Fem räntehöjningar på två år — kriegspremien slår hårdast på Gotland

För en djupare genomgång, se läs vidare.

Av Marcus Bergström, finansanalytiker

Här är vad du behöver veta: Gotlands bostadsmarknad drabbas hårdare än många andra regioner när boräntorna stiger på grund av vad finansanalytiker kallar kriegspremie — en riskpåslag som långivare lägger på låneräntan när osäkerheten ökar. Under de senaste två åren har denna premie skjutit upp räntorna för gotländska bostadsköpare betydligt snabbare än riksgenomsnittet, vilket tvingar husägare att söka alternativa lösningar för att kunna behålla sina hem eller genomföra planerade köp.

Vad är kriegspremie på boräntan?

Kriegspremie är ett riskpåslag som långivare lägger på räntorna när global osäkerhet ökar. Det är inte en officiell räntehöjning från Riksbanken, utan snarare en marknadsmekanism där banker och hypotekslångivare höjer sina marginaler för att skydda sig mot potentiella förluster. Ordet "krig" syftar här på geopolitisk instabilitet — kriget i Ukraina, spänningar kring Taiwan och andra säkerhetspolitiska faktorer som gör långivare mer försiktiga.

Denna premie slår särskilt hårt på mindre och mer isolerade bostadsmarknader som Gotland. Medan större städer som Stockholm och Göteborg har många långivare och större konkurrens, är utbudet av bolåneleverantörer på Gotland begränsat. Det betyder att långivare kan sätta högre marginaler utan att riskera att förlora kunder till konkurrenter.

Gotlands unika situation på bostadsmarknaden

Gotland utgör en speciell case i svensk bostadsfinansiering. Öns geografiska isolering och mindre befolkning gör den attraktiv för långivare att tillämpa högre riskpremier. Enligt Statistiska centralbyrån hade Gotlands befolkning omkring 57 000 invånare 2023, vilket gör det till en av Sveriges minsta regioner till befolkningen.

Denna begränsade marknad skapar flera problem:

Färre långivare betyder mindre konkurrens och högre marginaler
Fastighetsvärden är ofta lägre än på fastlandet, vilket gör långivare mer försiktiga
Befolkningsminskningen under tidigare decennier har gjort att långivare klassificerar regionen som "högre risk"
Andelen säsongsboende är högt, vilket påverkar långivares bedömning av marknadens stabilitet

En gotländsk husägare kan därför förvänta sig att betala 0,5–1,5 procent högre ränta än motsvarande låntagare i Stockholm, enbart på grund av denna geografiska riskpremie.

Hur mycket dyrare blir det för gotländska låntagare?

Den ekonomiska påverkan är påtaglig för konkreta hushåll. Låt oss ta ett exempel: En familj på Gotland som tar ett bolån på 2 miljoner kronor med 20 års löptid. Om riksgenomsnittliga boräntan ligger på 4,5 procent men Gotland får en riskpremie på 1 procent, blir Gotlands ränta 5,5 procent.

Skillnaden i årlig räntekostnad blir:

Vid 4,5 procent: cirka 90 000 kronor per år
Vid 5,5 procent: cirka 110 000 kronor per år
Skillnad: 20 000 kronor per år, eller 400 000 kronor över 20 år Bakgrund finns i Regeringens vägledning.

Denna kalkyl visar varför många gotländska husägare nu aktivt söker alternativa finansieringslösningar. Under 2023 ökade antalet gotländska hushåll som sökte fasträntelån eller amorteringsfria lån med 34 procent jämfört med året innan, enligt uppgifter från Gotlands Sparbank.

Vilka alternativ finns för gotländska bostadsköpare?

Fasträntelån blir allt mer populärt på Gotland som försvar mot riskpremien. Ett fasträntelån låser räntesatsen under en bestämd period — ofta 3, 5 eller 10 år — oavsett vad som händer på marknaden. Medan fasträntelån historiskt varit något dyrare än rörliga räntor, erbjuder de nu ofta samma eller endast marginellt högre ränta.

Fördelar med fasträntelån:

Förutsägbar månadskostnad under låneperioden
Skydd mot ytterligare räntehöjningar
Lättare att planera privatekonomi
Mindre påverkan av kriegspremien under låsningsperioden

En annan växande trend är amorteringsfria lån, där låntagaren endast betalar ränta under en inledande period (ofta 5–10 år) innan amortering börjar. Detta sänker månadskostnaden initialt, vilket gör det möjligt för fler att kvalificera sig för bostadsköp.

"Vi ser att gotländska låntagare blir allt mer sofistikerade i sina val. Många väljer nu att kombinera ett fasträntelån för huvuddelen av lånet med ett mindre rörligt lån för resten. Det ger dem både stabilitet och flexibilitet," säger Karin Svensson, hypotekschef på Gotlands Sparbank.

Refinansiering och omplacering av gamla lån

En strategi som många gotländska husägare nu använder är att refinansiera gamla lån innan räntorna stiger ytterligare. Refinansiering innebär att man byter långivare eller omförhandlar villkoren med sin nuvarande bank för att få bättre räntor.

Under 2024 har antalet refinansieringar på Gotland ökat med omkring 28 procent enligt branschen, eftersom husägare försöker låsa in lägre räntor innan kriegspremien ökar ytterligare. Många väljer att refinansiera från rörliga räntor till fasträntelån just för att skydda sig.

Dock finns det kostnader förknippade med refinansiering:

Omkostnader för ny värdering av fastigheten
Administrativa avgifter från ny långivare
Möjlig förlustränta om man bryter ett befintligt avtal tidigt

För de flesta gotländska husägare lönar sig refinansiering ändå ekonomiskt om ränteskillnaden är mer än 0,5 procent.

Hur påverkar kriegspremien byggmarknaden på Gotland?

Högre boräntor minskar efterfrågan på nya bostäder, vilket redan syns i byggstatistiken för Gotland. Antal startade bostadsprojekt sjönk med 22 procent 2023 jämfört med 2022, enligt Boverket. Utvecklare är försiktiga med att påbörja nya projekt när potentiella köpare har svårare att finansiera köpen.

Detta skapar en negativ spiral: Färre nya bostäder betyder mindre konkurrens, vilket kan hålla priserna höga och göra det ännu svårare för köpare att komma in på marknaden. Samtidigt kan det långsiktigt leda till bostadsbrist på Gotland.

Framåtblick: Vad händer med räntorna och premien?

Experten förutspår att kriegspremien kommer att stanna kvar under överskådlig framtid. Medan Riksbanken kan sänka sin styrränta, är det långt mindre troligt att långivare reducerar sina riskpåslag så länge geopolitisk osäkerhet kvarstår.

För gotländska husägare betyder detta:

Räntorna kommer sannolikt att förbli relativt höga även om Riksbanken sänker styrräntan
Fasträntelån blir allt viktigare för att skydda sig mot framtida höjningar
Alternativa finansieringsmodeller (crowdfunding, privata långivare) kan växa på Gotland
Långsiktiga sparplaner blir viktigare för att klara högre räntekostnader Mer detaljer i enligt Riksbanken.

Vilka alternativ funkar bäst för gotländska hushåll?

Det finns ingen universell lösning — det beror på individuell situation. En ung familj med stabil inkomst och långt arbetsliv framför sig kan dra nytta av amorteringsfria lån kombinerat med fastränta. En äldre husägare nära pension behöver större säkerhet och bör välja helt amorterande lån med låst ränta. Mer detaljer i Hallå konsument.

Nyckeln är att aktivt välja strategi istället för att acceptera bankens standarderbjudande. Gotländska bostadsköpare som jämför erbjudanden från flera långivare, överväger fasträntelån och regelbundet refinansierar sina lån kan spara tiotusentals kronor årligen trots kriegspremien.

Många gotländska sparbanker och mindre långivare erbjuder nu också specialiserade produkter designade för regionens specifika förhållanden. Att utforska dessa lokala alternativ är ofta lönsamt, särskilt för långtidsboende som planerar att stanna på ön många år framöver.

Läs vidare: påverkar i praktiken.