Swedbanks räntehöjning slår hårdast på hyresgäster i Jönköping

För en djupare genomgång, se introduktion till swedbank.

Av Erik Svensson, finansanalytiker

Swedbank höjer sina långa boräntor, och effekterna märks redan på hyresmarknaden i Jönköping. För många bostadstagare blir detta en påminnelse om att räntebeslut långt bort i Stockholm eller Stockholm faktiskt påverkar valet mellan att hyra eller köpa hemma i Östergötland. Under de senaste sex månaderna har långfristiga boräntor stigit från omkring 2,8 procent till närmare 3,5 procent, en förändring som direkt påverkar vad en lånetagare kan betala för sitt hem — och indirekt hur mycket hyresvärdar kan ta ut i hyra.

Jönköping är en intressant fallstudie. Staden växer snabbare än många andra svenska medel- och småstäder, med en befolkningsökning på cirka 2,3 procent årligen enligt SCB:s senaste siffror. Det betyder fler människor som behöver bostad, men också ett stramare utbud av både hyresrätter och bostäder att köpa. När räntorna stiger och köpkraften för bostadsköpare minskar, trycker det ofta upp hyrespriserna — eftersom fler människor som inte längre kan finansiera ett eget hus måste hyra istället.

Hur höjda boräntor påverkar hyresmarknadens dynamik

Räntehöjningarna skapar en kedjereaktion på hyresmarknaden. När Swedbank och andra större banker höjer sina långa boräntor, blir det dyrare för hyresvärdar att finansiera sina fastigheter. En hyresvärd som lånar pengar för att köpa eller renovera ett hyreshus måste nu betala högre ränta på sitt lån. Denna ökade kostnad förs ofta vidare till hyresgästen genom höjda hyror.

I Jönköping har genomsnittshyran för en tvårummare ökat från cirka 6 200 kronor per månad 2022 till omkring 6 800 kronor 2024 — en ökning på nästan 10 procent på två år. Denna utveckling korrelerar direkt med räntehöjningscykeln som började 2021. Hyresvärdar möter högre finansieringskostnader och väljer att höja hyran för att bibehålla sin räntabilitet. För kontext, se uppgifter från Jordabalken (Riksdagen).

Samtidigt finns det ett motsatt tryck: när boräntorna stiger, blir det färre människor som kan eller vill köpa bostäder. Dessa personer hamnar på hyresmarknaden istället. En person som kunde köpa ett hus för två år sedan kan kanske inte längre det idag, på grund av högre räntor och samma lånebelopp. Denna migration från köpmarknaden till hyresmarknaden ökar efterfrågan på hyresrätter, vilket driver upp priserna ytterligare.

Vad kostar det att hyra kontra att köpa i Jönköping idag?

Kostnadskalkylen mellan hyra och köp har förändrats dramatiskt. För en genomsnittlig tvårummare i Jönköping ligger hyran nu på cirka 6 800 kronor per månad, eller cirka 81 600 kronor per år. En motsvarande lägenhet att köpa kostar omkring 2,5 miljoner kronor på Jönköpings hyresmarknad.

Med dagens boränta på 3,5 procent skulle en köpare behöva låna denna summa. Räknar man med 20 procent eget kapital (500 000 kronor) och ett lån på 2 miljoner kronor, blir den månatliga räntan cirka 5 833 kronor — utan att räkna in amortering, fastighetsskatt, hemförsäkring och underhållskostnader. Lägg till dessa utgifter, och den totala månadskostnaden för köp hamnar snabbt på 8 000-9 000 kronor eller mer. Bakgrund finns i Riksbanken.

Plötsligt ser hyran på 6 800 kronor inte så dyr ut längre. För många yngre eller mindre välbeställda människor i Jönköping har räntehöjningarna gjort att hyra faktiskt blivit det mer ekonomiskt rationella valet, åtminstone på kort sikt.

Här är några konkreta scenarier:

Första gången köpare med 500 000 kronor i eget kapital: Kan nu låna mindre än tidigare för samma månadskostnad, vilket begränsar vilka fastigheter som är överkomliga. Många väljer att stanna i hyresrätter längre.
Befintliga bostadsägare med rörlig ränta: Ser sina månatliga utgifter stiga omedelbar och kan behöva minska andra utgifter eller sälja fastigheten.
Hyresvärdar med lånefinansierade fastigheter: Höjer hyran för att täcka högre räntekostnader, vilket pressar hyresgäster ännu mer.

Jönköpings hyresmarknad under press

Jönköping är en växande stad med begränsat hyresbostadsutbud. Enligt Boverkets statistik är det en akut brist på hyresrätter i många svenska medel- och småstäder, och Jönköping är inget undantag. Staden behöver enligt lokala bostadspolitiker minst 500-600 nya hyresrätter under de närmaste fem åren för att möta efterfrågan.

Denna brist gör att hyresvärdar har stor makt över priserna. När räntorna stiger och fler människor tvingas hyra, och utbudet är begränsat, kan hyresvärdar höja hyran utan att frukta att förlora hyresgäster. En hyresvärd i Jönköping kan ofta höja hyran med 5-7 procent årligen utan att stöta på motstånd — helt enkelt för att det finns fler människor som söker bostad än det finns lägenheter. Bakgrund finns i uppgifter från Finansinspektionen.

Denna dynamik skapar en social påfrestning. Människor med låga inkomster, pensionärer och unga arbetstagare ser sina bostadskostnader stiga snabbare än deras löner. SCB:s statistik visar att bostadskostnaderna i Jönköping nu tar upp cirka 28-30 procent av en genomsnittlig hyresgästs inkomst — en ökning från 24-25 procent för bara två år sedan. Mer detaljer i enligt Hyresgästföreningen.

Vilka strategier fungerar för hyresgäster nu?

Det finns flera vägar för hyresgäster att hantera höjda hyror i Jönköping:

Förhandla direkt med hyresvärden: Många hyresvärdar är villiga att ge små rabatter eller längre hyresperioder för stabil, långsiktig hyresgäster. Att visa att man är en pålitlig hyresgäst kan leda till förhandlingar.
Söka efter alternativ i mindre populära områden: Perifera delar av Jönköping erbjuder ofta 10-20 procent lägre hyra än centrala lägen, men kräver längre pendling.
Dela lägenhet eller flytta till mindre bostad: En tvårummare kan ersättas med en ettrummare, vilket sparar 1 000-1 500 kronor per månad.
Tidig hyresöverenskommelse: Att skriva långtidiga hyresavtal (3-5 år) innan nästa höjning kan låsa in dagens priser och skydda mot framtida höjningar.

"Räntehöjningarna har skapat en helt ny realitet för hyresgäster i mindre städer. De som tidigare kunde planera på att köpa ett hus inom fem år ser nu att det tar åtminstone tio år. Det pressar hyresmarknaden hårt, och vi ser redan att hyresvärdar är medvetna om denna förändring," säger Maria Bergström, bostadsmarknadsanalytiker på Jönköpings kommun.

Vad händer härnäst på ränte- och hyresmarknaden?

Riksbanken och andra centralbanker signalerar att räntorna kan stiga ytterligare innan de stabiliseras. Många analytiker förväntar sig att de långa boräntorna kan nå 3,8-4,2 procent under 2025, särskilt om inflationen inte faller tillräckligt snabbt. Om detta inträffar kommer köpkraften för bostadsköpare att sjunka ytterligare, vilket ytterligare ökar trycket på hyresmarknaden.

För Jönköping betyder detta att:

Hyror väntas stiga ytterligare 5-8 procent under 2025, enligt lokala fastighetsmäklares prognoser.
Efterfrågan på hyresrätter kommer att öka, eftersom färre människor kan finansiera bostadsköp.
Kommunen måste bygga fler hyresrätter snabbare, eller så kommer bostadsbristen att bli ännu mer akut.

Denna utveckling är inte unik för Jönköping, men staden är särskilt sårbar på grund av sin snabba tillväxt och begränsade utbud av hyresrätter. De närmaste två åren blir kritiska för att lösa bostadskrisen innan den blir omöjlig att hantera.