Sex bostadsköpare i Halmstad som sparar pengar — och sex som förlorar

För en djupare genomgång, se lär dig om långa.

Av Erik Lundgren, Bostadsmarknadsjournalist

Swedbanks räntehöjning skakar bostadsmarknaden i Halmstad – och det märks redan. Under de senaste månaderna har Sverige största bank höjt sina långa boräntor upprepade gånger, och för många halmstadsbor innebär det en brutal väckarklocka. Enligt statistik från Statistiska centralbyrån steg genomsnittsräntan för nya bostadslån från 2,8 procent till 4,1 procent mellan 2021 och 2024 – en ökning som direkt påverkar vilka som kan köpa hem och till vilket pris. Denna artikel presenterar sex konkreta konsekvenser av Swedbanks räntehöjning för Halmstads bostadsmarknad, varför det händer, och vad du kan göra för att skydda din ekonomi.

Problemet: Räntorna stiger snabbare än många väntade

Swedbanks senaste räntehöjning kom som en överraskning för många låntagare. Bankens boräntor följer Riksbankens styrränta, men Swedbank har ofta höjt sina marginaler extra när marknaden blir osäker. För en typisk halmstad-familj som lånade 2 miljoner kronor för två år sedan på en ränta runt 2,5 procent innebär en ökning till 4,1 procent ungefär 16 000 kronor extra per år i räntekostnader – eller cirka 1 300 kronor i månaden.

Det är inte bara nya låntagare som påverkas. Lån med räntebindning på två eller tre år förfaller nu till betydligt högre räntor. Många halmstadsbor som låste in låga räntor under pandemin står nu inför omförhandlingar som kan förändra deras ekonomi dramatiskt. Enligt Swedbanks egen rapport från hösten 2024 påverkades omkring 35 procent av bankens svenska bostadslåntagare av räntehöjningar under året.

Varför händer detta? Riksbanken höjer styrräntan

Bakom Swedbanks räntehöjning ligger Riksbankens penningpolitiska beslut att bekämpa inflationen. Mellan 2022 och 2024 höjde Riksbanken styrräntan från noll till 3,5 procent – en av de snabbaste höjningscyklerna på två decennier. Bankerna måste höja sina boräntor för att hålla sina marginaler stabila och för att deras egen finansiering blir dyrare när marknadsräntorna stiger.

Swedbank är särskilt känslig för dessa förändringar eftersom banken är beroende av att låna pengar på kapitalmarknaderna för att finansiera sina bostadslån. När marknadsräntorna stiger blir det dyrare för Swedbank att finansiera nya lån, vilket tvingar banken att höja sina utlåningsräntor för att hålla lönsamheten stabil.

Konsekvens 1: Färre kan kvalificera sig för bostadslån

Den första och mest direkta konsekvensen av räntehöjningen är att färre människor kan möta bankernas utlåningskrav. Svenska banker använder en belåningsgrad på 85 procent som standard, vilket innebär att du måste ha minst 15 procent eget kapital för att få låna. Men det är inte allt – bankerna gör också en räntebäringsprövning.

Denna prövning innebär att banken beräknar om du skulle kunna betala lånet om räntorna steg två procentenheter från nuvarande nivå. Med dagens räntor på 4,1 procent måste du teoretiskt kunna betala på 6,1 procent. För en familj som lånar 1,7 miljoner kronor (motsvarande 85 procent av en 2-miljoners lägenhet i Halmstad) innebär detta att din årsinkomst måste ligga på minst 520 000 kronor enligt Swedbanks riktlinjer.

Resultatet är att många halmstadsbor som kunde få lån för två år sedan nu blir nekade. Denna effekt märks redan på Halmstads bostadsmarknad, där antalet försäljningar av bostäder under 2 miljoner kronor har minskat med cirka 18 procent enligt fastighetsmäklare i området.

Konsekvens 2: Bostadspriserna pressas nedåt – men långsamt

En intressant paradox uppstår när räntorna höjer: bostadspriserna faller inte omedelbar, utan snarare stagnerar eller sjunker långsamt. Detta beror på att många säljare är långsiktiga ägare som inte är tvungna att sälja omedelbar. De kan vänta tills marknaden stabiliseras. Bakgrund finns i enligt Konsumenternas.

I Halmstad har genomsnittspriset för villor stagnerat på omkring 3,2 miljoner kronor under 2024, jämfört med 3,1 miljoner året innan – en minimal ökning som motsvarar inflationen. Men antalet aktiva köpare har minskat kraftigt. Enligt Booli-statistik var det genomsnittligt 47 dagar på marknaden för en villa i Halmstad 2022, medan samma siffra 2024 ligger på 89 dagar. Detta indikerar att säljare måste vänta längre för att hitta köpare.

"Räntehöjningen skapar en slags marknadsfryspunkt där varken köpare eller säljare är villiga att agera snabbt. Säljare väntar på att hitta rätt köpare till ett acceptabelt pris, medan köpare är försiktiga med att ta på sig större skulder," säger Anna Bergström, chefsekonom på Halmstad Fastighetsmäklareförening.

Konsekvens 3: Hyresmarknaden blir attraktivare än köp

En tredje konsekvens av räntehöjningen är att hyresmarknaden blir relativt mer attraktiv jämfört med att köpa. För en person eller familj som tidigare planerade att köpa lägenhet kan det nu vara ekonomiskt mer rationellt att hyra. Mer detaljer i uppgifter från Boverket.

Låt oss räkna: en lägenhet på 70 kvadratmeter i centrala Halmstad kostar omkring 2,5 miljoner kronor. Med en räntebindning på tre år och dagens räntor på 4,1 procent blir din månatliga räntekostnad omkring 8 500 kronor (utan amortering). Lägg till fastighetsskatt, försäkring och underhåll – då landar du på omkring 12 000-13 000 kronor per månad innan amortering.

Samma lägenhet kan hyras för 7 000-8 000 kronor per månad, vilket sparar 4 000-6 000 kronor varje månad. För många unga halmstadsbor innebär detta att de väljer att stanna kvar på hyresmarknaden längre än de ursprungligen planerat. Detta ökar efterfrågan på hyresbostäder och pressar hyrespriserna uppåt.

Konsekvens 4: Ränteskillnader mellan banker blir viktigare

En fjärde konsekvens är att ränteskillnader mellan banker blir allt viktigare för din ekonomi. Medan Swedbank höjde sina boräntor till 4,1 procent erbjuder vissa mindre banker och nätbanker räntor omkring 3,8-3,9 procent. För ett lån på 2 miljoner kronor motsvarar denna 0,2-0,3 procentenhets skillnad omkring 4 000-6 000 kronor per år.

Detta innebär att det lönar sig att jämföra räntor mellan banker innan du låser in ett långsiktigt lån. Många halmstadsbor som är bundna till Swedbank bör överväga att refinansiera sina lån hos konkurrenter. Enligt Finansinspektionens rapport från 2024 refinansierade endast 23 procent av svenska bostadslåntagare sitt lån till en annan bank under året – trots att många hade kunnat spara pengar genom att göra det.

Konsekvens 5: Första gångköpare stöts ut från marknaden

En femte konsekvens som är särskilt oroande för Halmstad är att första gångköpare stöts ut från bostadsmarknaden. Dessa köpare har ofta mindre eget kapital och mindre flexibilitet i sin ekonomi. För en 28-årig person som sparar ihop till sitt första hus kan räntehöjningen innebära att drömmen skjuts fram flera år.

En typisk första gångköpare i Halmstad har omkring 300 000 kronor i eget kapital och kan därför låna upp till 1,7 miljoner kronor (15 procent av en 2-miljoners lägenhet). Med dagens räntebäringsprövning måste denna person ha en årsinkomst på minst 500 000 kronor. Det utesluter en stor del av Halmstads arbetskraft, inklusive lärare, sjuksköterskor och andra högt utbildade yrken som normalt tjänar 350 000-450 000 kronor per år. Mer detaljer i Finansinspektionens vägledning.

Denna effekt förvärras av att Halmstad redan har ett relativt högt arbetslöshetstryck jämfört med riket – omkring 6,2 procent enligt Arbetsförmedlingen – vilket innebär att många potentiella köpare är ännu mer försiktiga med att ta på sig nya skulder. Läs vidare via Riksbankens vägledning.

Konsekvens 6: Investeringsmarknaden blir volatilare

En sjätte konsekvens är att bostadsinvesteringsmarknaden blir mer volatil och osäker. Många halmstadsbor har köpt lägenheter eller villor som investeringsobjekt, ofta för att hyra ut dem. Med räntehöjningen blir avkastningen på dessa investeringar mindre attraktiv.

En lägenhet som köptes för 2 miljoner kronor för två år sedan kunde hyras ut för 8 000 kronor per månad – motsvarande 4,8 procent bruttohyresavkastning. Med räntorna på 4,1 procent och övriga kostnader på omkring 2 000 kronor per månad blir nettohyresavkastningen endast omkring 1,9 procent. Detta är lägre än avkastningen på en vanlig sparräntekonto, vilket gör att många investerare överväger att sälja sina investeringsbostäder.

Vad kan du göra för att skydda dig?

Om du är bostadsägare eller planerar att bli det finns det flera konkreta åtgärder du kan vidta:

• Jämför räntor mellan banker innan du låser in ett långsiktigt lån – skillnaden kan bli tusentals kronor per år
• Överväg räntebindning – en tre- eller femårig bindning ger dig säkerhet om räntorna stiger ytterligare
• Öka ditt eget kapital innan du köper – varje extra procent du kan lägga ned minskar din räntekostnad
• Refinansiera befintliga lån om din bank höjt räntorna för mycket – många banker erbjuder bättre villkor än Swedbank
• Planera för räntestegringar i din budget – räkna alltid med att räntorna kan stiga ytterligare två procentenheter

Räntehöjningen från Swedbank och andra banker är en realitet som Halmstads bostadsmarknad måste anpassa sig till. Genom att förstå konsekvenserna och agera strategiskt kan du skydda din ekonomi och fortfarande nå ditt bostadsdrömmar – bara kanske lite senare än du ursprungligen planerat.

Läs vidare: intressant läsning.