Varför behövs brandskyddsdokumentation vid lägenhetköp?

För en djupare genomgång, se bra sammanfattning.

Du är på väg att köpa en lägenhet från 1972. Mäklaren mailar över handlingar, och plötsligt ser du ordet "brandskyddsdokumentation" i dokumentlistan. Du öppnar filen — och förvirringen slår till. Vad är detta egentligen? Är det samma som brandskyddsbeskrivningen? Och varför är det så viktigt? Du är långt ifrån ensam med den frågan.

Brandskyddsdokumentation är ett lagkrav som många fastighetsägare, förvaltare och köpare möter utan att helt förstå vad det innebär. Kravet kan verka komplext, särskilt nu när nya regler träder i kraft. Den här artikeln bryter ner det praktiskt — så du förstår vad dokumentationen är, vem som ansvarar för den, och vad du ska göra om den saknas.

Av Emphyx, fastighetskommunikation och regelkompetens

Vad är brandskyddsdokumentation och vad innebär kravet?

Brandskyddsdokumentation är en samling ritningar, beskrivningar och instruktioner som visar hur en byggnad är utformad för att motverka brand och säkra människors liv. Det är en handling som upprättas under byggfasen — eller vid större ombyggnader — och ska följas med fastigheten under dess livstid.

Dokumentationen innehåller bland annat brandklassificering av material, placering av brandväggar, evakueringsvägar, sprinklersystem, brandlarmssystem och instruktioner för användare. Det är inte en bedömning av hur bra brandskyddet är idag — det är en beskrivning av vad som byggdes in från början. Kravet på brandskyddsdokumentation introducerades i Boverkets Byggregler (BBR) för många år sedan, men från 1 juli 2025 gäller nya, skärpta regler enligt BFS 2024:7.

Viktigt att veta: dokumentationen är inte samma sak som systematiskt brandskyddsarbete (SBA). SBA är det löpande arbete som fastighetsägaren genomför under förvaltningen — inspektioner, underhåll, uppdateringar. Brandskyddsdokumentation är en handling från byggfasen. Du behöver båda.

Måste jag upprätta brandskyddsdokumentation för ett gammalt hus?

Nej — och ja. Det beror på när huset byggdes och vad du gör med det.

Kravet på brandskyddsdokumentation gäller nya byggarbeten och större ombyggnationer. Om ditt hus från 1965 aldrig har genomgått en anmäld eller lovpliktiga ombyggnad efter att kravet infördes, är du inte skyldg att retroaktivt upprätta dokumentationen för den ursprungliga byggnaden. Detta är en viktig distinktion som många fastighetsägare missförstår. För kontext, se byggkontroll.

Men — och det är ett stort men — du måste ändå upprätthålla ett skäligt brandskydd enligt Lag om skydd mot olyckor (2003:778). Det betyder att du måste säkerställa att brandskyddsanordningar fungerar, att evakueringsvägar är fria och att brandfarliga material inte lagras felaktigt.

Om du senare planerar en större ombyggnad — till exempel renovering av fasaden, ändring av lägenhetsindelning eller installation av nya installationer — utlöses kravet på ny eller uppdaterad brandskyddsdokumentation. Då måste du arbeta med en brandtekniker eller projektör som upprättar dokumentationen enligt gällande regler.

Enligt Boverkets statistik från 2024 saknar ungefär 40 procent av befintliga flerbostadshus från 1960–1980-talet uppdaterad brandskyddsdokumentation. Det är ingen katastrof — det betyder bara att du måste agera när du genomför åtgärder.

Vad är skillnaden mellan brandskyddsdokumentation och systematiskt brandskyddsarbete?

Det här är kanske den största förvirringskällan.

Brandskyddsdokumentation är statisk — en handling som skapas en gång (eller uppdateras vid ombyggnad) och som beskriver hur brandskyddet var tänkt från början. Den är ett verktyg för att förstå byggnadens brandskyddssystem.

Systematiskt brandskyddsarbete (SBA) är dynamiskt — det är det löpande arbete som fastighetsägaren eller förvaltaren genomför varje år för att upprätthålla och kontrollera brandskyddet. SBA inkluderar:

Inspektioner av brandskyddsanordningar
Underhåll av sprinklersystem, brandlarmssystem och nödbelysning
Kontroll av evakueringsvägar och utrymningsplaner
Uppdatering av brandskyddsinstruktioner
Dokumentation av åtgärder

Du behöver båda. Dokumentationen är grunden — den säger vad som finns. SBA är det praktiska arbetet — det säger att det fungerar.

Många fastighetsägare tror att om de har brandskyddsdokumentation, är de klara. Det stämmer inte. Du måste också ha ett aktivt SBA-program under förvaltningen. Läs vidare via brandskyddskonsult.

Var hittar jag brandskyddsdokumentationen för min fastighet?

Det är ofta det första praktiska problemet: dokumentationen finns — men var?

Börja här:

Tidigare ägare eller säljare — Om du köper fastigheten, kan säljaren eller fastighetsmäklaren ofta tillhandahålla den. Det är klokt att efterfråga den redan under visningen eller budgivningen.
Byggherren eller projektöret — Om fastigheten är relativt ny, kan byggherren eller den ursprungliga projektören ha dokumentationen. De kan ha arkiverat den eller skicka den på begäran.
Kommunens bygglov-arkiv — Bygglov och anmälningar är offentliga handlingar. Du kan kontakta kommunens bygglovkontor och fråga om de har dokumentationen sparad. Ofta finns den inte där — men det är värt att försöka.
Fastighetsmäklare eller fastighetsägareföreningar — Vid försäljning eller vid medlemskap i en bostadsrättsförening kan dessa ha dokumentationen.
Din försäkringsgivare — Ibland kräver försäkringsbolag brandskyddsdokumentation och kan ha en kopia.

Om dokumentationen saknas helt: Du kan upprättat en inventering av befintligt brandskydd — en beskrivning av vad som faktiskt finns idag. Det är inte samma sak som original-dokumentationen, men det är ofta tillräckligt för att kunna genomföra mindre underhålls- och reparationsarbeten. För större ombyggnationer måste du dock ofta ha en uppdaterad brandskyddsdokumentation upprättad av en brandtekniker.

Vad händer om brandskyddsdokumentationen saknas vid ombyggnation?

Om du planerar en ombyggnad och dokumentationen saknas, kan det bli ett problem — men det löses.

Enligt BFS 2024:7 och tidigare regler måste du upprättat brandskyddsdokumentation när du genomför en byggåtgärd som kräver bygglov eller anmälan. Om originalhandlingen är borta, måste du låta en brandtekniker eller projektör upprättat en ny dokumentation baserad på:

Befintliga ritningar från ursprunglig byggnad
En fysisk inspektion av byggnadens brandskyddsanordningar
Tillämplig brandteknisk forskning och regelkrav

Det här kostar pengar — ofta mellan 5 000 och 30 000 kronor beroende på byggnadens komplexitet — men det är en del av ombyggnadskostnaden.

Viktigt: Du kan inte få bygglov eller anmälan godkänd utan att brandskyddsdokumentationen är på plats. Kommunen kommer att kräva det. Det är därför klokt att söka efter den redan innan du planerar ombyggnaden.

Om dokumentationen saknas och du inte planerar någon ombyggnad, är det inte ett juridiskt problem — men det är en risk. Om det blir en brand och det visar sig att brandskyddet var undermåligt, kan dokumentationen ha varit viktig för att förstå vad som gick fel. För kontext, se Hyresgästföreningen.

Gäller BFS 2024:7 för min gamla byggnad?

Ja — men inte på det sätt du kanske tror.

BFS 2024:7 är Boverkets nya föreskrifter som träder i kraft 1 juli 2025. Den ersätter tidigare Boverkets Byggregler (BBR). Kravet på brandskyddsdokumentation är inte nytt — det har funnits i långt tid — men de nya reglerna är skärpta och tydligare.

Här är det viktiga: BFS 2024:7 gäller för alla byggåtgärder från 1 juli 2025 framåt, oavsett byggnadens ålder. Det spelar ingen roll om ditt hus är från 1900 eller från 2020. Om du genomför en ombyggnad efter juli 2025, gäller de nya reglerna.

För äldre byggnader finns dock vissa undantag och övergångsregler:

Om byggnaden är från före 1975 och du genomför en mindre ombyggnad, kan det finnas vissa lättnader — men inte för brandskyddet.
För befintliga byggnader som inte genomgår ombyggnad gäller inte BFS 2024:7 på samma sätt — du måste fortsätta att upprätthålla ett skäligt brandskydd enligt gamla regler.

Många fastighetsägare var förvirrade under övergångsperioden (juli 2025 — juni 2026). Den perioden är nu över. Från juli 2026 är BFS 2024:7 fullt gällande för alla nya åtgärder.

Vilka praktiska risker löper jag om dokumentationen är svag eller saknas?

Det finns flera konkreta risker att vara medveten om:

Vid fastighetsköp:

En köpare kan kräva att dokumentationen är på plats innan köpet genomförs. Saknas den, kan köpeskillingen förhandlas ned eller köpet kan falla.
Försäkringsbolag kan vägra att försäkra fastigheten eller kräva att dokumentationen upprättas innan försäkring beviljas.

Vid ombyggnad:

Kommunen kan vägra att godkänna bygglov eller anmälan utan dokumentation.
Arbetsmiljöverket kan kräva dokumentation om det är en arbetsplats.
Kostnader för att upprättat ny dokumentation kan bli stora.

Vid brand:

Om det blir en brand och det visar sig att brandskyddet var undermåligt, kan försäkringen ifrågasätta utbetalningen.
Brandskyddsmyndigheter kan granska dokumentationen för att förstå vad som gick fel.

Vid försäljning eller uthyrning:

Potentiella köpare eller hyresgäster kan fråga efter dokumentationen. Saknas den, kan det skapa osäkerhet och påverka priset.

Enligt Boverkets vägledning är brandskyddsdokumentation inte bara en administrativ handling — det är ett verktyg för säkerhet, försäljning och regelefterlevnad. Bakgrund finns i fastighetsförvaltning.

Hur upprättar man brandskyddsdokumentation?

Om du behöver upprättat ny eller uppdaterad dokumentation, är processen relativt strukturerad.

Du kontaktar en brandtekniker eller en projektör med brandteknisk kompetens. De granskar:

Läs vidare: lär dig om vad är brandskyddsdokumentation.