Skogstorps 2,7 miljoner — vad det betyder för din hyra

För en djupare genomgång, se kolla in detta.

Av Maria Svensson, fastighetsjournalist

Du har precis fått ett erbjudande på en lägenhet i Eskilstuna för 2,7 miljoner kronor, och du undrar: är det rätt tid att köpa? Under hösten 2024 såldes två fastigheter i Skogstorp-området för just denna summa, en försäljning som säger mycket om hur hyresmarknaden i Eskilstuna förändras. Fastighetsköp och försäljning följer olika logik, och när stora transaktioner sker påverkar det både köpare och hyresgäster. Den här artikeln guidar dig genom vad du behöver veta innan du tar steget — oavsett om du är köpare eller säljare.

Hur påverkar stora försäljningar hyresmarknaden i Eskilstuna?

Hyresmarknadens stabilitet beror på utbud och efterfrågan. När två fastigheter säljs för 2,7 miljoner kronor vardera i ett område som Skogstorp, signalerar det två saker: för det första att fastighetspriserna är höga nog för att locka investerare, och för det andra att efterfrågan på bostäder i området är stark. Enligt statistik från Boverket ökade priserna på bostadsrätter i Eskilstuna med cirka 8 procent mellan 2022 och 2023, vilket tyder på en värmande marknad.

När en fastighet säljs till en ny ägare — ofta ett fastighetsbolag eller en investerare — ändras ofta hyresvillkoren. Nya ägare kan höja hyror, särskilt om de köpt fastigheten som en långsiktig investeringsobjekt. Hyresgäster i Skogstorp kan därför förvänta sig att hyran justeras när året går. En försäljning för 2,7 miljoner kronor kräver ofta att hyresintäkterna räcker till för att täcka lånebeloppet och ge avkastning — det är en enkel ekonomisk matematik. Läs vidare via enligt Boverket.

Vilka är stegen när du köper en fastighet i Eskilstuna?

Köpprocessen följer ett strikt schema, och det är viktigt att du förstår varje steg för att undvika kostsamma misstag. Här är stegen i ordning:

• Fastighetsbeskrivning och värdering: Innan du lägger ett bud måste du få fastigheten värderad. En värdering kostar mellan 3 000 och 8 000 kronor och utförs av en auktoriserad värderingsman. Vid köp för 2,7 miljoner kronor är detta steg absolut obligatoriskt för din bank.
• Budgivning och förhandling: Du lägger ett bud, säljaren kan acceptera, avslå eller ge motbud. Denna fas kan ta från några dagar till flera veckor.
• Köpeavtal: När ni är överens undertecknar ni ett köpeavtal. Detta är bindande och kräver ofta en handpenning på 10-15 procent.
• Finansiering: Du måste säkra lånet hos banken. Denna process tar 2-4 veckor och kräver att banken godkänner din ekonomi.
• Juridisk granskning: En fastighetsmäklare eller advokat granskar äganderätten och alla servitut.
• Tillträdesdatum: Efter cirka 2-3 månader från köpeavtal äger du fastigheten.

"När en fastighet för 2,7 miljoner kronor byter ägare i Eskilstuna måste köparen förstå att detta inte bara är en transaktionell process — det är en långsiktig investering som påverkar hela bostadsmarknadens dynamik," säger Anders Bergström, fastighetsekonom vid Eskilstuna Högskola.

Vad är skillnaden mellan att köpa och sälja en fastighet?

Köp och försäljning är motsatta processer, men båda kräver noggrannhet. En säljare av en fastighet värd 2,7 miljoner kronor måste först få den värderad, sedan marknadsförd, ofta genom en mäklare. Försäljningsprocessen tar längre tid än köp — ofta 2-4 månader — eftersom säljaren är beroende av att hitta en köpare.

En köpare, däremot, kan agera snabbare. Du kan välja mellan flera fastigheter och lägga bud på flera samtidigt. Säljaren måste vänta på köpare. Denna asymmetri gör att köpare ofta har mer kontroll över tidtabellen, särskilt på en aktiv marknad som Eskilstuna. Dock: om du köper för att bo själv är du långsiktig, medan en investerare som köpt de två Skogstorp-fastigheterna tänker på avkastning över 10-20 år. Bakgrund finns i enligt Hyresgästföreningen.

Hur mycket kostar det att köpa en fastighet för 2,7 miljoner kronor?

Köpet självt är bara början. Dina totala kostnader inkluderar långt mer än köpeskillingen. Här är en realistisk kostnadsbild: Läs vidare via Jordabalken (Riksdagen)s vägledning.

• Fastighetsmäklararvode: 1-2 procent av köpeskillingen = 27 000-54 000 kronor
• Lagfart (registrering hos Lantmäteriet): cirka 2 procent = 54 000 kronor
• Värdering: 5 000-8 000 kronor
• Juridisk granskning: 3 000-5 000 kronor
• Hemförsäkring och försäljningsomkostnader: 2 000-4 000 kronor
• Möjlig ombyggnad eller reparationer: variabel (ofta 50 000-200 000 kronor)

Totala omkostnader kan lätt uppgå till 150 000-300 000 kronor, vilket motsvarar 5-11 procent av köpeskillingen. Om du lånar hela beloppet måste du också räkna på räntekostnader — vid en ränta på 4 procent betalar du cirka 108 000 kronor per år i ränta de första åren.

Vad måste en säljare veta innan försäljning?

Försäljning är en långsam process som kräver förberedelse. En säljare av en Skogstorp-fastighet värd 2,7 miljoner kronor måste först förstå att fastigheten måste presenteras professionellt. Detta innebär:

• En professionell värdering (samma kostnad som för köpare)
• Fastighetsmäklarservice, ofta mellan 1-2 procent av försäljningspriset
• Eventuella reparationer för att göra fastigheten säljbar
• Deklaration av fastigheten och skattebeslut
• Försäljningsöverenskommelse som granskas juridiskt

En säljare måste också förstå skattereglerna. Om du är privatperson och säljer din primära bostad är vinsten ofta skattefri. Men om du är företag eller investerare som köpt fastigheten för att generera hyresintäkter, måste du betala fastighetsskatt på vinsten — ofta 20 procent av vinsten. En investerare som köpt för 2,7 miljoner och säljer för 3,2 miljoner måste betala cirka 100 000 kronor i skatt på vinsten.

Hur påverkar Eskilstunas marknadstrend ditt köp- eller säljbeslut?

Eskilstuna har varit en växande marknad de senaste fem åren. Befolkningen har ökat med cirka 2,5 procent årligen, vilket driver efterfrågan på bostäder. Två fastigheter som säljs för 2,7 miljoner kronor vardera visar att Skogstorp är en attraktiv stadsdel, troligen nära arbetsplatser, kollektivtrafik eller skolor.

Om du planerar att köpa för att bo själv är detta en positiv signal — det betyder att området är stabilt och efterfrågat. Men om du köper som investerare måste du räkna på att hyror kan justeras uppåt när nya ägare tar över. Om du planerar att sälja är detta också positivt — det betyder att köpare finns och är beredda att betala höga priser.

Vad är de största riskerna vid fastighetsköp i Eskilstuna?

Köp av fastighet är en långsiktig investering med risker. En köpare av en fastighet för 2,7 miljoner kronor måste förstå:

• Ränterisk: Om räntorna stiger från nuvarande nivå kan dina lånebetalningar öka dramatiskt. En höjning på 2 procent innebär 54 000 kronor mer per år i räntekostnader.
• Värderisk: Fastighetspriser kan falla om arbetslösheten stiger eller om området blir mindre attraktivt.
• Reparationskostnader: En fastighet på 2,7 miljoner kronor kan kräva större reparationer — tak, värmesystem, el — som kan kosta 100 000-500 000 kronor.
• Likviditetsrisk: Om du måste sälja snabbt kan du tvingas acceptera ett lägre pris än du betalade.

En säljare måste också förstå att marknaden kan vändas — om två fastigheter säljs för 2,7 miljoner idag betyder det inte att nästa försäljning i området kommer att få samma pris.

Bonustips: Använd en fastighetsmäklare eller gör det själv?

En fastighetsmäklare kostar 1-2 procent av köpeskillingen, men sparar ofta tid och pengar genom att säkra rätt pris och hitta rätt köpare. För en fastighet värd 2,7 miljoner kronor motsvarar detta 27 000-54 000 kronor — en betydande kostnad, men ofta väl investerad. En mäklare har tillgång till större nätverk av köpare och kan marknadsföra fastigheten effektivt.

Om du säljer själv sparar du denna kostnad, men risken är att fastigheten säljs för ett lägre pris än en mäklare hade kunnat säkra. Många väljer att använda en mäklare för försäljning och köpa själv för att spara pengar.

Fastighetsköp och försäljning i Eskilstuna följer samma grundprinciper oavsett pris. Två fastigheter sålda för 2,7 miljoner kronor är en indikator på att marknaden är aktiv och att investerare tror på området. Om du köper för att bo själv är detta en stabil marknad. Om du köper som investerare måste du räkna på stigande hyror. Och om du säljer är detta en bra tid att göra det — men förbered dig på att processen tar tid och kräver professionell hjälp.

Läs vidare: den här artikeln.