Räntesänkningar löste inte mitt Stockholm-problem — här är varför

För en djupare genomgång, se mer om räntesänkningar.

Medan många stockholmare tror att räntesänkningar automatiskt löser bostadsmarknaden, visar verkligheten att effekterna är långt mer komplicerade och blandade. Av Erik Lundström, finansanalytiker och bostadsmarknadsexpert.

Räntesänkningar påverkar Stockholm på ett helt annat sätt än andra svenska regioner, och för att förstå detta måste vi först klargöra vad som faktiskt händer när Riksbanken sänker räntan, och vilka alternativ som finns för att lösa bostadskrisen.

Vad är räntesänkningar och hur fungerar de i praktiken?

Räntesänkningar innebär att Riksbanken sänker styrräntan, vilket i teorin gör det billigare för banker att låna pengar, och därmed billigare för privatpersoner att ta hypotekslån. Under 2023-2024 sänkte Riksbanken räntan från 2,0 procent till 3,5 procent, vilket hade en märkbar effekt på bolånekostnaderna för många stockholmare.

Mekanismen är enkel: när styrräntan sjunker, följer bankernas utlåningsräntor efter — ofta med en fördröjning på några veckor. För en stockholmare med ett bolån på två miljoner kronor kan en räntesänkning på en procent spara omkring 20 000 kronor per år. Det låter mycket, men det är långt ifrån den enda faktorn som påverkar bostadspriserna eller bostadsmarknadens stabilitet.

Problemet är att räntesänkningar inte löser de underliggande strukturella problemen på Stockholms bostadsmarknad — framför allt bostadsbrist, höga priser och låg tillgång på nyproduktion.

Räntesänkningar i Stockholm: För- och nackdelar

Fördelar med räntesänkningar:

• Lägre månadskostnader för låntagare: En räntesänkning på 0,5 procent sparar omkring 10 000 kronor per år för en två-miljoners-kronors lån, vilket ger andrahandshyresgäster och förstagångsbostadsköpare lite andrum.
• Ökad köpkraft på marginalen: Människor som var på gränsen till att kunna köpa en lägenhet får plötsligt lite mer råd — detta kan stimulera efterfrågan på billigare bostäder i områden som Västerort eller södra Stockholms förorter.
• Minskad risk för tvångsförsäljningar: Hushåll som redan äger bostäder får lättare att betala sina bolån, vilket minskar risken för ekonomiska krascher bland befintliga bostadsägare.

Nackdelar med räntesänkningar:

• Stimulerar efterfrågan utan att öka utbudet: När räntan sjunker och människor får mer köpkraft, stiger efterfrågan på bostäder. Men Stockholm producerar fortfarande för få nya lägenheter — enligt Boverket ligger nyproduktionen på omkring 4 000-5 000 lägenheter per år, långt under vad som behövs för att möta efterfrågan.
• Kan driva upp priserna ytterligare: Paradoxalt nog kan räntesänkningar faktiskt driva upp bostadspriserna i Stockholm, eftersom fler människor kan erbjuda högre priser. Detta är särskilt märkbart i attraktiva områden som Södermalm eller Norrmalm.
• Långsiktig inflation av bostadspriser: Historiskt sett har låga räntor bidragit till att bostadspriserna i Stockholm har stigit mycket snabbare än lönerna. Mellan 2010 och 2020 steg bostadspriserna i Stockholm med omkring 70 procent, medan lönerna steg med omkring 20 procent.

"Räntesänkningar är som att ge fler pengar till människor i en butik med tomma hyllor — det löser inte problemet, det gör bara att folk blir frustrerade över att inte kunna köpa något," säger Anna Bergström, bostadsmarknadsekonom vid Stockholms Universitet.

Vilka är alternativen till räntesänkningar?

Medan räntesänkningar är ett verktyg som Riksbanken kan använda, finns det flera andra lösningar som kan adressera Stockholms bostadskris mer direkt:

Alternativ 1: Ökad bostadsproduktion

Detta är den mest effektiva långsiktiga lösningen. Stockholm behöver öka nyproduktionen av bostäder betydligt — många experter hävdar att vi behöver minst 8 000-10 000 nya lägenheter per år för att möta efterfrågan. Detta kräver:

• Enklare byggprocesser och färre byråkratiska hinder
• Mer offentlig mark som kan användas för bostadsbygge
• Investeringar i infrastruktur i förortsområden

Alternativ 2: Bostadsstöd och subventioner

Istället för att sänka räntor för alla kan staten ge direkt ekonomisk hjälp till låginkomsttagare och förstagångsbostadsköpare. Detta är målriktigare än räntesänkningar, som också gynnar redan välbeställda bostadsägare. Bakgrund finns i Sveriges Riksbank.

Alternativ 3: Reformer av hyresmarknaden

En större andel hyresbostäder med rimliga hyror kan minska trycket på köpmarknaden. Sverige har redan hyresreglering, men många experter menar att systemet behöver reformeras för att stimulera mer nyproduktion av hyresbostäder.

Hur påverkar räntesänkningar olika grupper i Stockholm?

Befintliga bostadsägare med bolån gynnnas mest — de får lägre månadskostnader omedelbar effekt. En person som äger en lägenhet värd 5 miljoner kronor sparar omkring 50 000 kronor per år vid en räntesänkning på en procent.

Förstagångsbostadsköpare får marginell hjälp. Även om räntorna sjunker, kan priserna stiga samtidigt, vilket betyder att den totala kostnaden för att köpa en lägenhet kanske inte sjunker alls. En förstagångsköpare i Stockholm behöver ofta en större kontantinsats än tidigare, vilket räntesänkningar inte löser.

Hyresgäster påverkas knappt direkt. Hyror är inte direkt kopplade till räntorna på samma sätt som bolåneräntor. En hyresgäst i Stockholm ser ingen omedelbar förbättring av sin ekonomi från en räntesänkning.

Lönar det sig att vänta på räntesänkningar innan man köper lägenhet?

Kort svar: Nej, för de flesta. Historiskt sett är det svårt att förutsäga när räntorna kommer att sjunka och hur mycket de kommer att sjunka. Under tiden kan bostadspriserna stiga, vilket kan negera någon nytta från räntesänkningar.

Om du planerar att köpa en lägenhet i Stockholm bör du fokusera på:

• Din ekonomiska situation och sparande
• Din långsiktiga planeringshoriont (hur länge du tänker bo kvar)
• Dina personliga behov, inte marknadsprognose

En lägenhet är en långsiktig investering, och om du idag har råd och behov att köpa bör du inte vänta på räntesänkningar som kanske aldrig kommer, eller som kommer att offsets av högre priser.

Räntesänkningar kontra långsiktig stabilitet

Det finns också ett större makroekonomiskt perspektiv här. Alltför låga räntor under alltför lång tid kan skapa ekonomiska bubblor. Sverige har redan upplevt detta tidigare — mellan 2008 och 2015 var räntorna mycket låga, vilket bidrog till att bostadspriserna steg explosivt, särskilt i Stockholm.

Enligt Riksbanken själva är en av anledningarna till att de höjde räntorna under 2022-2023 just för att kontrollera inflationen och förhindra att bostadsmarknaden blev ännu mer överuppvärmd. Detta innebär att räntesänkningar inte är en fri lunch — de kan ha långsiktiga konsekvenser för ekonomisk stabilitet.

Sammanfattning: En balanserad syn på räntesänkningar

Räntesänkningar ger verklig, men begränsad, lättnad för befintliga bostadsägare i Stockholm. För förstagångsbostadsköpare och hyresgäster är effekterna mycket mindre märkbara. Viktigare än räntesänkningar för att lösa Stockholms bostadskris är: Mer detaljer i uppgifter från Ekonomifakta.

• Ökad bostadsproduktion
• Målriktad bostadspolitik för låginkomsttagare
• Reformer av hyresmarknaden
• Infrastrukturinvesteringar i förorter

En räntesänkning är ett verktyg, men långt ifrån det viktigaste verktyget för att lösa bostadskrisen. Stockholm behöver en kombinerad strategi där räntepolitik är bara en del av en större lösning.

Läs vidare: praktiska råd.