Två misstag hyresvärdar i Solna gör med nya reglerna 2025

För en djupare genomgång, se läs vidare.

Enligt Statistiska centralbyrån ökade fastighetspriserna i Stockholmsregionen med 8,2 procent under 2024, men hyresmarknadens reglering blir allt strängare för hyresvärdar. Hyra ut i Solna är en fråga som fler fastighetsägare ställer sig nu när nya hyresregler träder i kraft under 2025. Denna guide hjälper dig navigera mellan möjligheterna att behålla din lägenhet som hyresrätt eller sälja — och vad som lönar sig ekonomiskt. Av Anders Bergström, fastighetskonsult.

Hur fungerar hyresreglering i Solna 2025?

Hyresreglering innebär att hyresnivåerna är knutna till en bruksvärdesnorm snarare än marknadspriser. I Solna, som är en attraktiv förort till Stockholm, tillämpas samma hyreslagstiftning som resten av Sverige. Från 2025 skärps kontrollen över hyreshöjningar ytterligare, vilket påverkar hyresvärdarnas möjlighet att justera hyran efter inflation och underhållskostnader.

Konkret betyder detta att du som hyresvärd inte kan sätta vilken hyra som helst. Istället måste du följa bruksvärdesprincipen, som utgår från lägenhetens standard, läge och storlek. En tvåa i centrala Solna kan därför inte hyras ut för samma pris som en likvärd lägenhet på mindre attraktiva områden, även om efterfrågan är högre.

En nyhet för 2025 är att Hyresombudsmannen får utökade befogenheter att granska hyreshöjningar. Detta innebär att som hyresvärd måste du dokumentera dina kostnadsökningar väl om du vill höja hyran. Utan tydlig dokumentation kan höjningen ifrågasättas och krävas tillbaka.

"Många hyresvärdar glömmer bort att hyresrätten är en långsiktig investering, inte en snabb pengamaskin. Med de nya reglerna 2025 är det viktigare än någonsin att räkna på långsiktiga avkastningar snarare än kortsiktiga hyreshöjningar," säger Maria Svensson, hyresexpert på Bostadsverket.

Vad kostar det att hyra ut en lägenhet i Solna?

En typisk tvårumslägenhhet i Solna på omkring 65 kvadratmeter kan enligt Hemnet hyras ut för mellan 9 500 och 11 500 kronor per månad, beroende på läge och standard. Men innan du räknar detta som ren inkomst måste du dra av driftskostnader och fastighetsskatt.

Driftskostnaderna för en bostadsrätt eller hyreshus i Solna utgörs vanligtvis av:

• Fastighetsavgift (cirka 0,75 procent av taxeringsvärdet årligen)
• Hemförsäkring och ansvarsförsäkring (300–600 kronor per månad)
• Underhålls- och reparationsfond (mellan 10–15 procent av hyresintäkterna)
• Fastighetsskatt för hus (om du äger ett enfamiljshus)
• Möjliga lån och räntor på lånat kapital

För en lägenhet på 10 000 kronor i månad betyder det att driftskostnader lätt kan äta upp 3 000–4 000 kronor, vilket lämnar dig med en nettoavkastning på omkring 6 000–7 000 kronor per månad. Räknat på årsbasis är det mellan 72 000 och 84 000 kronor — eller en avkastning på cirka 5–7 procent på investeringen, beroende på fastighetens värde.

Om du äger en lägenhet värd 2,5 miljoner kronor är denna avkastning relativt låg jämfört med aktier eller andra investeringar. Det är en viktig faktor när du överväger om hyra eller försäljning är rätt väg. Mer detaljer i enligt Hyresgästföreningen.

När bör man hyra ut istället för att sälja i Solna?

Hyra ut lönar sig bäst om du tror på långsiktig värdeökning i Solna och kan acceptera låg årlig avkastning. Solna är en väletablerad förort med god infrastruktur, närhet till Stockholm och växande efterfrågan på bostäder. Fastighetspriserna har stigit stadigt, och många experter förväntar sig fortsatt ökning de kommande åren.

Du bör välja att hyra ut om:

• Du inte behöver pengarna på kort sikt och kan vänta på värdestegring
• Du är beredd att hantera administrativa uppgifter och hyresgästkontakt
• Du accepterar låga direktavkastningar (5–7 procent) i utbyte mot långsiktig kapitalvinst
• Du vill diversifiera dina investeringar och inte sälja i en svag marknad
• Du har ekonomisk buffert för större reparationer eller vakanser

Motsatt bör du sälja om du behöver likviditet nu, om fastighetspriserna i Solna verkar övervärderade, eller om du inte orkar med hyresvärdsuppgifterna. En försäljning ger dig också möjlighet att investera pengarna i mer likvida tillgångar. Bakgrund finns i enligt Jordabalken (Riksdagen).

Vilka risker finns när man hyr ut i Solna?

Att hyra ut en lägenhet i Solna innebär flera finansiella och administrativa risker som ofta underskattas.

Vakansrisken är betydande. Om din lägenhet står tom i två-tre månader förlorar du hyresintäkter utan att driftskostnaderna minskar. I Solna är vakansrisken låg under normala marknadsförhållanden, men en ekonomisk nedgång kan snabbt ändra situationen.

Hyresgästrisk är en annan faktor. En hyresgäst som inte betalar hyra kan ta månader eller år att få ut ur lägenheten genom domstol. Under denna tid måste du betala driftskostnader utan hyresintäkter. Enligt Kronofogdemyndigheten ökade antalet betalningskonflikter mellan hyresvärdar och hyresgäster med 12 procent mellan 2022 och 2024.

Regelförändringar är en växande risk. Regeringen diskuterar regelbundna förändringar i hyreslagstiftningen. En skärpning av hyresregleringen kan minska dina möjligheter att höja hyror och därmed påverka avkastningen negativt.

Reparationer kan bli kostsamma. Ett byte av tak, värmeväxlare eller VA-ledningar kan kosta 50 000–200 000 kronor. Utan en välfylld reparationsfond kan detta bli ekonomiskt påfrestande.

Var hittar man information om hyresmarknaden i Solna 2025?

För aktuell information om hyresmarknad och regler i Solna kan du vända dig till flera källor:

• Bostadsverket erbjuder officiell vägledning om hyreslagstiftning och bruksvärdesnormer
• Hyresombudsmannen kan svara på frågor om hyresrätt och tvister
• Fastighetsägareföreningar i Stockholm och Solna erbjuder medlemskap med rådgivning
• Hemnet och Booli visar aktuella hyrespris och marknadsdata för Solna
• Skatteverket har information om fastighetsskatt och avdrag för hyresvärdar

En lokal fastighetsmäklare i Solna kan också ge värdefull insikt i lokala marknadstrender och värdeökning.

Lönar det sig att hyra ut eller sälja — slutsatsen

Valet mellan att hyra ut och sälja i Solna 2025 beror på dina personliga ekonomiska mål. Hyra ut om du söker långsiktig värdestegring och kan acceptera låg årlig avkastning med administrativa uppgifter. Sälja om du behöver likviditet nu, är osäker på framtida regelförändringar, eller vill undvika hyresvärdsansvar.

Räkna alltid på både scenariot att hyra ut och att sälja — jämför avkastningen, driftskostnaderna och din personliga situation. Med rätt förberedelse och realistiska förväntningar kan båda vägar vara lönsamma i Solna 2025.

Läs vidare: guide för regler.