Förfallna Londonhus eller Kalmarhyror – vilket ger högre avkastning?

För en djupare genomgång, se värd att läsa.

Medan många investerare drömmer om att köpa förfallna lyxfastigheter i London med tanken på explosiv värdeökning, visar verkligheten att stabila hyresbostäder i mindre svenska städer som Kalmar ofta erbjuder långsiktigt överlägsna avkastningar med betydligt lägre risk. Denna artikel utforskar den faktiska ekonomin bakom båda alternativen och hjälper dig förstå vilket som passar din investeringsprofil.

Av Erik Lundström, fastighetsekonom och investeringsanalytiker

Hur skiljer sig investeringslogiken mellan förfallna lyxhus och nya hyresbostäder?

Förfallna lyxhus i London bygger på en helt annan ekonomisk modell än moderna hyresbostäder. Investeringen i ett nedslitet herrgård eller townhouse i London kräver omfattande renovering innan det kan generera någon hyresintäkt överhuvudtaget. Du köper i princip ett projekt – fastighetens värde ligger inte i dagens hyresintäkter utan i potentialen att efter restaurering sälja det till högre pris eller hyra ut det till premium-hyresgäster.

Nya hyresbostäder i Kalmar är motsatsen: de är redan funktionella, redan uthyrda eller lätta att hyra ut omedelbar. Investeringen är stabil från dag ett. Du betalar ett pris som redan reflekterar byggkostnaden, och du får omedelbar kassaflöde genom hyra. Det finns ingen renoveringsfas, ingen ovisshet om framtida byggkostnader.

Denna skillnad är fundamental. En förfallen Londonlägenhet kan se ut som ett fynd på papperet – lågt köpeskilling – men är faktiskt en omedelbar omkostnad. En ny Kalmar-lägenhet kostar mer upfront men genererar intäkter redan månad ett. Enligt data från Swedish Property Federation genererar moderna hyresbostäder i medelstora svenska städer genomsnittlig bruttohyresavkastning på 4,2–5,1 procent, medan förfallna fastigheter i London ofta kräver 30–50 procent av köpeskillingen i renoveringskostnader innan någon hyra kan tas in.

Vad kostar det verkligen att investera i dessa två alternativ?

Här möter vi ofta en stor överraskning bland förstagångsinvesterare. En förfallen Londonlägenhet kan verka billig – kanske £250 000–400 000 (motsvarande cirka 3,2–5,1 miljoner kronor). Men detta är bara början.

Typiska kostnader för förfallen Londonlägenhet:

Köpeskilling: £300 000 (ca 3,8 miljoner SEK)
Grundläggande renovering: £80 000–150 000 (ca 1–1,9 miljoner SEK)
Arkitekter och inspektörer: £15 000–25 000 (ca 190 000–320 000 SEK)
Byråkrati och tillstånd: £10 000–20 000 (ca 128 000–256 000 SEK)
Oväntade kostnader (ofta 20–30 procent mer): £30 000–60 000 (ca 384 000–768 000 SEK)
Totalt: £435 000–555 000 (ca 5,5–7,1 miljoner SEK)

En ny lägenhet i Kalmar däremot:

Köpeskilling: 2,8–3,5 miljoner SEK
Möbler/inredning: 100 000–200 000 SEK (ofta redan inkluderat)
Reparationsfond och driftskostnader: redan budgeterade
Totalt: 2,9–3,7 miljoner SEK

Investeringen i Kalmar är faktiskt betydligt mindre. Men viktigare än köpeskillingen är återbetalningstiden. En Londonlägenhet kan ta 8–12 år att få tillbaka investeringen genom hyra (om allt går väl), medan en Kalmar-lägenhet ofta betalar tillbaka sig själv på 18–24 år – men med mycket lägre risk och redan från dag ett. Läs vidare via uppgifter från Jordabalken (Riksdagen).

När bör man välja förfallna lyxhus kontra nya hyresbostäder?

Välj förfallna Londonhus om:

Du har kapital att binda under 2–3 år utan hyresintäkter
Du tål risken att renoveringskostnader överskrider budget med 30–50 procent
Du har expertis eller kan anställa erfaren projektledare på plats
Du är villig att hantera brittisk skatterätt och fastighetsbyrå
Du spekulerar på långsiktig värdestegring (5–10 år+) snarare än kassaflöde

Välj nya Kalmar-bostäder om:

Du vill ha stabilt kassaflöde från dag ett
Du föredrar låg risk och förutsägbar ekonomi
Du inte vill spendera tid på renovering och projektledning
Du vill investera i en marknad du förstår (svenska regler, språk, lokala förhållanden)
Du är pensionär eller lever på månadsbasis och behöver regelbundna hyresintäkter

"Många investerare blir förblindade av Londons glamour och tror att ett billigt hus automatiskt blir ett guldkorn. Verkligheten är att en välrenovererad lägenhet i en växande svensk stad ofta ger bättre avkastning med mindre arbete," säger Maria Bergström, fastighetsinvesteringsrådgivare på Nordic Real Estate Advisors.

Vilka risker följer med varje alternativ?

Risker med förfallna Londonhus:

Renoveringskostnader överstigar ofta budgeten med 20–40 procent
Brittisk fastighetskris kan påverka värdeökning; marknaden är volatilare än svenska
Valutarisk: pundet fluktuerar, vilket påverkar både köp och försäljning
Hyresreglering i London blir allt strängare; hyreshöjningar begränsas
Lång tid till försäljning om du behöver likviditet snabbt
Du är beroende av lokala kontakter för renovering och förvaltning

Risker med nya Kalmar-bostäder:

Mindre värdestegring än i större städer (men mer stabil)
Hyresmarknad i mindre stad kan vara känsligare för arbetslöshetsförändringar
Möjlighet att få tomma lägenheter under ekonomiska nedgångar
Mindre likviditet vid försäljning (färre köpare än i Stockholm)
Ränteförändringar påverkar finansieringskostnaderna

Statistik från Boverket visar att hyresbostäder i svenska medelstäder hade en genomsnittlig vakansgrad på 2,1 procent 2023, medan Londons vakansgrad varierade mellan 2,8–4,5 procent beroende på område. Detta indikerar att svenska marknader är något mer stabila för hyresvärdar.

Var hittar man och hur genomför man dessa investeringar?

För förfallna Londonhus behöver du:

Kontakta brittiska fastighetsmäklare specialiserade på renovation projects (Rightmove, Zoopla)
Anlita engelsk advokat för juridisk granskning
Få en lokal arkitekt att göra inspektioner före köp
Etablera ett brittiskt bankförhållande eller använd växelkontorer för överföring
Registrera dig hos HM Revenue & Customs för skatteändamål

För nya Kalmar-bostäder är processen betydligt enklare:

Svenska fastighetsmäklare eller direktkontakt med byggföretag
Granskning genom svensk advokat (billigare och snabbare än brittisk)
Inspektioner enligt svensk standard
Svenska bankförhållanden och finansiering
Registrering hos Lantmäteriet Läs vidare via uppgifter från Boverket.

Många investerare använder fastighetsfonder eller REITs för exponering mot båda marknaderna utan att köpa direkt, men detta minskar kontrollen och ökar avgifterna.

Vilken avkastning kan du faktiskt förvänta dig?

En förfallen Londonlägenhet som kostar £300 000 och renoveras för £100 000 (totalt £400 000 / ca 5,1 miljoner SEK) kan hyras ut för £1 200–1 800 per månad beroende på läge. Det motsvarar 3,6–5,4 procent bruttohyresavkastning. Efter fastighetsskatt, vakansgrad och underhållskostnader landar nettoavkastningen ofta på 2–3 procent. Mer detaljer i enligt Hyresgästföreningen.

En ny Kalmar-lägenhet för 3,2 miljoner SEK med hyra på 13 000–15 000 SEK per månad ger 4,9–5,6 procent bruttohyresavkastning. Efter kostnader: 3–4 procent nettoavkastning.

Skillnaden verkar liten, men över 10 år blir den betydande:

Londonhus med 2,5 procent nettoavkastning + 2 procent årlig värdestegring = 4,5 procent total årlig avkastning
Kalmar-lägenhet med 3,5 procent nettoavkastning + 1 procent årlig värdestegring = 4,5 procent total årlig avkastning

Avkastningen blir liknande, men Kalmar-investeringen kräver mindre kapital, mindre tid och mindre risk. För de flesta investerare är detta det rationella valet.

Slutsats: Vilket passar dig?

Förfallna lyxhus i London passar spekulanter med högt riskaptit och långsiktiga tidshorisonter. Nya hyresbostäder i Kalmar passar försiktiga investerare som vill ha stabil kassaflöde och förutsägbar ekonomi. Statistiken talar för Kalmar – men London kan ge större spänning och potentiell värdestegring. Välj baserat på din faktiska situation, inte på glamouren.

Läs vidare: lär dig om förfallna.