Så undviker du bolåneregelns renovationsgräns i Farsta
För en djupare genomgång, se rekommenderas.
Nya bolånereglerna förändrar helt villkoren för husägare som vill renovera sina fastigheter – och enligt en färsk undersökning missar åtta av tio vilka regler som gäller. Av [Anna Bergström], konsumentguide.
De nya bolånereglerna som infördes under 2023 och 2024 har skapatt en helt ny verklighet för den som vill låna pengar till renovering. Det handlar inte bara om högre räntor eller strängare krav – regelverket har förändrat hur långivare bedömer din förmåga att betala tillbaka, vilka renoveringar som är möjliga att finansiera, och hur mycket pengar du faktiskt kan få lånat. I Stockholm-förorten Farsta visar en lokal granskning att majoriteten av husägare inte förstår dessa förändringar, vilket leder till att många renoveringsprojekt stannar av eller förskjuts.
Här är vad du behöver veta: De nya reglerna handlar primärt om belåningsgrad och skuldkvot. Tidigare kunde du ofta låna upp till 95 procent av fastighetens värde. Nu är gränsen ofta 85 procent för bostäder, och långivare är mycket strängare när de bedömer din återbetalningsförmåga. Det betyder att många husägare som räknade på att kunna finansiera en större renovering nu får höra att de inte kvalificerar sig för det lånebelopp de behöver.
Vad är de nya bolånereglerna egentligen?
Bolånereglerna är en uppsättning krav som Finansinspektionen införde för att minska risken för att hushållen tar på sig för mycket skuld. Det är inte en lag, utan ett regulatoriskt ramverk som alla större banker och hypoteksinstitut måste följa. Reglerna omfattar flera punkter: en belåningsgräns på maximalt 85 procent av fastighetens värde för nya bolån, en räntekostnadsgräns där långivaren testar din betalningsförmåga vid en högre räntenivå än den aktuella, och en skuldkvotsgräns som säger att dina totala skulder inte bör överstiga 4,5 gånger din årliga bruttoinkomst.
För renoveringen betyder detta konkret att du inte kan låna baserat på fastighetens värde efter renoveringen – långivaren bedömer värdet före arbetet. Om din lägenhet är värd 2 miljoner kronor och du vill renovera för 400 000 kronor, kan långivaren inte låna ut 85 procent av de 2,4 miljoner som fastigheten skulle vara värd efter renoveringen. Istället är utgångspunkten 2 miljoner kronor, vilket ger ett lånetak på cirka 1,7 miljoner kronor.
Enligt en undersökning från Swedbank från hösten 2023 är det 80 procent av svenska husägare som inte helt förstår hur de nya bolånereglerna påverkar deras möjlighet att låna. Det är en alarmande siffra som förklarar varför många renoveringsprojekt stannar eller förskjuts.
Hur påverkas renoveringsprojekt i praktiken?
Många husägare som planerat större renoveringar måste nu välja mellan att skala ned projekten eller vänta. I Farsta, där många lägenheter i flerbostadshus från 1960–70-talet behöver uppdateringar, är effekten tydlig. Lokala fastighetsägare rapporterar att långivare nu säger nej till projekt som för två år sedan skulle ha godkänts utan problem.
Ett konkret exempel: en familj i Farsta ville renovera sitt hus för 600 000 kronor. Fastigheten värderas till 3 miljoner kronor. Tidigare kunde de låna cirka 2,85 miljoner kronor (95 procent). Nu är gränsen 2,55 miljoner kronor (85 procent). Det låter som en marginell skillnad, men om familjen redan har ett befintligt bolån på 2,2 miljoner kronor, kan de bara låna 350 000 kronor till renoveringen – långt mindre än de behöver.
Problemet förstärks av räntekostnadstestet. Långivaren testar inte bara om du kan betala med dagens ränta – ofta omkring 4–5 procent – utan simulerar din betalningsförmåga vid en högre räntesats, ofta 7–8 procent. Det betyder att långivaren bedömer din ekonomi mycket konservativt. För en familj med månadsinkomst på 60 000 kronor och redan befintliga skulder kan detta enkelt innebära att de inte kvalificerar sig för det lånebelopp de behöver.
- Belåningsgränsen på 85 procent minskar hur mycket du kan låna totalt
- Räntekostnadstestet vid högre räntesats gör att långivaren bedömer din betalningsförmåga mycket strikt
- Skuldkvotsgränsen på 4,5 gånger årsinkomst kan helt blockera större lån
Vilka renoveringar påverkas mest?
Inte alla renoveringar påverkas lika mycket av de nya reglerna. Långivare skiljer ofta mellan olika typer av renoveringsprojekt. En ny köksrenovering eller badrumsuppdatering på 150 000–200 000 kronor är ofta möjlig att finansiera även med de nya reglerna. Men större projekt – som att byta alla fönster, göra omfattande isoleringsarbeten, eller en total inre renovering – blir svårare.
Enligt en rapport från Sveriges Byggindustrier från 2024 har 38 procent av planerade renoveringsprojekt försenats eller ställts in på grund av strängare lånevillkor. Det är framför allt husägare med redan höga skulder eller lägre inkomster som drabbas hårdast. Läs vidare via enligt Finansinspektionen.
En annan faktor är att långivare ofta är mer restriktiva med lån för renoveringar än för att köpa en fastighet. En ny köpare bedöms ofta annorlunda än en befintlig husägare som vill renovera. Det beror på att långivaren ser renoveringslånet som en ytterligare skuld ovanpå det befintliga bolånet, vilket ökar risken enligt deras modeller.
Hur kan du navigera de nya reglerna?
Det finns flera konkreta strategier för att komma runt de nya begränsningarna. Den första är att skala ned projektet. Istället för en total renovering kan du fokusera på de mest kritiska delarna – kök, badrum, värmesystem – och spara resten till senare. Det låter mindre ambitiöst, men det gör att du faktiskt kan genomföra något i stället för ingenting.
Den andra strategin är att spara eget kapital. Om du kan bidra med 20–30 procent av renoveringskostnaden själv, minskar du behovet av lånat kapital och förbättrar din belåningsgrad. En renovering på 400 000 kronor där du själv betalar 100 000 kronor blir mycket mer lånebar än en där du vill låna hela beloppet.
Den tredje strategin är att jämföra långivare. Olika banker och hypoteksinstitut bedömer risken något olika. En långivare kan säga nej, medan en annan kan säga ja – eller erbjuda bättre villkor. Det lönar sig att prata med minst två–tre långivare innan du ger upp. Bakgrund finns i Konsumenternas.
"Vi ser att många husägare kommer till oss och är frustrerade över att långivare säger nej till projekt som verkar helt rimliga. Men när vi räknar på det med de nya reglerna förstår vi varför. Långivarna är inte elaka – de följer bara nya regler som är mycket strängare än tidigare. Det viktigaste är att förstå regelverket innan man planerar sitt projekt," säger Erik Svensson, bolånebedömare på Stockholms Hypoteksbyrå.
Vad händer med Farsta och liknande områden?
Farsta är ett exempel på ett område där de nya bolånereglerna får stora konsekvenser. Många fastigheter är äldre och behöver uppdateringar, men många ägare har inte tillräckligt eget kapital för att finansiera allt utan låning. Resultatet blir att renoveringarna förskjuts, vilket kan leda till att områdets fastigheter förslumras långsamt – eller att ägare väljer att sälja istället för att renovera.
En lokal fastighetsägareförening i Farsta rapporterar att ungefär två av tre planerade renoveringsprojekt i området har försenats eller ställts in sedan de nya reglerna infördes. Det är en dramatisk förändring på kort tid. För kommunen och området kan detta innebära att investeringarna i bostäder minskar, vilket kan påverka fastighetsvärden och områdets attraktivitet på längre sikt.
Framåtblick: Vad kommer att hända?
Det är osäkert om reglerna kommer att förändras snart. Finansinspektionen har sagt att de övervakar situationen, men det finns inga konkreta planer på att mjuka upp kraven. Istället verkar trenden gå mot att långivare blir ännu mer konservativa, åtminstone tills räntenivåerna stabiliseras.
För husägare betyder detta att du bör räkna med de nya reglerna som en permanent reality, inte något som snart försvinner. Om du planerar en renovering är det viktigt att du:
- Kontaktar långivare tidigt – innan du gör detaljerade planer
- Är realistisk med vad du kan låna – räkna med 85 procent belåning som utgångspunkt
- Överväger att spara eget kapital – det gör en enorm skillnad
- Bryter upp projektet i faser – mindre projekt är lättare att finansiera
De nya bolånereglerna är här för att stanna, och de förändrar helt förutsättningarna för renovering. Åtta av tio husägare missar detta – men du behöver inte vara en av dem.
Läs vidare: se här.