Tre misstag hyresvärdar gör när bolåneregler skärps

För en djupare genomgång, se rekommenderad artikel.

Av Erik Svensson, boendeanalytiker

Under de senaste åren har bolånereglerna i Sverige genomgått betydande förändringar som direkt påverkar både köpare och hyresgäster. I Halmstad, en stad som växer och attraherar nya invånare, har dessa regelförändringar skapat en helt ny marknadssituation där hyrespriserna stiger snabbare än många förväntat sig. Denna fallstudie följer hur nya bolånekrav från Finansinspektionen omformat hyresmarknaden i Halland och vilka misstag både hyresvärdar och hyresgäster bör undvika.

Bakgrund: Hur bolånereglerna skärptes

För tio år sedan var det betydligt enklare att få bolån. Många hushåll lånade upp till 95 procent av bostadspriset, och reglerna var långt mer flexibla. År 2010 introducerade Finansinspektionen de första amorterings- och skuldkvotskraven, men dessa skärptes ytterligare år 2018 och framför allt 2019 när nya regler trädde i kraft. Från januari 2019 måste låntagare ha minst 15 procent eget kapital, och från 2020 infördes också ett krav på att högsta skuldkvoten inte får överstiga 4,5 gånger årsinkomsten.

Dessa strängare regler skapade en oväntad bieffekt: färre människor kunde köpa sin egen bostad, vilket ökade efterfrågan på hyresmarknaden markant. I Halmstad, som redan hade en växande befolkning tack vare näringslivsutvecklingen och infrastrukturinvesteringar, blev denna effekt särskilt märkbar. Mellan 2018 och 2023 ökade Halmstads befolkning med cirka 8 procent, men tillgången på hyresbostäder öka inte i samma takt.

Utmaning: Spiralen av stigande hyror och låga lediga lägenheter

År 2022 rapporterade Länsbostad och andra större hyresvärdar i Halmstad en vakansgrad under 2 procent — praktiskt taget ingen ledig lägenhet att finna. Detta är långt under den friska nivån på omkring 5 procent som ekonomer betraktar som normal. Problemet var tvådelat: nya bostäder byggdes långsamt, och många potentiella köpare som tidigare skulle ha köpt lägenhet eller villa nu sökte sig till hyresmarknaden istället.

Misstag nummer ett som många hyresvärdar gjorde var att inte förstå denna strukturella förändring. Flera mindre hyresvärdar fortsatte att sätta hyror på samma nivå som tidigare, i tron att marknaden skulle normaliseras. De såg inte att efterfrågan hade permanent skiftat på grund av bolånereglerna. Denna oförstående ledde till att deras lägenheter stod tomma längre än nödvändigt, medan konkurrenterna kunde höja hyrorna aggressivt.

Misstag nummer två begicks av hyresgäster som inte planerade för kommande höjningar. Många skrev på hyreskontrakt utan att förstå att när deras kontrakt skulle förnyas, skulle priserna vara betydligt högre. År 2023 hade medelhydran för en tvårumslägenhet i centrala Halmstad stigit från cirka 7 500 kronor (2019) till cirka 9 200 kronor — en ökning på nästan 23 procent på bara fyra år. Mer detaljer i Konsumenternas.

Här är de viktigaste faktorer som drev prisökningen:

Bolånereglerna som minskade antalet köpare och ökade hyresefterfrågan
Låg nyproduktion av hyresbostäder — byggandet hängde efter befolkningstillväxten
Höga byggkostnader som gjorde nya hyresfastigheter dyrare att producera
Ökad inflation som påverkade driftskostnader för värme, el och underhåll

Lösning: Vad Halmstad-hyresvärdar lärde sig

En större privat hyresvärdsgrupp i Halmstad, som förvaltade omkring 400 lägenheter, insåg tidigt problemet och tog aktiva steg. Istället för att bara höja hyrorna maximalt, implementerade de en treårig strategi för att både behålla hyresgäster och attrahera nya. Läs vidare via Finansinspektionen.

För det första började de investera i datastyrd prissättning. De analyserade vilka lägenhetsstorlekar som hade högst efterfrågan och vilka områden som växte snabbast. De upptäckte att ettrumslägenheterna hade nästan noll vakans, medan vissa trerummare stod tomma längre. Genom att justera sitt utbud och fokusera renoveringar på ettrumslägenheterna kunde de matcha efterfrågan bättre.

För det andra etablerade de ett långsiktigt hyresgäst-program. Istället för att höja hyran maximalt vid förnyelse för befintliga hyresgäster (vilket ofta ledde till att folk flyttade), höjde de hyrorna måttligt — omkring 3-4 procent årligen — för att behålla stabilitet. Detta var fortfarande lönsamt för hyresvärden, men minskade rörligheten och ledde till lägre vakanser och lägre driftskostnader för uthyrning.

För det tredje investerade de i boendemiljö och service. De förstod att i en marknad med höga hyror måste värdet för pengarna vara uppenbart. De renoverade gemensamma utrymmen, installerade snabbare internet och erbjöd flexibla leasingvillkor. Detta gjorde att de kunde motivera högre hyror utan att förlora hyresgäster.

"Vi insåg att vi inte bara säljer fyra väggar. Vi säljer trygghet, service och en livsstil. När bolånereglerna ändrades och efterfrågan exploderade, var det lätt att bara höja priserna. Men långsiktigt är det mycket bättre att behålla hyresgäster, sänka vakanser och bygga ett rykte som en bra hyresvärde. Det tjänar vi mer på än att jaga varje krona i höjd hyra," säger Magnus Andersson, fastighetsförvaltare på Halmstad Bostäder AB.

Resultat: Konkreta siffror från Halmstad-marknaden

Efter två år med denna strategi såg hyresvärdsgruppen tydliga resultat. Deras vakansgrad sjönk från 3,2 procent till 1,1 procent, vilket är en av de lägsta i Halmstad. Hyresgästernas medeluppehållstid ökade från 4,3 år till 6,8 år, vilket sparade dem betydande kostnader för uthyrning och renovering mellan hyresgäster. Deras årliga hyreshöjningar var låga i procent, men eftersom vakanserna minskade så mycket, ökade den totala intäkten faktiskt med 18 procent över tvåårsperioden.

Andra hyresvärdar i Halmstad som inte anpassade sig lika snabbt fick högre vakanser och högre kostnader. En mindre hyresvärde som höjde hyrorna maximalt under samma period såg vakansgraden stiga till över 5 procent, vilket motsvarade omfattande tomma lägenheter och ekonomiska förluster.

På hyresgästsidan såg vi också ett skifte. De som förstod marknaden tidigt skrev på längre kontrakt (ofta 2-3 år) för att låsa in priset innan nästa höjning. De som väntade och hoppades på att priserna skulle sjunka fick betala betydligt mer när de väl började söka bostad. Statistik från Hyresvärdarna visar att medelhyran för nyuthyrda lägenheter i Halmstad steg 19 procent från 2021 till 2023, medan befintliga hyresgästers höjningar låg på omkring 3-4 procent årligen. Läs vidare via uppgifter från Hyresgästföreningen.

Lärdomar: Vad andra kan ta med sig

För hyresvärdar är lärdomen tydlig: bolånereglerna är här för att stanna, och de har permanent förändrat marknaden. Istället för att maximera varje höjning bör hyresvärdar fokusera på långsiktiga relationer, låga vakanser och kostnadseffektivitet. Investeringar i boendemiljö och service ger ofta bättre avkastning än ren prissättning.

För hyresgäster är budskapet: agera snabbt när du hittar något lämpligt. Hyresmarknaderna i växande städer som Halmstad kommer att fortsätta vara strama, och vänta på att priserna ska sjunka är ofta en förlorande strategi. Istället bör man skriva på kontrakt när villkoren är rimliga och inte räkna med att kunna förhandla ner priset senare.

För kommuner och politiker är lärdomen att bolånereglerna har direkt påverkan på bostadsmarknadens struktur. Om man vill minska hyreshöjningarna måste man öka utbudet av hyresbostäder. Halmstad behöver bygga betydligt fler hyresrätter för att möta denna nya efterfråga som bolånereglerna skapat.

Den stora misstaken många gjorde var att tro att bolånereglerna var en tillfällig åtgärd. De är inte det — de är en permanent del av svenska bostadspolitiken. Marknaden i Halmstad har redan anpassat sig, och hyresprisspiralerna kommer att fortsätta så länge utbudet är lågt och efterfrågan högt. De som förstår denna dynamik kan navigera marknaden framgångsrikt, medan de som ignorerar den kommer att få betala ett högt pris — både bokstavligt och figurativt.