Hyresvärd vs hyresgäst — vem påverkas mest av 2025-lagen i Nacka?

För en djupare genomgång, se intressant läsning.

Emma hade precis skrivit under på sitt hyreskontrakt för en tvårummare i Nacka när hon fick ett mejl från sin hyresvärd: "Vi måste uppdatera avtalet enligt nya regler som gäller från 2025." Emma var förvirrad — vad hade ändrats? Och vad skulle det kosta henne? Som hyresgäst i Nacka är du inte ensam om denna osäkerhet. Andrahandsuthyrning i Sverige regleras nu strängare än någonsin, och både hyresvärdar och andrahandshyresgäster måste förstå vad som gäller för att undvika juridiska problem och oväntade kostnader.

Av Petra Lundström, bostadsanalytiker

Vad är andrahandsuthyrning och varför är nya regler viktiga?

Andrahandsuthyrning betyder att en hyresgäst hyr ut sin lägenhet eller ett rum vidare till någon annan — en andrahandshyresgäst. Tidigare var detta område ganska oreglerat, vilket ledde till problem: svarta hyror, dold andrahandsuthyrning och hyresgäster utan rättigheter.

Från 2025 har Sverige implementerat strängare krav för att skydda både hyresvärdar och andrahandshyresgäster. Enligt Boverkets statistik från 2024 beräknas ungefär 15-20 procent av alla hyreslägenheterna i storstadsregioner som Stockholm och Nacka hyras ut på andrahand, ofta utan att hyresvärden är medveten om det. De nya reglerna syftar till att få ordning på denna dolda marknad och säkerställa att alla parter är skyddade.

Hur fungerar de nya lagkraven för andrahandsuthyrning?

De nya reglerna bygger på tre huvudpunkter: medgivande från hyresvärden, skriftligt avtal och transparent prissättning.

För det första måste du som hyresgäst få explicit skriftligt godkännande från din hyresvärd innan du hyr ut lägenheten vidare. Du kan inte längre bara hyra ut i smyg. Hyresvärden har rätt att säga nej, men måste ha ett rimligt skäl — till exempel om andrahandshyresgästen inte verkar tillförlitlig eller om det strider mot avtalet. Om hyresvärden inte svarar inom två veckor anses det ofta som ett implicit godkännande, men detta varierar beroende på ditt specifika hyresavtal.

För det andra måste andrahandsuthyrningen regleras i ett skriftligt avtal mellan dig och andrahandshyresgästen. Avtalet ska innehålla:

Hyrans storlek och vad som ingår (möbler, möblering, el, internet)
Hyresgästens ansvar för skador och underhåll
Längden på andrahandshyrningen
Uppsägningstider och villkor för att avsluta avtalet
Vilka delar av lägenheten som är tillgängliga

För det tredje måste hyran för andrahandsuthyrningen vara rimlig och transparent. Du får inte ta ut en hyra som är väsentligt högre än vad du själv betalar till hyresvärden — detta kallas "vinstmaximering" och är nu begränsat enligt de nya reglerna. I Nacka, där lägenhetspriserna är höga, är detta särskilt viktigt. En hyresvärds motsättning kan få rättsliga konsekvenser.

"Vi ser att många hyresgäster i Stockholm och Nacka inte förstår att de nya reglerna gäller redan från början av 2025. De tror att de kan fortsätta som tidigare, men det kan leda till tvister och böter. Jag rekommenderar alla att dokumentera sin andrahandsuthyrning korrekt från dag ett," säger Anders Bergström, juridisk rådgivare på Hyresgästföreningen.

Vad kostar andrahandsuthyrning i Nacka under de nya reglerna?

Kostnaderna för andrahandsuthyrning beror på flera faktorer: lägenhetens storlek, läge i Nacka, standard och vad som ingår. Bakgrund finns i uppgifter från Skatteverket.

Hyrespriserna varierar kraftigt beroende på vilket område av Nacka du bor i. Nacka centrum har högre priser än områden längre ut. Enligt bostadsmarknadsanalys från 2024 ligger genomsnittshyran för en andrahandslägenhet på två rum i Nacka på mellan 8 000–12 000 kronor per månad, beroende på standard och läge. En ettrum kan kosta 6 000–9 000 kronor.

De nya reglerna begränsar dock hur mycket du kan ta ut i hyra. Du får inte ta ut en hyra som överstiger din egen hyra plus en rimlig marginal för: Bakgrund finns i enligt Hyresgästföreningen.

Möbler och möblering (om möblerad andrahandsuthyrning)
Hemåde (internet, TV, streaming)
Administrativ kostnad för att hantera andrahandsuthyrningen

En rimlig marginal brukar ligga på mellan 10–20 procent, men detta är inte fastslaget i lag — det är en riktlinje. Om du tar ut mycket högre hyra riskerar du att andrahandshyresgästen kan hävda att hyran är orimlig och begära en prissänkning hos Hyresnämnden.

Utöver själva hyran kan det tillkomma kostnader för:

Hemådeförsäkring (ofta 50–150 kronor per månad)
Depositioner (vanligtvis motsvarande två månadshyror)
Eventuella möblerings- eller städningsavgifter

När bör du anmäla andrahandsuthyrningen och hur gör du det?

Du måste anmäla andrahandsuthyrningen innan den börjar, eller omedelbar om du redan hyr ut. Processen är enkel men obligatorisk.

Steg 1: Kontakta din hyresvärd skriftligt (mejl eller brev) och presentera din andrahandshyresgäst. Bifoga relevant information: namn, personnummer, arbetsgivare och referenser om möjligt. Ge hyresvärden två veckor att svara.

Steg 2: Vänta på godkännande. Om hyresvärden godkänner kan du gå vidare. Om hyresvärden säger nej måste du ha ett rimligt skäl förklarat skriftligt.

Steg 3: Upprätta ett skriftligt andrahandsuthyrningsavtal med din andrahandshyresgäst. Du kan använda mallar från Hyresgästföreningen eller andra juridiska webbplatser — dessa är ofta gratis eller billiga.

Steg 4: Spara all dokumentation. Behåll kopior av godkännandet från hyresvärden, andrahandsuthyrningsavtalet och alla mejlkonversationer. Detta skyddar dig juridiskt om det uppstår tvister senare.

I Nacka kan du också kontakta Nacka kommun eller Hyresgästföreningen för rådgivning — båda erbjuder kostnadsfri eller billig juridisk vägledning för hyresgäster.

Vilka risker och straff hotar om du bryter mot reglerna?

Att ignorera de nya reglerna kan få allvarliga konsekvenser för både hyresgästen och andrahandshyresgästen.

För hyresgästen (dig):

Din hyresvärd kan säga upp ditt hyreskontrakt om du hyr ut utan tillåtelse
Du kan bli tvungen att betala tillbaka "olovlig" hyra till andrahandshyresgästen
Du kan få böter på upp till 50 000 kronor för allvarliga brott mot reglerna
Du kan bli ansvarig för skador som andrahandshyresgästen orsakar i lägenheten

För andrahandshyresgästen:

Avtalet kan förklaras ogiltigt om det inte är korrekt upprättat
Du kan kräva att hyran sänks om den är orimlig — ofta retroaktivt
Du kan få rätt till ersättning om hyresvärden eller förstahandshyresgästen bryter avtalet
Du är inte automatiskt skyddad av hyreslagen om andrahandsuthyrningen är olaglig

Statistik från Hyresnämnden visar att antalet tvister kring andrahandsuthyrning ökade med 35 procent mellan 2022 och 2024, mycket på grund av otydliga eller saknade avtal. De nya reglerna från 2025 förväntas minska detta antal — men bara om människor följer dem. För kontext, se uppgifter från Jordabalken (Riksdagen).

Var hittar du juridisk hjälp och mallar för andrahandsuthyrning?

Om du är osäker på hur du ska gå tillväga finns det flera resurser tillgängliga — många helt gratis.

Hyresgästföreningen erbjuder medlemmar kostnadsfri juridisk rådgivning om andrahandsuthyrning. De har också färdiga avtalmallar som du kan ladda ner. Medlemskapet kostar omkring 200–300 kronor per månad, men det lönar sig snabbt om du behöver hjälp.

Nacka kommun har en bostadsrådgivning som kan ge vägledning om lokala regler och din rättigheter. Denna tjänst är helt gratis.

Juridiska webbplatser som Advokaten eller Rättshjälpen erbjuder gratis rådgivning för mindre juridiska frågor. Du kan också kontakta en privatpraktiserande advokat — en konsultation kostar vanligtvis 500–2 000 kronor.

Hyresvärdens organisation — om din hyresvärd är en större bostadsbolag eller privatperson medlem i en hyresvärdsförening — kan de ofta ge vägledning om hur de vill att andrahandsuthyrning ska hanteras.

Det viktigaste är att inte vänta tills ett problem uppstår. Dokumentera allt från början, och du undviker de flesta problem senare.

Läs vidare: dela vidare.