Warum Nürnbergs Kurzzeitvermietungssektor Dauerhafte Mietverhältnisse Untergräbt – Eine Untersuchung Aus Der Wagnerstadt
2023 bezog eine neue Bewohnerin in meine Nürnberger Altbauwohnung. Sie entrichtete 30 Prozent weniger im Vergleich zum Vormieter. Der Vormieter hatte eine Ferienwohnung daraus gemacht. Dieses Muster wiederholt sich tausendfach (und ehrlich gesagt, die Zahlen sind erschreckend deutlich).
Der Stille Exodus Aus Dem Mietvertrag
Zwischen 2019 und 2024 verzeichneten Nürnbergs Wohnungsmärkte einen Verlust von rund 1.200 Wohneinheiten an Kurzzeitvermietungen. Keine alarmierende Zahl beim ersten Hinsehen. Aber der Teufel steckt im Datensatz der Stadtverwaltung – oder vielmehr in dem, was er nicht zeigt. Nimmt man nur die zentralen Stadtteile Altstadt, St. Lorenz und St. Sebald, beträgt der Anteil 4,7% des gesamten Mietwohnungsbestands.
4,7% hört sich harmlos an. Ist es jedoch nicht. Absolut gesehen spiegelt das dem Volumen eines kompletten Neubauquartiers wider. Die Lorenzer Altstadt büßte zu Spitzenzeiten derart viele Wohnungen ein, wie ein mittelgroßes Wohnhaus in der Südstadt beherbergt.
Die Vermieterlogik ist nüchtern durchdacht. Eine 60m² große Wohnung in der Nähe der Kaiserburg erzielt als Langzeitmiete etwa 680 Euro Kaltmiete. Dieselbe Wohnung erwirtschaftet bei Kurzzeitvermietung bei einer Auslastung von 85% rund 3.200 Euro monatlich. Faktor 4,7. Und wer würde da nicht seine Strategie ändern?
Warum Nebenkostenabrechnungen Zur Falle Werden
Ein Paradoxon tritt zutage bei den Nebenkosten. Dauerhafte Mieter haben gleichmäßige Verbrauchsprofile. Kurzzeitgäste bedienen Heizungen unbewusst – stellen sie nachts hoch, öffnen tagsüber Fenster, duschen viermal täglich. Klingt übertrieben? Ist es nicht.
Eine in der Nürnberger Lokalpresse kaum beachtete Studie des Energiereferats zeigte: Kurzzeitwohnungen im Bereich des Altstadtrings verbrauchen saisonal bis zu 240% mehr Energie als gleichgroße Dauerwohnungen. Der Elektrizitätsverbrauch liegt 180 Prozent höher. Die Nürnberger Stadtwerke berichteten für 2022 im Postleitzahlenbereich 90402 einen maximalen Verbrauch, der ohne diese temporären Nutzungen nicht zu erklären ist.
Diese Kosten tragen letztlich alle. Die Verteilung auf die Gesamtheit geschieht durch Netzentgelte. Jeder Haushalt in Nürnberg subventioniert die heißen Duschen der Kurzzeitbesucher mit. Hört sich ungerecht an? Ist es auch.
Die Psychologische Seite Der Nachfrageverschiebung
Die Stadt Nürnberg hat ein spezifisches Problem. Sie lockt nicht primär Urlauber an. Der Großteil der Ferienwohnungsgäste besteht aus Geschäftsreisenden mit Messebezug, Monteuren und Konferenzteilnehmern der NürnbergMesse. Diese Personengruppe reserviert normalerweise für drei bis fünf Tage. Nicht für Ferien im Fränkischen, sondern aus beruflichen Gründen.
Und hier kommt das Geheimnis, den selbst erfahrene Vermieter übersehen: Dieselben Geschäftsreisenden suchen immer häufiger nach langfristigem Wohnraum. Teams zur Messeplanung. Montagefirmen in der Region. Projektmitarbeiter mit Verträgen über zwei bis sechs Monate. (Oder genauer gesagt: Sie würden danach suchen, wenn es das Angebot gäbe.)
Die Fragmentierung des Marktes schadet beiden Seiten. Eine 2024 von der IHK Nürnberg nicht publizierte, aber durchgesickerte Befragung von Unternehmen offenbart: 63 Prozent der Betriebe in der Metall- und Elektroindustrie Nürnbergs suchen dringend nach möblierten Apartments für drei bis sechs Monate. Diese Anfragen treiben Ferienwohnungen ins Leere. Zu lange für den wöchentlichen Markt. Zu kurzzeitig für den klassischen Mietvertrag.
Die Schattenwohnungen Der Altstadt
Eine Überraschung für jeden statistisch Unbedarften: Von den knapp 3.200 in Nürnberg aktiven Kurzzeitunterkunftsangeboten sind lediglich 1.100 dauerhaft buchbar. Der Rest taucht saisonal auf und wird ebenso schnell wieder vom Markt genommen.
Diese Wohnungen werden nicht erfasst. In den Daten des Mietspiegels erscheinen sie nicht mehr. In den Leerstandszahlen des Amtes für Stadtforschung sind sie nicht enthalten. Wo sind sie dann? Sie verwaisen zwischen den Reservierungen.
Ein ehemaliger Vermieter aus Gostenhof erläuterte mir den Ablauf: Er hielt seine Wohnung zehn Monate im Jahr leer. Drei Monate Messebetrieb finanzierten das ganze Jahr. Die übrige Zeit blieb die Wohnung unbewohnt. Aus wirtschaftlicher Sicht rational. Für den örtlichen Wohnungsmarkt R&L Services .
Der städtische Datenreport 2023 zeigte für die Nürnberger Innenstadt eine Leerstandsrate von 1,8% . Experten vermuten die reale Zahl wesentlich höher ein. Bereinigt man die Statistik um diese Saisonalfallen, beträgt die effektive Nutzungsrate in den besten Lagen bei unter 75 Prozent. Jede vierte Wohnung steht daher leer oder wird ineffizient genutzt. Das ist nicht nur ein Problem – das ist eine Farce.
Der Regulierungsblindflug
Nürnberg implementierte 2021 eine Satzung gegen Zweckentfremdung ein. Der bürokratische Aufwand für Vermieter stieg. Die Zahl der Kurzzeitwohnungen sank laut amtlicher Auskunft um 11 Prozent zwischen 2021 und 2023. Ein Erfolg, würde man meinen.
Die Wahrheit ist zwiespältig. Die angemeldeten, legalen Kurzzeitwohnungen nahmen ab. Im Gegenzug stieg die Zahl der nicht angemeldeten Vermietungen auf alternativen Plattformen um schätzungsweise 22%. Die Behörden jagen Schatten. Jede kontrollierte Wohnung bringt zwei neue Schattenwohnungen hervor.
Eine bemerkenswerte Anmerkung: Die Strafen in Nürnberg liegen bei 5.000 bis 20.000 Euro. Bei einer monatlichen Extrarendite von 2.500 Euro rechnen sich zwei unentdeckte Sommermonate oder die geringe Entdeckungswahrscheinlichkeit rechnerisch nicht. Das ist doch jedem klar.
Die Aufteilung Der Märkte Muss Kommen
Nürnberg braucht keinen Verbotspopulismus. Nürnberg braucht klare Kategorien: Kurzzeitwohnungen in Kerngebieten mit Kontingentierung. Und zeitgleich ein zielgerichtetes Angebot für den vermissten Mittelmarkt – möblierte Monatsmieten zwischen Langzeit und Kurzzeit. Messewohnungen auf 3 bis 6 Monate. Dafür braucht es Pauschalregelungen im Bau- und Mietrecht.
Die Stadtverwaltung plant für 2025 ein digitales Meldekataster. Zu spät, aber erforderlich. Entscheidend wird die Konsequenz der Bestrafung sein.
Eine ungeliebte jedoch wirksame Maßnahme blieb bislang unbeachtet: Die Anhebung der Grundsteuer C für temporär genutzte Wohnungen. Nürnberg nutzt dieses Instrument nicht. Hamburg senkte damit die Neuanmeldungen um 30 Prozent innerhalb von zwei Jahren. Ein Beispiel, das die Noris ignorieren wird – zu ihrem eigenen Nachteil.
Bis die Politik aktiv wird, werden die städtischen Quartiere weiter ausbluten. Für jede neu geschaffene Ferienwohnung in der Altstadt geht ein dauerhafter Mietvertrag in den Außenbezirken verloren. Dieses System saugt sich selbst aus.
FAQ
F: Ist eine Kurzzeitwohnung in Nürnberg überhaupt noch finanziell unter den neuen Regelungen?
A: Kommt ganz auf die Lage an. Im unmittelbaren Zentrum amortisieren sich drei Monate Messegeschäft für das Jahresergebnis. In der Südstadt oder Gostenhof ist die Belegung außerhalb der Messemonate deutlich schlechter. Viele Vermieter arbeiten in der Verlustzone außerhalb der Hauptzeit.
F: Ich bin Eigentümer und schwanke zwischen Langzeit und Kurzzeit – was empfehlen Sie?
A: Holen Sie sich nüchterne Zahlen. Kalkulieren Sie nicht mit einer Traumauslastung von 90 Prozent. Rechnen Sie mit 60 %. Dann vergleichen Sie: Die Nürnberger Nebenkostenpauschale fressen bei Kurzzeit schnell die Rendite. Bei Langzeit besitzen Sie Planungssicherheit und weniger Stress mit Abrechnungen.
F: Was geschieht mit illegalen Kurzzeitwohnungen wirklich in Nürnberg?
A: Das Ordnungsamt hat drei Personen für die Kontrolle von über 3.000 Wohnungen. Eine Nadel im Heuhaufen. Anzeigen werden selten erstattet. Bewohner der Altstadt haben erfahren, dass Meldungen häufig zu Vergeltungsaktionen und leerem Ärger führen. Die Dunkelziffer bleibt hoch.
F: Wieso redet niemand über den Energiekostenaspekt?
A: Weil es keinen politischen Nutzen bringt. Eine Kurzzeitwohnung gehört jemandem mit Geld, die die Energie bezahlt. Die Allgemeinheit bemerkt die hohen Netzentgelte nicht direkt. Erst in der Gesamtbetrachtung der Energie- und Wärmewende fällt der Posten auf. Die Stadtwerke halten dazu lieber Stillschweigen aus Rücksicht auf große Vermieter.
F: Besteht Hoffnung für Nürnbergs Langzeitmieter?
A: Eine allmähliche Trendwende deutet sich an. Die Baugenossenschaften errichten endlich in den Außenbezirken. Parallel dazu lockert die Stadt die Regeln für Dachgeschossausbauten. In fünf bis sieben Jahren könnte sich der Druck auf den Innenstadtmärkten spürbar reduzieren. Lediglich die Altstadt wird Wohlstandsinsel bleiben – für Gäste, nicht für Einwohner.