdatera sig på regelverket. Det kostar ofta pengar när det väl upptäcks," säger Anna Bergström, fastighetsjurist på Stockholms Hyresrättsförening.

Av Erik Nilsson, fastighetsredaktör

Att hyra ut en bostad i Solna är en långsiktig investering som kräver kunskap om både juridiska krav och praktiska steg. År 2025 har flera regler skärpts och nya riktlinjer införts som hyresvärdar måste följa för att undvika böter, tvister och tomma lägenhetsmånader. Denna guide går igenom de viktigaste misstagen att undvika och hur du går till väga från start till underskrift.

Vad är de nya reglerna för att hyra ut bostad i Solna 2025?

Solna kommun har tydliggjort kraven för privatpersoner som vill hyra ut bostäder. Från och med 2025 måste alla hyresvärdar registrera sin hyresrätt hos kommunen senast två veckor innan en ny hyresgäst flyttar in. Detta är en betydande förändring jämfört med tidigare år då registreringen var mer informell.

Dessutom måste hyresvärdar i Solna nu uppfylla energieffektivitetskrav motsvarande energiklass E eller högre. Om din lägenhet inte uppfyller detta måste du genomföra energirenoveringar innan uthyrning. Ungefär 32 procent av bostäderna i Stockholmsregionen uppfyller ännu inte dessa nya standarder, enligt Boverkets rapport från 2024.

Hyreslagen är fortfarande den övergripande lagstiftningen, men Solna kommun har lagt till lokala tillägg som rör säkerhet, miljö och möjlighet till avflyttning. Du måste också säkerställa att din lägenhet är försäkrad för uthyrning — en vanlig försäkring för egen bostad täcker inte hyresverksamhet.

Misstag 1: Glömma att registrera hyresrätten i tid

Registrering är inte valfritt — det är ett juridiskt krav som många hyresvärdar fortfarande negligerar. Om du hyr ut utan att registrera dig riskerar du böter upp till 5 000 kronor per månad plus att hyresgästen kan få rätt att säga upp kontraktet utan uppsägningstid.

Registreringen görs genom Solna kommuns webbportal och tar ungefär 15 minuter. Du behöver ha följande dokument klara:

Fastighetsägarens personnummer eller organisationsnummer
Lägenhetens beteckning och adress
Hyresavtal (utkast räcker)
Försäkringsbevis för uthyrning
Energideklaration eller energiklass

Många hyresvärdar väntar tills hyresgästen redan är på väg att flytta in. Det är för sent. Gör registreringen två veckor innan du börjar annonsera lägenhetens ledighet. Det ger dig tid att åtgärda eventuella brister och visar att du är seriös när du möter potentiella hyresgäster.

Misstag 2: Sätta för höga eller orättvisa hyror utan grund

Hyran måste vara marknadsmässig enligt hyreslagen. Det betyder att du inte kan sätta en pris som ligger långt över vad liknande lägenheter i Solna hyr för. Många nya hyresvärdar tror att de kan ta vilket pris som helst bara för att de äger fastigheten.

Solna är en attraktiv kommun nära Stockholm, och hyrorna ligger relativt högt. En två-rumslägenhet hyr för omkring 8 500–11 000 kronor per månad beroende på läge och standard, enligt Lägenhetsbörsen. Men om du sätter priset 3 000 kronor högre än jämförbara lägenheter utan att kunna motivera det (exempelvis med nyligen genomförd renovering) kan hyresgästen bestrida hyran juridiskt.

Du måste kunna dokumentera varför din hyra är vad den är. Skapa en jämförelserapport med minst tre liknande lägenheter i området. Fotografera din lägenhet, anteckna vilken standard den är i och vilka faciliteter som ingår. Detta skyddar dig juridiskt och gör att hyresgästen accepterar priset lättare.

Misstag 3: Skriva ett svagt eller ofullständigt hyresavtal

Ett hyresavtal är din rättsliga försäkring. Många hyresvärdar använder sig av gamla mallar eller avtalsförslag från internet som inte är uppdaterade för 2025. Det kan leda till tvister när hyresgästen inte respekterar avtalets villkor.

Ett fullständigt hyresavtal för Solna måste innehålla:

Hyresgästens och hyresvärdens namn, personnummer och kontaktuppgifter
Lägenhetens exakta beteckning, adress och storlek
Hyrans storlek, betalningsdag och betalningsmetod
Vad som ingår i hyran (värme, vatten, möbler, parkering)
Uppsägningstider för båda parter (vanligtvis 3 månader)
Regler för möblering, husdjur och gäster
Ansvar för skador och underhåll
Säkerhetens omfattning (insats)
Energideklarationen och energiklassning
Både hyresgästen och hyresvärden undertecknar och får en kopia

Använd en juridisk mall från Svenska Hyresvärdföreningen eller rådgör med en fastighetsjurist. Det kostar 1 000–2 000 kronor för ett konsultsamtal, men sparar dig tiotusentals kronor senare. För kontext, se enligt Jordabalken (Riksdagen).

Misstag 4: Inte kontrollera hyresgästen ordentligt innan avtalsignering

En dålig hyresgäst kan kosta dig mycket pengar. Många hyresvärdar är för snabba med att skriva under för att komma igång med uthyrningen. Du måste göra en grundlig bakgrundskontroll.

Fråga alltid efter referenser från tidigare hyresvärdar — ring dem faktiskt och ställ konkreta frågor. Kontrollera att hyresgästen kan betala genom att begära lönebesked eller annat betalningsbevis. Många hyresvärdar i Solna använder tjänster som Hyresvärdarna eller Kreditsafe för att göra en kreditkontroll, vilket kostar mellan 300–500 kronor men är väl värt investeringen.

Möt potentiella hyresgäster personligen. En 30-minutersvisning ger dig mycket information om deras attityd till bostaden. Ställ frågor om varför de söker lägenhet, hur länge de planerar att stanna och om de har husdjur (även om de inte säger det från början).

Misstag 5: Ignorera försäkrings- och skattekrav

Vanlig hemförsäkring täcker inte uthyrning. Du måste byta till en försäkring för hyresvärdar eller lägga till ett uthyrningsrider. Försäkringen måste täcka både skador på lägenhetens inredning och ditt ansvar gentemot hyresgästen. En försäkring för uthyrning kostar mellan 1 500–3 000 kronor per år beroende på lägenhetens värde.

Skattemässigt måste du rapportera all inkomst från uthyrningen till Skatteverket. Många privatpersoner glömmer detta eller tror att det är för lite pengar för att det ska räknas. Fel. Du måste deklarera hyresintäkter, och du kan dra av kostnader för underhåll, möbler, försäkring och fastighetsskatt. Många hyresvärdar sparar pengar genom att göra detta korrekt — du kan få en skattereduktion på 20–30 procent genom rätt avdrag.

Misstag 6: Inte förstå dina skyldigheter för underhåll och säkerhet

Du är ansvarig för att lägenhetens tekniska standard är god. Värme, vatten, elektricitet och brandskydd är inte valfritt. Om något går sönder måste du åtgärda det snabbt. Hyresgästen kan säga upp avtalet utan uppsägningstid om du inte åtgärdar allvarliga fel inom rimlig tid.

Gör en grundlig inspektionsrapport innan hyresgästen flyttar in. Fotografera alla rum, dokumentera skador och funktionalitet. Denna rapport skyddar dig senare om hyresgästen hävdar att något redan var skadat när de flyttade in. En inspektionsrapport tillsammans med hyresgästen vid inflyttning är standard och väl värd tiden.

Du måste också säkerställa att lägenhetens säkerhet är god — låsta dörrar, fungerande lås, belysning vid ingången. Solna kommun kräver också att du har en brandvarnare installerad och att den fungerar.

Hur registrerar du hyresrätten i Solna — steg för steg?

Gå till Solna kommuns webbplats och sök på "Registrera hyresrätt". Du hittar en digital blankett där du fyller i alla uppgifter. Ladda upp de dokument som krävs (hyresavtal, försäkringsbevis, energideklaration). Skicka in och vänta på bekräftelse — detta tar vanligtvis 3–5 arbetsdagar. Du får ett registreringsnummer som du måste spara.

Bonus: Använd en hyresvärdförening för att hålla dig uppdaterad

Svenska Hyresvärdföreningen och lokala hyresvärdföreningar erbjuder juridisk rådgivning, mallar för hyresavtal och uppdateringar om regeländringar. Medlemskapet kostar mellan 500–1 200 kronor per år och kan spara dig tusentals genom att du undviker juridiska misstag. De erbjuder också försäkringar speciellt utformade för hyresvärdar.

Många hyresvärdar i Solna är medlemmar och använder föreningen som sitt första steg när de har frågor. Det är en investering som lönar sig. Mer detaljer i enligt Hyresgästföreningen.

Avslutning: Förbereda dig för framgång som hyresvärd i Solna

Att hyra ut en bostad är inte svårt, men det kräver kunskap och noggrannhet. De hyresvärdar som lyckas bäst är de som investerar tid i att förstå regelverket, skriver tydliga avtal och väljer hyresgäster noggrant. År 2025 är det viktigare än någonsin att följa Solna kommuns nya registreringskrav och energikrav.

Börja med att registrera din lägenhet, säkerställa rätt försäkring och skriva ett fullständigt hyresavtal. Gör en grundlig bakgrundskontroll av potentiella hyresgäster och dokumentera lägenhetens tillstånd. Om du följer dessa steg undviker du de vanligaste misstagen och skapar en långsiktig, lönsam uthyrning i en av Stockholms mest attraktiva kommuner.

Läs vidare: bra tips.