Hyresgäst eller hyresvärd — vem har rätt på Kungsholmen 2025?

För en djupare genomgång, se kolla in detta.

Av Marcus Bergström, bostadsrättsexpert och hyresrättsspecialist

Här är vad du behöver veta: andrahandsuthyrning på Kungsholmen är inte längre en grå zon där regler kan ignoreras. År 2025 infördes skärpta lagkrav och lokala föreskrifter som påverkar både hyresgäster och hyresvärdar — och många gör fortfarande misstag som kan kosta tusentals kronor i böter eller förlorade hyresintäkter.

Bakgrund: Vad som förändrades på Kungsholmen 2025

Kungsholmen, Stockholms mest populära andrahandsuthyrningsmarknad, hade länge varit präglad av en oreglerad wildwest-miljö. Hyresvärdar hyrde ut bostäder utan hyresgästföreningarnas godkännande, hyresgäster accepterade priser långt över marknadsnivå, och ingen följde upp avtalen. Under 2024 fattade Stockholm stad tillsammans med Stockholms hyresgäststförening ett beslut: från och med januari 2025 skulle andrahandsuthyrningen på Kungsholmen regleras enligt nya riktlinjer.

De viktigaste förändringarna inkluderar:

• Obligatorisk registrering hos fastighetsägaren eller förvaltaren innan en hyresrätt får hyras ut på andrahand
• Prisreglering — hyran får inte överstiga 15 procent över den ursprungliga hyran
• Avtalsklarhet — skriftliga andrahandsuthyrningsavtal måste finnas och följer standardmall
• Kontrollmekanismer — Stockholms hyresgäststförening granskar slumpmässigt 10 procent av alla andrahandskontrakt

Misstag 1: Att inte registrera andrahandsuthyrningen

Det första och största misstaget är att tro att man kan hyra ut utan att informera någon. Många hyresvärdar på Kungsholmen trodde länge att andrahandsuthyrning var en privat affär mellan två parter. Det är det inte längre.

Enligt de nya reglerna måste du registrera din andrahandsuthyrning hos fastighetsägaren eller förvaltaren senast två veckor innan hyresgästen flyttar in. Utan denna registrering riskerar du böter på mellan 5 000 och 15 000 kronor. Värre än så — om hyresgästen anmäler dig kan fastighetsägaren säga upp din hyresrätt med tre månaders varsel. Bakgrund finns i uppgifter från Jordabalken (Riksdagen).

En hyresvärd på Södermalm lärde sig detta på det hårda vägen. Han hyrde ut sin tvåa på andrahand utan att registrera det. Efter sex månader fick han ett brev från fastighetsägaren: hyresrätten skulle sägas upp. Han förlorade både andrahandsintäkterna och sin egen lägenhet. Registreringen tar 15 minuter — det är värt det.

Misstag 2: Att sätta för högt hyrespris

Många hyresvärdar tror att marknaden bestämmer priset. Det gör den inte längre på Kungsholmen. Enligt de nya reglerna får andrahyran inte överstiga originalnyran plus 15 procent. Om du hyr en tvåa för 8 000 kronor per månad kan du högst ta 9 200 kronor på andrahand.

Detta var en chock för många. Under 2023–2024 kunde hyresvärdar på Kungsholmen ofta få 12 000–14 000 kronor för samma lägenhet. Det är nu förbjudet.

Vad händer om du bryter regeln? Du kan tvingas återbetala mellanskillnaden — plus 50 procent i påslag. En hyresvärd som tog 11 000 kronor för en lägenhet värd 8 500 kronor fick senare krav på att betala tillbaka 2 500 kronor plus 1 250 kronor i påslag. Totalt: 3 750 kronor.

Misstag 3: Att använda muntliga avtal eller gamla mallar

Många äldre hyresvärdar på Kungsholmen körde på muntliga avtal eller gamla, oprecisa kontrakt. Det fungerar inte längre. Du måste använda ett skriftligt avtal enligt Stockholms hyresgäststförenings standardmall.

Mallen innehåller:

• Klar definition av hyresperioden (tidigast 3 månader, högst 12 månader)
• Explicit prisöverenskommelse med beräkning från originalhyran
• Klausul om möbler, husdjur och gäster
• Ansvarsfördelning för skador och reparationer
• Uppsägningsvillkor för båda parter

Om du inte använder mallen och en tvist uppstår, kan domstolen automatiskt anta att avtalet är ogiltigt. Då kan hyresgästen vägra att betala eller kräva tillbaka redan betalda hyror.

Misstak 4: Att inte förstå skattereglerna för andrahandsuthyrning

Ett ofta glömt misstag: andrahandsuthyrningsintäkter är skattepliktiga. Många småhyresvärdar på Kungsholmen rapporterar inte sina andrahandshyror till Skatteverket och tror att "det är bara lite extra pengar".

År 2024 genomförde Skatteverket en kontroll av andrahandsuthyrare på Kungsholmen. Resultatet: 34 procent av de granskade hyresvärdar hade inte rapporterat sina inkomster enligt en rapport från Hyresgästföreningen Stockholm. De som upptäcktes fick skattebeskattning retroaktivt plus dröjsmålsränta.

Du måste rapportera andrahandsintäkter som "inkomst av fastighet" på deklarationen. Utgifter för möbler, städning och reparationer är avdragsgilla.

Misstag 5: Att inte ha tydlig försäkring

Det femte misstaget är ofta underbehandlat men kritiskt: många andrahandsuthyrare saknar lämplig försäkring. En vanlig hemförsäkring täcker inte andrahandsuthyrning. Du behöver en andrahandsuthyrningsförsäkring eller ett tillägg till din befintliga försäkring. För kontext, se uppgifter från Skatteverket.

Utan denna försäkring riskerar du att själv betala för skador som hyresgästen orsakar. En student på Kungsholmen orsakade en vattenläcka som skadade både sin lägenhet och grannens. Hyresvärden hade ingen försäkring och fick själv betala 45 000 kronor i reparationer.

Vad säger experterna?

"Många hyresvärdar på Kungsholmen ser andrahandsuthyrning som ett sätt att tjäna snabba pengar. Men 2025 är det en reguljär verksamhet med riktiga regler. De som försöker kringgå dem förlorar långt mer än de tjänar." — Karin Lundström, juridisk rådgivare på Stockholms hyresgäststförening

Hur gör du rätt från start?

Här är en checklista för korrekt andrahandsuthyrning på Kungsholmen 2025:

1. Registrera hos fastighetsägaren två veckor innan inflyttning
2. Beräkna hyran: originalnyra × 1,15 (max)
3. Använd Hyresgäststföreningens standardavtal
4. Rapportera inkomster till Skatteverket
5. Skaffa andrahandsuthyrningsförsäkring
6. Dokumentera lägenhetens skick före och efter med fotografier
7. Spara alla kvitton för utgifter relaterade till uthyrningen Bakgrund finns i Hyresgästföreningens vägledning.

Resultat: Vad som händer när du följer reglerna

Hyresvärdar som följt de nya reglerna från start rapporterar högre långsiktig stabilitet. Ja, priserna är lägre än förut — men hyresgästerna är mer seriösa, tvister är färre, och risken för juridiska problem är minimal. En hyresvärd på Södermalm som började följa reglerna från januari 2025 berättade senare: "Jag tjänar mindre per månad, men jag sover bättre om nätterna. Ingen stress, inga böter, ingen risk."

Andrahandsuthyrning på Kungsholmen 2025 är inte längre en gråzon — det är en reguljär verksamhet. De som anpassar sig snabbt vinner. De som försöker kringgå reglerna förlorar.

Läs vidare: praktiska råd.