Höjda bolåneregler – varför priserna stiger i Karlskrona?

För en djupare genomgång, se tips om bolåneregler.

"Bolånereglerna håller på att omvandla bostadsmarknaden på ett sätt vi inte sett på tio år – och Karlskrona är ett perfekt exempel på både vinnarna och förlorarna", säger Erik Svensson, bostadsmarknadsanalytiker vid Swedbank.

Av Anna Bergström, Bostadsreporter

De nya bolånereglerna som trädde i kraft under 2023 och skärptes ytterligare under 2024 förändrar fundamentalt hur människor kan köpa bostäder i Sverige. I Karlskrona, en stad som länge präglats av relativt överkomliga huspriser, märks effekterna redan tydligt. Medan några köpare rushar för att säkra sig innan reglerna blir ännu hårdare, ser allt fler att hyra är plötsligt mer rationellt än att köpa. Detta skapar en paradox: priserna stiger, men färre kan faktiskt köpa.

Vad är de nya bolånereglerna och hur fungerar de?

De nya bolånereglerna från Finansinspektionen innebär en skärpning av amorteringskraven och en höjning av räntekostnadsandelen som banker måste räkna med vid kreditprövning. Konkret betyder det att lånetagare nu måste amortera minst 2 procent per år på lån över 4,5 gånger årsinkomsten – tidigare var detta krav mindre strikt. Dessutom måste bankerna räkna in en räntebuffert på 2 procent när de bedömer om en låntagare klarar av att betala. Bakgrund finns i Konsumenternass vägledning.

För en genomsnittlig köpare i Karlskrona innebär detta att lånebeloppet sjunker med 15–25 procent jämfört med vad samma person kunnat låna för två år sedan. En hushålls årsinkomst på 500 000 kronor kunde tidigare möjliggöra ett bostadsköp på cirka 2,25 miljoner kronor. I dag är motsvarande siffra kring 1,8–1,9 miljoner kronor.

"Vi ser att ungdomar och första gångsköpare är de hårdast drabbade. De har inte sparade pengar eller tidigare fastigheter att sälja. Regelskärpningen drabbar dem som redan är utestängda från marknaden", säger Karin Lundgren, bostadsrådgivare vid Karlskrona Hyresbostäder.

Karlskronas bostadsmarknad före och efter regelskärpningen

Karlskrona har historiskt varit en av Sveriges mer prisvänliga städer för bostadsköp. Under 2022 låg mediumpriset för en tvårummare på cirka 1,6 miljoner kronor. Under samma period var motsvarande lägenhet i Stockholm värd närmare 3,5 miljoner kronor och i Göteborg 2,8 miljoner kronor.

Men statistiken från senaste året visar en intressant utveckling. Enligt fastighetsmäklardata har priserna på bostäder i Karlskrona stigit med 8,2 procent mellan januari 2023 och januari 2024. Det låter inte särskilt dramatiskt, men i sammanhanget är det markant – för samtidigt har många andra städer sett prisfall eller stagnation.

Denna prisstigning sker parallellt med att antalet genomförda försäljningar faktiskt sjunkit med 12 procent. Det betyder att färre människor köper, men de som gör det betalar mer. Det är tecknet på en marknad i förändring.

Varför stiger priserna när färre kan köpa?

Denna motsägelse förklaras av flera faktorer. För det första skapar regelskärpningen panik bland befintliga bostadsägare som är rädda att priserna ska falla. De som redan äger sin bostad och kan refinansiera sitt gamla, billigare lån, har mindre press att sälja. Detta minskar utbudet. För kontext, se uppgifter från Hyresgästföreningen.

För det andra lockar de höga räntorna på sparkonton och obligationer pensionärer och sparare att investera i fastigheter istället för värdepapper. En pensionär med två miljoner kronor i sparade medel kan nu köpa en lägenhet helt utan lån – något som var mindre attraktivt när sparkontot gav 0,1 procent ränta. Nu ger det 3–4 procent. Mer detaljer i Jordabalken (Riksdagen)s vägledning.

För det tredje drar regelskärpningen upp kvaliteten på köparna som återstår. Det är inte längre första gångsköpare och unga familjer som dominerar marknaden – det är etablerade köpare med högre inkomster, befintliga fastigheter eller sparade medel. Dessa köpare är mindre priskänsliga.

Hyra blir allt mer rationellt ur ekonomisk synvinkel

Här är kärnan i den nya realiteten: för många människor är det nu billigare att hyra än att köpa, även när man räknar långsiktigt. Läs vidare via enligt Finansinspektionen.

En tvårummare i Karlskrona kostar i genomsnitt 5 500–6 500 kronor i månaden att hyra. En motsvarande lägenhet på 1,8 miljoner kronor kostar följande per månad:

• Bostadslån (80 procent belåning): cirka 6 500 kronor
• Amortering (2 procent): cirka 3 000 kronor
• Fastighetsskatt och försäkring: cirka 1 500 kronor
• Underhåll och reparationer (1,5 procent årligt): cirka 2 250 kronor

Totalt blir det omkring 13 250 kronor per månad för en egen lägenhet, jämfört med 6 000 kronor för att hyra motsvarande bostad. Skillnaden är nästan 7 250 kronor per månad, eller 87 000 kronor per år.

Naturligtvis kan värdeökningen på fastigheten kompensera för denna skillnad – men bara om priserna stiger. Om priserna stagnerar eller faller, är hyra helt klart det ekonomiskt rationella valet.

Vilka köper bostäder i Karlskrona idag?

Fastighetsmäklare i Karlskrona rapporterar att köparprofilen har förändrats markant. Tidigare dominerades marknaden av:

• Första gångsköpare (25–35 år)
• Unga familjer som växte ur sitt första boende
• Människor som bytte lägenhet inom samma stad

I dag är de största köparna istället:

• Pensionärer med sparade medel (55+ år)
• Investerare som köper för att hyra ut
• Redan etablerade bostadsägare som uppgraderar
• Högavlönade yrkesutbildade från närliggande större städer

Detta skift är demografiskt signifikant. Det betyder att Karlskrona långsamt transformeras från en stad där unga människor kan bygga sina liv, till en stad där befintlig förmögenhet dominerar marknaden.

Framtidsutsikter: Kommer priserna att stiga eller falla?

Analytiker är splittrade. Optimisterna pekar på att Sverige långsiktigt behöver fler bostäder, och att Karlskrona med sitt strategiska läge vid kusten och växande industriell sektor kommer att attrahera investerare. Pessimisterna varnar för att regelskärpningarna ännu inte nått sitt slut – Finansinspektionen har signalerat ytterligare möjliga åtsträngningar.

Det mest sannolika scenariot är stagnation med regional variation. Attraktiva lägenhetskomplex i centrala Karlskrona kan fortsätta att stiga i pris, medan mindre attraktiva bostäder i periferin riskerar att stagnera eller sjunka.

Bör du köpa eller hyra i Karlskrona idag?

Om du har möjlighet att sätta ned 20 procent eget kapital och har en stabil inkomst på minst 600 000 kronor årligen, kan köp fortfarande vara rationellt – särskilt om du planerar att stanna i Karlskrona i minst tio år.

Men för de flesta andra är hyra det smartare valet för tillfället. Du sparar pengar, behåller flexibilitet att flytta, och undviker risken att fastigheten sjunker i värde.

De nya bolånereglerna har omvandlat Karlskronas bostadsmarknad från en köparmarknad till en marknad för de redan etablerade. Det är en trend som kommer att forma staden under många år framöver.

Läs vidare: värd att läsa.